【正文】 時間 銷售面積和金額 時間物業(yè)名稱 投資使用計劃 根據(jù)項目建設(shè)進度安排，本項目已于 20xx 年 3 月動工，工程歷時兩年，各年資金使用如下： （ 1）開發(fā)建設(shè)投資 ①土地成本包括土地出讓金和拆遷補償?shù)荣M用在 20xx年 06月前全部投入，計 1024 萬元。 （ 2）房屋銷、預(yù)售收入（附銷售進度計劃） “ 金灣花園小區(qū) ”項目銷售及資金回籠周期橫道圖 時間 項目 20xx 年 3 月 ~20xx 年 3 月 20xx年 4 月 ~20xx 年 3 月 住宅和商鋪 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商可在完成項目投資的一定比例后予以預(yù)售。 估算結(jié)果 （ 1）開發(fā)建設(shè)成本見下表 北海金灣花園小區(qū) 建設(shè)投資成本估算表 序號 工程和費用名稱 數(shù)額 單位成本 總投資 一 土地成本 畝 150 萬 /畝 1054 萬元 二 房屋建設(shè)成本 3548 萬元 1 建安工程 22171 ㎡ 1500 元 /㎡ 3326 萬元 2 水電 工程 22171 ㎡ 100 元 /㎡ 222 萬元 三 小區(qū)配套設(shè)施成本 95 萬元 1 供配電設(shè)施 30 萬元 2 給排水設(shè)施 30 萬元 3 綠化和環(huán)藝工程 25 萬元 4 保安系統(tǒng) 10 萬元 四 開發(fā)建設(shè)費用 257 萬元 1 設(shè)計費 22171 ㎡ 8 元 /㎡ 18 萬元 2 勘察費 22171 ㎡ 元 /㎡ 5 萬元 3 城市配套費 3548 萬元 3% 106 萬元 5 教育附加費 3548 萬元 1% 35 萬元 6 城市規(guī)劃綜合費 22171 ㎡ 元 /㎡ 34 萬元 7 招標代理費 3548 萬元 1‰ 4 萬元 8 白蟻防治費 22171 ㎡ 元 /㎡ 2 萬元 9 防雷審核檢測費 22171 ㎡ 1 元 /㎡ 3 萬元 10 工程監(jiān)理費 3548 萬元 1% 36 萬元 11 工程結(jié)算編制費 22171萬元 3‰ 7 萬元 12 施工圖審查費 22171 ㎡ 3 元 /㎡ 7 萬元 五 項目單位管理費 3548 萬元 2% 71 萬元 六 不可預(yù)見費 3548 萬元 3% 106 萬元 七 銷售 費 3548 萬元 3% 106 萬元 合計 5237 萬元 （ 2）建設(shè)時期財務(wù)成本（利息） 本項目需開發(fā)建設(shè)資金 5237 萬元，依靠銀行貸款 3000 萬元，貸款年利率暫按 %計算，平均資金占用 12 個月，累計利息約為 162萬元人民幣。取費標準按照國家有關(guān)部委（發(fā)改委、建設(shè)部、財政部等）文件計取，主要說明如下： 本工程的建設(shè)工程費參照同類工程結(jié)算數(shù)據(jù)，廣西區(qū)、北海市同類建設(shè)項目估算指標； 建設(shè)投資中的預(yù)備費只考慮預(yù)備費，基本預(yù)備費用按投資的 3%考慮； 可行性研究、評估等前期工作費用按計價格 [1999]1283 號文計取，環(huán)境影響咨詢費按計價格 [20xx]125 號文計?。? 勘察和設(shè)計費按計價格 [20xx]110 號文計?。? 建設(shè)單位管理費按財政部 [20xx]305 號文計??； 招投標代理費按照國家計委計 [20xx]1980 號文； 工程監(jiān)理按照發(fā)改價格 [20xx]670 號文； 設(shè)計費按 15 元 /㎡的標準進行編制，勘察費按 1 元 /㎡編制。 第 八 章 項目投資估算 與籌資計劃 根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論 對 項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資 計劃。 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。 戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、）等。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。 二、住宅建筑設(shè)計建議 住宅的設(shè)計要適度超前。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀居住社區(qū)的整體特色。 一、目標市場定位 1. 鐘愛北海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體 2. 追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場 3. 當?shù)鼐用窀鼡Q舊房和二次置業(yè)的需要 4. 致力于北海投資置業(yè)的購房群體 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 整個 北海 經(jīng)濟快速增長，居民純收入不斷增加，近年來房地產(chǎn)市場一直十 分火爆，有利于新項目的上馬； 隨著 北海 市政設(shè)施的 開發(fā)建設(shè) ，進出交通 和基礎(chǔ)設(shè)施 更為便捷，物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。 ③置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于項目住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 第 五 章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 ? 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 綜上所述， 20xx 年 下半年 我市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴大，開發(fā)水平逐步提高，普通商品住房和海景房成為市場銷售熱點，外地人購房持續(xù)增長，所占比重繼續(xù)加大，總體保持穩(wěn)定健康發(fā)展的良好勢頭， 隨著 宏觀經(jīng)濟環(huán)境的 回暖 ，北海的房價肯定還會穩(wěn)中有升的。北海市天然獨特的自然環(huán)境和寬松的經(jīng)濟環(huán)境，再加上北海市房價尚處于全國的中低水平，這些都加強了外地的投資者在北海進行投資的決心，使得北海的房地產(chǎn)有了一個良好的外地市場。 藍海國際 高層住 宅 4800 未 完工 東尚領(lǐng)域 多 、 高層 住宅 4500 未 完工 天賜碧園 三 期 高層住宅 5200 未 完工 以上調(diào)查項目都清楚地看到房地產(chǎn)市場，由于本項目的坐落位置、品質(zhì)與以上所提到的相比毫不遜色，新建的樓房不能對本項目構(gòu)成競爭威脅，所以項目有較好的市場前景。 自用 投資 結(jié)合 型客戶 本項目因戶型 豐富 ， 可選擇范圍大 ，預(yù)計 自住、 投資型客戶 比較均衡 。 自用型客戶 由使用用途可分為純居住型和自住投資結(jié)合型。 外地消費者：（ 1）目前在北海購買物業(yè)是以中年人為主，一般在 30~45 歲之間，均為投資型的工薪階層。在各個小區(qū)，都能見到東北人、 上 海人、浙江人、山西人、 黑龍江 人、福建人的身影。 隨著北海經(jīng) 濟的穩(wěn)步發(fā)展，收入提高，生活水平不斷上升，人們對住房的需求更注重舒適、新潮、休閑及文化的觀念，城市變大了，變美了，先后涌現(xiàn)出蔚藍海岸、碧海云天、碧雅苑、寶誼大廈、大益花園等一批注重規(guī)劃設(shè)計、景觀營造的適宜居住的新型房地產(chǎn)，而且不斷有升級樓盤推出。北海的“泡沫經(jīng)濟”遺留下了不少“爛尾樓”。 以前開發(fā)商一直擔心，外地人容易被北海上世紀 90 年代的“房地產(chǎn)泡沫”因素影響，心有余悸，不會在短時間內(nèi)投資大量購房。在 116 個復(fù)工建設(shè)項目中，已經(jīng)竣工的項目 41 個，占復(fù)工項目總數(shù)的 %，竣工總面積 萬平方米；主體工程已完工并進入裝修階段的項目有 29 個。開發(fā)商為北海南洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，上海同濟大學(xué)為本項目設(shè)計，北京中聯(lián)環(huán)監(jiān)理有限公司監(jiān)理、中國第四工程局承建。 樓 盤主要戶型及價格： 酒店 的主要戶型為一房和兩房，面積在 3474 ㎡ 之間 ，度假公寓戶型有一房、兩房、和四房，如果想要三房，要將一間一房和一間二房打通合起來做一間三房，面積在 58181 ㎡ 之間，其中一房的面積在 3477 ㎡ 之間，兩房的面積在 8998 ㎡ 之間，四房的面積是 181 ㎡ ，精裝度假公寓的價格為3500 元 /㎡～ 4500 元 /㎡ ，其中包括 800 元 /㎡ 的裝修 標準 。 樓盤主要戶型及價格：該項目的戶型有一房一廳、兩房兩廳、三房兩廳，價格從 3400 元 /㎡ 起步，最高價為 5700 元 /㎡ ，每層加 100 元 /㎡ ， 實現(xiàn)銷售均價4900 元 /㎡。 銷售情況：開盤幾個月就銷售一空了，該項目地段理想，周邊配套成熟，戶型小，總價也低，不過很多客戶反映售樓部旁邊的樣板房和現(xiàn)房效果有一定差距，特別是在得房率上，經(jīng)了解，原來是樣板房在做的時候?qū)w打薄，所以樣板房看起來會顯得比實際現(xiàn)房要大很多，不過后面因為房價升高很多，也沒有幾個客戶就這一問題去找開發(fā)商理論了 。 樓盤規(guī)模及經(jīng)濟技術(shù)指標： 項目總占地面積為 ㎡ ，總建筑面積為19476 ㎡ ，建筑密度為 % ，容積率 。綠化美化工程及市政規(guī)劃的 綠地、休閑廣場、公園等，整個片區(qū)的景觀環(huán)境將得到進一步提升。 地塊面積：凈用地面積 平方米，近似 正方 形，較平整。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境， 北海 房地產(chǎn)市場， 廣西地區(qū)既有的生活消費條件， 北海 住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。嚴厲查處房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的違法違規(guī)行為，整治房地產(chǎn)市場秩序，保護消費者合法權(quán)益。