【正文】 （二）業(yè)務范圍 專項服務機構(gòu)服務的業(yè)務范圍與物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務范圍基本一致，只不過物業(yè)管理企業(yè)的服務是綜合性的，而專項服務機構(gòu)的服務是單項的。但我國物業(yè)管理的專業(yè)化程度不高，專項服務機構(gòu)并不是很多。“保管合同自保管物交付時起成立，但當事人另有約定的除外”（第三百六十七條）。其實財產(chǎn)的保管責任應該是財產(chǎn)的所有人，物業(yè)服務合同不包括家庭財產(chǎn)保管?！毙枰f明的是，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有履約，如：保安人員脫崗、未按時巡邏及崗上睡覺等，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。國家《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作?！?“公安機關(guān)的人民警察按照職責分工，依法履行下列職責：（一）預防、制止和偵查違法犯罪活動；（二）維護社會治安秩序，制止危害社會治安秩序的行為……”。有關(guān)法律也規(guī)定必須及時向有關(guān)行政管理部門報告。這樣做只能損害其他業(yè)主的利益，而不能對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生任何影響。現(xiàn)在有些業(yè)主常常借口服務質(zhì)量不好而拒交物業(yè)管理服務費。（2）承擔違約責任的方式《民法通則》規(guī)定；“公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任”（第一百零六條）。《合同法》規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的應當按照當事人的約定承擔違約責任”（第一百一十一條）?！保ǖ谌鶙l）根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應嚴格履行物業(yè)服務合同的約定。由于每一個項目的硬件都有所不同，每一個業(yè)主群體都有不同的要求，因此每一份合同所約定的業(yè)務范圍也千差萬別。一、物業(yè)管理企業(yè)（一）基本情況這里所說的物業(yè)管理企業(yè)，是指主要從事物業(yè)管理綜合性的常規(guī)服務的獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理市場上的供求關(guān)系與物業(yè)市場上的供求關(guān)系正好相反，正是由于這種特殊性的存在，才使物業(yè)管理市場上招標投標成為必要很可能。在物業(yè)管理市場上，是以一個項目的服務為交易的基本單位。供給 商品 需求A X1 aB X2 bC X3 c 圖732（三）物業(yè)管理市場物業(yè)管理市場上，一個物業(yè)管理項目需求主體是唯一的。另外，對于某宗物業(yè)所對應的產(chǎn)權(quán)人也是唯一的。第七節(jié)不同市場的比較一、不同市場的供求關(guān)系比較（一） 普通商品市場供給 商品 需求A X1 aB X2 bC X3 c 圖371普通商品市場上，某宗商品沒有特定的供給者和特定的需求者。但實際上服務成本，并不是和服務效果成比例遞增。物業(yè)市場供給量增加的越多，物業(yè)管理市場需求量也越大。第六節(jié)受其載體的牽制一、在供求關(guān)系方面物業(yè)是溝通供求關(guān)系的介質(zhì)，也是物業(yè)管理服務活動空間，物業(yè)管理服務商品的生產(chǎn)、交換和消費都是在這個空間中進行。如此周而復始循環(huán)不已，直到物業(yè)耐用年限終了。物業(yè)管理是諸多商品中的一種，而物業(yè)管理則是按照合同約定的時間段，邊生產(chǎn)、邊交換、邊消費，交錯進行直到合同期滿。但需求方真正能夠看見商品，是在支付價格確定以后的很長時間。從招投標確定物業(yè)管理供求關(guān)系，到真正交換行為進行需要這么久的時間，在普通商品市場上是很少見到的。但此時，不但物業(yè)管理的商品生產(chǎn)尚未開始，就連管理標的物的生產(chǎn)也都沒有結(jié)束。一、超前確定供求關(guān)系商品房的銷售包括現(xiàn)房銷售和商品房預售，現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商為了急于得到回報而采取預售的辦法。這些規(guī)定主要考慮的是企業(yè)的專業(yè)技術(shù)力量和允許承擔的有限責任能力，是否與所能管理物業(yè)的規(guī)模相匹配?！保ǖ谌l）。