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2025-08-04 19:25 本頁面
【正文】 4. 由于自用寫字間和住宅內(nèi)部銷售（實際是虧本銷售）比例較大，同樣加重了經(jīng)營負(fù)擔(dān)，延長了投資回收期。酒店管理辦公設(shè)備： 50 萬元； 流動資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業(yè)額的 50% 不可預(yù)見費 128 上述兩項費用之和的 10% 合計 1404 第八章 結(jié)論和建議 1. 本項目開發(fā)條件成熟，市場需求旺盛。 E、投資回報率（略） 盈虧平衡分析（略） 6.. 敏感性分析（略） 以上四種方案的比較分析： 四種方案的投資回收期基本接近，但是四種方案的前期資金回收額差別較大，本 項目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入，A 方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較大。50=% 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 28 盈虧平衡分析（略） 敏感性分析 本方案的敏感性主要表現(xiàn)在住宅及寫字樓、停車場的價格及成本變動。 財務(wù)盈利能力動態(tài)分析 A、 營業(yè)收入 營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售 2330 元 /㎡，公開銷售 3300 元 /㎡ 寫字間出售 4210 5200 元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2 床標(biāo)準(zhǔn)間 200元 /㎡ 天 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 26 配套功能營業(yè)收入 335/年 200 元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出售 600 6 萬元 /個 合計 1307/年 未計銷售收入 6604 萬元 B、營業(yè)利潤（未計建設(shè) 成本） 營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出售 4210 一次性收入 酒店客房營業(yè)收入 486/年 按 50%的利潤率計算 配套功能營業(yè)收入 168/年 按 50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 1000 一次性收入 合計 654/年 未計住宅樓銷售利潤 6604 萬元 C、全部投資的現(xiàn)金流量表 單位：萬元 時間項目 2020 2020 2020 現(xiàn)金流入量 合計 9000 4818 1576 自有資金投入 1000 主營業(yè)務(wù)收入 3000 3604 1307 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 903 土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設(shè)配套費 847 建安工程費 3000 5472 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 27 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利息 250 250 250 歸還借款本金 其他費用 250 258 653 現(xiàn)金凈流量 1214 2883 2479 D、投資回收期估算： 單位：萬元 現(xiàn)金流量 回收額 未回收額 總投資 15487 現(xiàn)金流入： 第一年 3000 3000 12487 第二年 3604 3604 8883 第三年 654 654 5229 ?? 654 654 第十五年 654 654 381 第十六年 654 651 回收期 =15+（ 381247。 （ 1193250） = 年。 敏感性分析 由于住宅樓公開銷售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影響可以忽略不計。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費用全部攤?cè)肫渌ㄖ? B、酒店經(jīng)營的平衡點 20050%50%247。15487=300% 每年為 300%247。 項目總投資估算表（方案 1） 費用名稱 費用數(shù)量（萬元） 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 20 4302 169 847 （含裝修費） 8472 320 85 284 508 500 15487 項目總投資估算表（方案 2） 費用名稱 費用數(shù)量（萬元） 4302 193 917 （含裝修費） 9168 320 92 300 550 500 16342 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 21 財務(wù)評價 方案 A+1 即住宅 12 層 48 戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出租 100 個。 G、 建設(shè)單位管理費 按前六項費用之和的 2%計提。 D、 建筑安裝工程費用 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 19 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標(biāo)，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按 1300元 /㎡（方案 1）， 1500 元 /㎡（方案 2），綜合樓按 1600 元 /㎡，寫字樓裝修按 600 元 /㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按 1000 元 /㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為 8472 萬元（方案 1）， 9168 萬元（方案2）。 B、 前期工程費用包括工程勘察費、工程設(shè)計費、前期工程咨詢費等項費用。 價格定位： 項目 銷售均價 （元 /㎡） 出租均價 （元 /㎡ 月） 可租售面積（㎡） 備注 寫字間 5200 50 12096 酒店客房 200/天 7056 配套功能 100 1616 不計會議室 停車場 6 萬元 /個 300/個 100 個 住宅內(nèi)部銷售 2730（方案 1） 6000 只計土地成本和建安成本 2330（方案 2） 住宅公開銷售 3300 1200（方案 1） 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 18 4800（方案 2） 第六章 開發(fā)進度 本項目在資金充足的情況下，宜采用同步開發(fā)策略，即綜合樓與住宅樓同步進行（同步完工）。 ⑸ 停車場的使用管理： ① 綜合樓門前 15 個和樓后（裙樓下） 30 個車位供酒店使用；地下停車場 95 個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè) 30 個供寫字樓用戶使用。5%= 萬元 /個 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位 價格應(yīng)定位在 6 萬元 /個。44 出售 效益 738 萬元 6 萬元 /個 利潤 45 萬元 738693 方案 ② 的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標(biāo) 額度 計算依據(jù) 面積 7630 ㎡ 停車場為地下 2 層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191 個 40 ㎡ /個 造價 1378 萬元 1800 元 /㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租 效益 萬元 /年 租價 300 元 /個 月 回收期 20 年 出售 效益 1146 萬元 6 萬元 /個 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 16 利潤 232 萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案 ② 明顯投資大，效益差，因此建議采用方案 ① 。 18 層差別不大。 方案 2 總面積： 10800 ㎡ 層高： 18 層 戶數(shù)： 72 戶型： 1 梯 4 戶 兩種戶型： 120140 ㎡ 160180 ㎡ 或 4 種戶型： 120140 ㎡兩種 160180 ㎡兩種 頂層 4 套復(fù)式 分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1 部電梯， 18 層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 150
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