20xx年房地產(chǎn)居間合同糾紛-wenkub.com
2025-03-15 01:02 本頁面
【正文】
綜上，被答辯人向答辯人主張要求支付傭金的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)基礎(chǔ)和法律依據(jù)，懇請(qǐng)法庭予以駁回；并判決由被答辯人承擔(dān)本案的所有訴訟費(fèi)用。
五、%的確定條款超過了（蘇價(jià)服（2020）233號(hào)）《江蘇省房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法》所規(guī)定的額度標(biāo)準(zhǔn)，超出部分懇請(qǐng)法庭不予支持。然本案的被答辯人不向合同的違約方張汝仁主張傭金反而向合同的守約方答辯人主張傭金行為是缺乏事實(shí)基礎(chǔ)和法律依據(jù)的。
三、居間合同的當(dāng)事人所共同確定的受托方的義務(wù)居間人并未實(shí)際履行，故委托人有權(quán)利拒絕支付義務(wù)報(bào)酬。如被答辯人并未提供任何證據(jù)證實(shí)其從事居間活動(dòng)花費(fèi)了多少必要費(fèi)用，答辯人將保留要求被答
辯人退還多收的居間費(fèi)用的權(quán)利。從形式上看，該合同是中介合同屬于居間合同；從內(nèi)容上看該合同是確定委托人與受托人之間權(quán)利和義務(wù)的合同，該合同中之所有關(guān)于房屋買賣合同條款的規(guī)定只是為進(jìn)一步明確委托人和受托人之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。
三、涉房居間合同糾紛的審判對(duì)策
針對(duì)上述涉房居間合同糾紛反映出的諸多問題，筆者認(rèn)為，審理此類案件切忌簡(jiǎn)單化，應(yīng)準(zhǔn)確理解國家政策背景，針對(duì)個(gè)案特點(diǎn)，采取不同對(duì)策。具體而言，因買房人欠缺法律意識(shí)導(dǎo)致案件發(fā)生的因素有四點(diǎn)：(1)買房人合同意識(shí)淡薄，認(rèn)為格式合同不可協(xié)商，所以不詳細(xì)閱讀合同條款，也不進(jìn)行深入磋商，便盲目簽訂合同。這一數(shù)字意味著，中介公司在每筆房屋交易中可能收取超出購房者全年收入一倍以上的費(fèi)用。在2020年第四季度至 2020年第一季度的此類糾紛中，雖然僅不到10%的案件居間服務(wù)費(fèi)高于這一標(biāo)準(zhǔn)，甚至15%的案件按成交價(jià)低于2%，但筆者發(fā)現(xiàn)，除居間服務(wù)費(fèi)外，在 75%的案件里居間合同約定買房人應(yīng)交納合同代書費(fèi)、代辦過戶費(fèi)、代辦貸款費(fèi)等其他雜項(xiàng)費(fèi)用，其中最主要的合同代書費(fèi)通常不少于1萬元，代辦過戶費(fèi)及代辦貸款費(fèi)約為2500元至4000元。北京市某區(qū)法院2020年第一季度受理的居間合同糾紛中，全部買房人(下落不明者除外)均認(rèn)為中介公司收費(fèi)過高。此類口頭承諾主要包括減免稅款，或能為買房人辦理利息低于政策規(guī)定的銀行貸款等。此外，中介公司從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊。該《辦法》對(duì)中介公司及其從業(yè)人員的經(jīng)營活動(dòng)提出了更為明確、嚴(yán)格的規(guī)范要求，對(duì)2020年法院審理涉房居間合同糾紛具有重要的指導(dǎo)意義。最新頒布的“京十五條”對(duì)買房人的購房資格進(jìn)行了嚴(yán)格限制，購買第二套住房家庭的貸款成本劇增，隨著該項(xiàng)政策調(diào)控效果的顯現(xiàn)，政策變動(dòng)對(duì)涉房居間合同糾紛案件的影響也會(huì)逐漸加深。10月19日中國人民銀行宣布提高貸款利率。100%的買房者均認(rèn)為如買賣雙方未能實(shí)際完成交易，則不應(yīng)支付居間服務(wù)費(fèi)或僅同意支付少量費(fèi)用作為“辛苦費(fèi)”。
買房人稱房屋狀況與中介公司的承諾不符，主要是指中介公司未向買房人說明售房人的權(quán)利瑕疵(如售房人未取得房產(chǎn)證、售房人僅為房屋的共有人無權(quán)獨(dú)自處分房屋、代理人手續(xù)不完備、房屋被抵押或被法院查封等)，就急于促成雙方簽訂房屋買賣合同，收取居間費(fèi)用。(4)售房人對(duì)房屋沒有處置權(quán)，或其代理人越權(quán)代理簽訂居間合同。
買房人要求減免或追索居間費(fèi)的理由集中于以下四點(diǎn)：
答辯意見
比例
房屋交易未完成，不符合居間服務(wù)費(fèi)的支付條件 39%
中介公司未完全履行服務(wù)義務(wù) 72%
房屋狀況與中介公司的承諾不符 15%
居間費(fèi)用過高，超出合理范圍 69%
(多數(shù)買房人同時(shí)采用二項(xiàng)以上的理由進(jìn)行答辯)
據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，有39%的案件買賣雙方在簽訂了房屋買賣合同后未能實(shí)際完成房屋交易或未能成功辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。
爭(zhēng)議原因比較集中。
買房人為被告的案件占絕大比例。
案件數(shù)量呈上升趨勢(shì)。
筆者從多家中介公司的代理人處獲悉，居間合同簽訂后中介公司會(huì)等待買賣雙方完成過戶手續(xù)并自行交納居間費(fèi)用。2020年第一季度新收的房產(chǎn)居間合同糾紛案件中，居間合同及房屋買賣合同的簽約時(shí)間集中在2020年9月至12月間，此類案件占總數(shù)的57%。2020年第四季度以來，隨著房價(jià)調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，涉房居間合同糾紛也呈現(xiàn)出若干新特點(diǎn)，為法院審判工作增加了難度。二審案件受理費(fèi)八十元，由單莉莉負(fù)擔(dān)(已交納)。單莉莉所持抗辯意見依據(jù)不足，本院不予采納，對(duì)其上訴請(qǐng)求本院不予支持。 本院經(jīng)審理查明，原審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。二、駁回北京中地恒遠(yuǎn)房地
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