因此在物業(yè)管理市場上，國家對提供服務的供給主體有嚴格的、特殊的要求。為此，物業(yè)管理市場在操作中也是十分困難的，必須有特殊的手段和方法。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，可能是自然人也可能是法人。按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域應當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物的規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。與普通商品市場相比所不同的是，其需求者視物業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)而定。在其他商品市場上，國家很少對商品和服務的價格干預到如此深度。物業(yè)管理關(guān)系到群眾的切身利益，國家應該對其價格活動實行管理、監(jiān)督和必要的調(diào)控。而且要干預供求關(guān)系確定的過程。這是在其他各類商品市場上及難見到的情況，是研究物業(yè)管理市場必須注意到的特性。國務院頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”（第二十四條）。房地產(chǎn)資源本來就十分缺乏，如果不能很好養(yǎng)護而減少使用時間是對人類資源的浪費，對個人、國家和社會都是無法彌補的損失。而在物業(yè)管理市場上，國家對供求雙方都要進行必要的干預。但在物業(yè)管理起步階段，這種模式所占比例很大。但物業(yè)管理的實際需求方一般不是一個業(yè)主，某個業(yè)主將物業(yè)管理工作私下授予某個供給者顯失公正。需求方隨時接待隨時商議，通過比較如果覺得某企業(yè)比較適宜便將供求關(guān)系用合同確定下來。常見的方式有：1．公開招標 公開招標是需求方向全社會符合條件的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出邀請，通過一系列復雜的運行程序選出符合需求方需要的供給方，通過簽訂合同確定供求關(guān)系。物業(yè)管理市場上，物業(yè)管理企業(yè)將服務送到物業(yè)管理區(qū)域，需求方是不動的，人體流動是供給方。當供給主體變更時，新舊物業(yè)管理企業(yè)的服務人員要“交換場地”。物業(yè)管理服務的載體既是商品的生產(chǎn)場地，又是流通的市場，還是消費空間。但在物業(yè)管理市場上商品的本身不是“物”，商品的流通不能體現(xiàn)“物”的流動。傳統(tǒng)的管理模式是靠財政撥款支付物業(yè)消費過程的管理成本，物業(yè)管理模式是靠商品營銷收回的資金支付管理成本?！霸谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。物業(yè)管理模式是將管理任務交由社會上的專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)去管理。國家強調(diào)管理者是獨立的法人，是為了使建管分離促進物業(yè)管理市場發(fā)展。這句話有兩層意思，其一是說物業(yè)管理的管理者必須是企業(yè)，行政事業(yè)單位不應當從事物業(yè)管理工作。二、企業(yè)化按照傳統(tǒng)的管理模式，房地產(chǎn)進入消費領(lǐng)域以后，應由國家委托的行政事業(yè)單位進行福利型的管理。”（第三十三條）這里所說的職業(yè)資格分為執(zhí)業(yè)資格和從業(yè)資格?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定:“國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。房屋建造借助于科學技術(shù)發(fā)展的成果，使工藝上、結(jié)構(gòu)上和設(shè)備管理上的技術(shù)含量不斷提高，如：二次供水、垂直運輸、智能設(shè)備管理、能源控制和緊急疏散等。這種參與有時是遠距離的，有時則是面對面的，形成供給與需求的互動。物業(yè)管理供給方用需求方支付的服務費，生產(chǎn)物業(yè)管理服務產(chǎn)品，生產(chǎn)出來就地消費。同時，要求需求方連續(xù)不斷地支付費用并消費供給方所提供的產(chǎn)品。物業(yè)管理服務的生產(chǎn)過程不可能完全一致，產(chǎn)品的“質(zhì)”和“量”也不會完全一致。良好的秩序不能儲存，整潔的環(huán)境也不能長時間保存。物業(yè)管理服務本身是無形的，無法找到它的物質(zhì)形體。物業(yè)完好等級的提高是結(jié)果，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序井然是結(jié)果，業(yè)主的生活和工作的環(huán)境良好也是結(jié)果。