充分發(fā)揮市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的作用，通過對北海房地產(chǎn)的整體包裝宣傳策劃，分期分批選擇國內(nèi)重點地區(qū)和城市進行促銷宣傳推介。 五、開展宣傳促銷活動 。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完工前的預(yù)售收入，按國家稅收政策規(guī)定預(yù)征企業(yè)所得稅，實行按季預(yù)繳、按年匯算清繳。對開發(fā)商銷售的商品房按合同成交價計征稅金，對合同 成交價明顯低于同類商品房價格且沒有正當理由的按同類商品房價格計征稅金；對二手住房計征稅金實行房地產(chǎn)成交價格申報制度，對申報價格明顯偏低的，由稅務(wù)機關(guān)按同一地段同類商品房市場價格核定征收。各項行政審批時限及流程詳見《北海市房地產(chǎn)開發(fā)項目審批服務(wù)流程示意圖》 四、規(guī)范稅費征收標準和時點 。清理房地產(chǎn)項目審批事項的前置條件，減少前置環(huán)節(jié)。開發(fā)商憑《 建設(shè)用地批準書》復(fù)印件辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。對以出讓方式獲得經(jīng)營性用地土地使用權(quán)的用地單位，經(jīng)市人民政府批準，在簽訂限期（批準之日起 6 個月內(nèi)開工建設(shè)）開發(fā)協(xié)議后，可以以國有土地使用權(quán)與他人合作或轉(zhuǎn) 讓。 （ 2）由市國土資源局按現(xiàn)規(guī)劃確定的土地利用條件以招拍掛方式重新公開出讓，出讓所得作為出讓金上繳市財政，扣除應(yīng)補繳的土地性質(zhì)變更、容積率調(diào)整差價款和出讓過程產(chǎn)生的相關(guān)費用后，剩余出讓金的 60%作為土地收儲成本返還市國土資源局支付給原用地單位。允許相鄰?fù)恋芈?lián)合統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一報建。 。 從本《措施》下發(fā)之日至 20xx 年 12 月 31 日期間封頂?shù)捻椖?，且在該期間完成建安投資量 20xx 萬元以上（含 20xx 萬元）的，按業(yè)主在本《措施》下發(fā)之日至封頂之日期間因該投資量繳納稅收形成的地方可用財力的 10%予以獎勵。 。100 畝以下部分獎勵競得成交土地地方純收益（競得成交價減土地收儲成本及相關(guān)稅費后部分，下同）的 1%； 100 畝以上（含 100 畝）、 200 畝以下部分獎勵競得成交土地地方純收益 2%； 200 畝以上（含 200 畝）、 500 畝以下部分獎勵競得成交土地地方純收益 3%； 500 畝以上（含 500 畝）部分獎勵競得成交土地地方純收益 5%。 。凡在北海市房地產(chǎn)交易 中心無商品住房（含二手住房）權(quán)屬登記記錄、商品住房預(yù)售合同備案記錄及已受理的商品住房（含二手住房）交易申請的，視為首次購房。 小結(jié)： 北海 市作為中國大西南的出海大通道及中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡的地位，在國內(nèi)、國際上的政治經(jīng)濟地位日益凸顯，因此城市建設(shè)也相應(yīng)需要提升到一個國際化城市建設(shè)的新的高度，在全國房地產(chǎn)業(yè)進入 局部 調(diào)整期的情況下， 北海 市的房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)數(shù)年保持高速健康的發(fā)展，吸引了國內(nèi)外大資本的入駐，使 北海 市房地產(chǎn)業(yè)加速了與國際市場接軌的進程。顯然，人口增加對房地產(chǎn)業(yè)則是重大利好，因為消費者對住房和商業(yè)物業(yè)的需求必將隨之增加。 北海 對中國西部和南部地區(qū)的集聚和幅射能力將會倍增，區(qū)域性的資源、資金等將會在更深層次、更大范圍以 北海 為中心的重組與分配 . 自然，市場對房地產(chǎn)的需求將會增加。對房地產(chǎn)發(fā)展的重大意義在于其未來所面對的將是一個區(qū)域性的國際市場。同時，北海由于北部灣經(jīng)濟圈的 熱潮 ，吸引了大批的購房者涌入北海進行購房，從而造成了北海房地產(chǎn)市場在 20xx 年 10 月 — 12 月的熱 潮 ，由于政策的利好性促進北海房地產(chǎn)市場的活躍，這是有節(jié)奏可踩。旅游客戶看房成交較 多 ，而且意向均 較 強烈。 二、北海市 712 月商品房銷售均價分析 根據(jù)監(jiān)控數(shù)據(jù)可知， 20xx 年 7— 12 月份新建商品房均價為 4300 元 /平方米，其中商品住宅均價達 4250 元 /平方米，北海房價經(jīng)過 20xx 年的 快速增長 階段后，商品房均價開始趨于穩(wěn)定增長，平均每個月漲幅約為 50— 150 元 /平方米。 據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年 112 月 ，新建商品住房銷售價格月均同比漲幅為 %，比去年同期漲幅 %低 個百分點，比全國 20xx