【正文】 確認(rèn)合同部分無效的，假如不影響其余部分的效力，其余部分仍然有效。比如購(gòu)房者和售房者在合同中約定，購(gòu)房者所應(yīng)交納稅費(fèi)一律免繳，該條款就違反有關(guān)的稅法，因而合同中的此項(xiàng)條款無效。依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，合同的任何一方都不能用欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿的情況下簽訂合同。所以，如果售房者銷售的商品房未辦理有關(guān)的銷售許可證，那么售房者無權(quán)銷售商品房。所以當(dāng)購(gòu)房者是無民事行為能力人或限制民事行為能力人，即未成年人和精神病人時(shí)，必須由他的法定代理人(即監(jiān)護(hù)人)來代理，或者征得法定代理人的同意，否則買賣行為是無效的。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)(包括房屋買賣行為，因?yàn)榉课葙I賣涉及的金額巨大，也很復(fù)雜，很明顯地與限制民事行為能力人的年齡、智力不相適應(yīng))由他的法定代表人代理，或者征得他的法定代理人的同意。從實(shí)際操作的這一做法中，也可以看出拆遷安置房屋買賣合同的效力并不受批準(zhǔn)、登記手續(xù)的影響。對(duì)此，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（一）第九條第一款規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)手續(xù)才生效。不利于市場(chǎng)信用機(jī)制的建立，也不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)交易便捷的基本要求。在合同有效的情況下，尚能取得房屋所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在瑞士、德國(guó)等大陸法系國(guó)家立法上也有規(guī)定。因此，本案中即使被告汪某出賣房屋沒有經(jīng)過其他共有人的同意，屬擅自處分不動(dòng)產(chǎn)行為，原告也構(gòu)成善意第三人，其依據(jù)合同可獲得的利益也應(yīng)予以保護(hù)，而房屋共有人之損失可以向無權(quán)處分人主張侵權(quán)賠償。 夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的效力 處理第二類案件時(shí)首先要查明被告汪某在出賣他 們共有的房屋時(shí)是否屬于擅自處分，現(xiàn)實(shí)生活中相當(dāng)多的情況都是夫妻雙方共同決定處分共有財(cái)產(chǎn)，具體由一人出面與買方商談，當(dāng)另一方對(duì)約定的價(jià)格不滿意，這種情形則不構(gòu)成無權(quán)處分，不影響已簽訂合同的效力。 誠(chéng)然，當(dāng)前造成一些地方房?jī)r(jià)飛漲有惡炒樓花的原因，目前各地也都有相應(yīng)的禁止期房買賣的規(guī)定，這些地方性規(guī)定或其他部門規(guī)章也不能作為法院認(rèn)定合同無效的依據(jù)。最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋》也明確規(guī)定：當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。從此條的立法含義可以看出，預(yù)售商品房在取得權(quán)屬證書之前再行轉(zhuǎn)讓是可行的，否則應(yīng)當(dāng)明令禁止。首先要澄明的一個(gè)問題是，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓不等同于房地產(chǎn)不得買賣。庭審時(shí)，被告以雙方簽訂協(xié)議時(shí)，轉(zhuǎn)讓的房屋尚未交付，也沒有領(lǐng)取任何權(quán)屬證書，原、被告之間這一買賣行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓這一強(qiáng)制性法律規(guī)定，要求確認(rèn)雙方買賣協(xié)議無效。 實(shí)例一，XX年9月8日,原告華某與被告應(yīng)某簽訂《賣房協(xié)議》一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告，房屋面積平方米,總價(jià)款萬元。當(dāng)然，c為了標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)有效轉(zhuǎn)移，使標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)無瑕疵，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過戶，但是，c不能通過與b簽訂的房屋買賣合同辦理產(chǎn)權(quán)過戶。由此從a公司與b簽訂協(xié)議并交付房屋時(shí)起，b事實(shí)上已對(duì)該房屋享有物權(quán)的職能即占有、使用、收益和處分的權(quán)利，雙方只是欠缺房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶的形式要件。 四、如何解決未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問題 在現(xiàn)實(shí)生活中，如a將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與b，并將房屋實(shí)際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，b在使用一段時(shí)間后，又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給c，并交付給c。如果前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。 如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題 某商品房銷售中心或公民個(gè)人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購(gòu)房戶，這類糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：如果先購(gòu)房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購(gòu)房方未予登記，則可依法支持前者，認(rèn)定后者的購(gòu)房合同有效，由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無需批準(zhǔn)或登記。在司法界對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢？有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。1982年2月13日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書。對(duì)房屋買賣合同主體的限制。關(guān)于宅基地的控制應(yīng)當(dāng)在宅基地的申請(qǐng)上從嚴(yán)把關(guān)。如果是具有社員身份的人，可分為兩種情況：其已有宅基地且達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以購(gòu)買他人的住房，但必須繳納一定的土地費(fèi)用。國(guó)家對(duì)城市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)持積極的開放政策。 應(yīng)該說草案的規(guī)定是積極、合理并可行的。 物權(quán)法草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草案允許農(nóng)村房屋出售。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。他只能對(duì)其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分的權(quán)能。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使