但由于這一商品的產(chǎn)生受其載體——物業(yè)的限制，因此其特性又與管理和服務的標的物有著密切的關(guān)系。物業(yè)管理市場的客體是指物業(yè)管理服務?，F(xiàn)在理解市場一般都站在“賣方”立場上，研究“買方市場”的客觀規(guī)律。市場主體主要是指商品交換的行為人（包括自然人和法人），包括供給主體、需求主體和協(xié)調(diào)主體。廣義的市場并不是指它的物質(zhì)形態(tài)，不是指某類商品經(jīng)常進行交換的固定的空間，而是交換關(guān)系的總和。 公共物品理論可以較為恰當?shù)慕忉屛飿I(yè)管理的有關(guān)問題。私有物品特點是具有排他性，其所有權(quán)屬于私人擁有。其所有權(quán)屬于該范圍內(nèi)全體成員共同擁有，應在市場上購買或有償委托供給者提供。但是非納稅人照樣可以享用。1．公共物品公共物品不是為某些人生產(chǎn)的，也無法決定誰能得到它。先期入伙業(yè)主不可能得到所必須的服務，利益得不到有效的保證。這些工作都需要前期物業(yè)管理做必要的準備。常規(guī)管理大多數(shù)是重復性工作，而前期的啟動階段很多都是一次性工作。（二）前期物業(yè)管理內(nèi)容前期物業(yè)管理可以延續(xù)到業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的合同生效時。此時就應該選聘物業(yè)管理企業(yè)，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件。如果我們把時點定在房屋銷售時，則還須定義一個時段把售房前物業(yè)管理有關(guān)工作包括進去。前期物業(yè)管理是指業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)——業(yè)主委員會，與物業(yè)管理企業(yè)所簽合同生效前的物業(yè)管理服務。至于物業(yè)管理中是否應該有管理行為，現(xiàn)在還是一個爭議中的問題，我們將在后面的有關(guān)章節(jié)中闡述。照此服務也可以按照供求雙方接觸頻度劃分，分為低度接觸服務、中度接觸和高度接觸服務。我們認為服務可以按照服務活動直接作用的對象劃分，分為作用在“人體”的服務和作用在“物體”的服務。物業(yè)管理中的常規(guī)服務很少直接作用于人體，但特約服務中有些內(nèi)容與此雷同，如協(xié)助就醫(yī)即此。為了后面表述方便，在這里先把物業(yè)管理各種服務的歸類分析清楚。但是對于某些物業(yè)的物業(yè)管理，租賃經(jīng)營代理是無法避免的如：商廈、寫字樓和標準廠房等。一些行政管理規(guī)定中，也倡導多種物業(yè)歸由一個公司管理，如：《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》中規(guī)定：一級企業(yè)必須“管理兩種類型以上物業(yè)的企業(yè)”。許多國家的物業(yè)管理公司業(yè)務范圍界定的十分清楚，因此物業(yè)管理公司也分為兩類。其區(qū)別在于，特約服務是服務于個別業(yè)主，并針對需求方委托的事務和具體的要求所進行的服務；物業(yè)管理企業(yè)所設(shè)定的專項服務是針對業(yè)主中的部分群體，服務內(nèi)容是供給方預先設(shè)定的。這兩種專項服務的區(qū)別就在于，前者服務對象是全體業(yè)主，服務內(nèi)容已經(jīng)列入物業(yè)服務合同之中，是在常規(guī)服務范圍之內(nèi)的；后者服務對象是部分業(yè)主，服務內(nèi)容未被列入物業(yè)服務合同之中，是在常規(guī)服務服務范圍之外的。但通常的做法是將某一大類服務作為專項服務，如：園林綠化、保安以及電梯維修等。轉(zhuǎn)委托經(jīng)同意的，委托人可以就委托事務直接指示轉(zhuǎn)委托的第三人，受托人僅就第三人的選任及其對第三人的指示承擔責任。如果整體轉(zhuǎn)托就意味著合同轉(zhuǎn)讓，其實是在“炒”物業(yè)管理項目從中漁利。如果自己管理不如轉(zhuǎn)托出去更有利，物業(yè)管理企業(yè)有可能委托專業(yè)性服務機構(gòu)提供專項服務。專項服務的含義業(yè)內(nèi)有兩種不同的理解，其一是《物業(yè)管理條例》所提到的“專項服務”轉(zhuǎn)托；其二是物業(yè)管理企業(yè)日常操作中經(jīng)常涉及到的“專項服務”設(shè)定。常規(guī)服務通常需要寫入物業(yè)服務合同之內(nèi)，具體內(nèi)容包括：（1）建筑物共有部位的管理和服務1）建筑物的查勘鑒定；2）制定維修方案；3）編制維修預算和專項維修資金使用計劃；4）組織維修養(yǎng)護；5）建筑物檔案資料管理。物業(yè)管理服務的內(nèi)容主要包括常規(guī)服務、專項服務和特約服務。有些屬于自我服務、有些是親友之間的服務，這些僅僅是產(chǎn)品而不是商品。我國的物業(yè)管理有其特定的含義，《物業(yè)管理條例》 第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照服務合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和秩序的活動。后來這種管理方式在一些國家和地區(qū)得到推廣，時稱“Property management”即物業(yè)管理。因為耐心看下去的話，很快就會發(fā)現(xiàn)所闡述的都是住宅租賃經(jīng)營過程中的管理問題。3．物業(yè)的私有部分業(yè)主的個人私有部分包括業(yè)主單元以內(nèi)的專用空間和裝修，以及各種計量表以下的管線和業(yè)主專用設(shè)施、設(shè)備。有人認為，以各種管線的安裝方向為準，以橫豎管線接點為界，鉛直放置的為業(yè)主群體共有，水平放置的為業(yè)主個人私有。雖然按空間劃分對建筑物安全更加有利，但我國業(yè)主習慣于二次裝修，按空間劃分無法控制。我們認為不妥，單元以內(nèi)的墻體也要抗剪切和傳遞上部荷載，對其他業(yè)主的單元照樣起支撐作用。1）設(shè)施、設(shè)備多層建筑以建筑物外第一個水表井為界，高層建筑以建筑物內(nèi)供水泵房計費水表為界；2）水設(shè)施、設(shè)備以建筑物外第一個檢查井為界；3）供電設(shè)施、設(shè)備中使用架空線路的，高層以建筑物內(nèi)配電箱為界、多層以建筑物外墻為界；使用地下埋設(shè)線路供電的，以電纜進線兀接箱為界；（2）建筑物的共用部分 前面我們已經(jīng)分析了物業(yè)的公有部分，如果再把私有和共有分開，把私有部分剝離出去剩下的就是共有部分。為了研究物業(yè)管理市場方便，在此先闡明本書的觀點。因此，城市基礎(chǔ)設(shè)施仍然屬于國有財產(chǎn)。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)也存在公有產(chǎn)權(quán)。但如果所購買的物業(yè)不是單體的，或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑的建筑物，就應該是異產(chǎn)毗連房屋，眾多業(yè)主共同擁有的“共有”產(chǎn)權(quán)?！?也有人將這類物業(yè)稱為“區(qū)分所有權(quán)建筑”，其實這是將外文直譯而成。前面我們在物業(yè)分類中已經(jīng)提到了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)有國有、私有和集體所有等。物業(yè)管理的時間應在政府主管部門規(guī)定范圍內(nèi)由甲乙雙方約定，因此物業(yè)管理項目有一定的時間要求。這種專業(yè)化的管理就是物業(yè)管理，屬于服務類的項目管理。物業(yè)管理的標的物——物業(yè)，從其出現(xiàn)伊始就是按項目進行管理的。約束性目標是指項目的限制條件，包括時間、費用、環(huán)境和其他條件。大批量的重復性生產(chǎn)活動不是項目。項目是指按限定的時間、預算和質(zhì)量標準完成的單件性的任務。在物業(yè)管理市場運行時，一定要注意到各地的有關(guān)規(guī)定界定物業(yè)管理區(qū)域的范圍。物業(yè)管理區(qū)域是物業(yè)的集合，是物業(yè)管理的基本單位，是物業(yè)管理市場供求雙方進行商品生產(chǎn)、交換和消費的載體。1．房屋用地分類（1）商業(yè)金融業(yè)（2）工業(yè)、倉儲（3）市政（4）公共建筑（5）住宅（6）交通（7）特殊2．房屋按產(chǎn)權(quán)類別劃分（1）國有（2）集體所有（3）私有（4）聯(lián)營企業(yè)所有（5）股份制企業(yè)（6）港、澳、臺投資（7）涉外（8）其他3．房屋按建筑結(jié)構(gòu)類別劃分（1）鋼結(jié)構(gòu)（2）鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（4）混合結(jié)構(gòu)（5）磚木結(jié)構(gòu)（6）其他結(jié)構(gòu)4．房屋按用途類別劃分（1）住宅（2）工業(yè)、交通、倉儲（3）商業(yè)、金融、信息（4）教育、醫(yī)療衛(wèi)生、科研（5）文化、娛樂、體育（6）辦公（7）軍事（8）其他（三）物業(yè)管理區(qū)域前面我們說過物業(yè)是反映物業(yè)管理服務質(zhì)量，連接物業(yè)管理供求雙方的介質(zhì)，沒有物業(yè)談不到物業(yè)管理，更