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正文內(nèi)容

房屋買賣協(xié)議效力(編輯修改稿)

2024-12-17 00:03 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 ,買賣合同依法有效成立,雖未進(jìn)行登記,但根據(jù)現(xiàn)實(shí)中分房、買賣房屋的交易慣例,交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證 書等,即購方就可對住房進(jìn)行居住使用和控制,也并未有違反禁止性的法律規(guī)定,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付,所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購房合同也應(yīng)認(rèn)定為有效,但由于賣方已經(jīng)將合同約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人,從而導(dǎo)致合同無法履行,賣方對其違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果前者未辦理過戶手續(xù),后者卻辦理了過戶手續(xù),那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意,或具有與銷售方惡意串通的行為,或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益,即所謂的善意取得。如具有這些因素,也應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權(quán)登記有效,由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。如不具備這些因素,則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù),即不能否認(rèn)已通過登記對房屋所享有的所有權(quán),也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記取得的權(quán)利,否則的話,產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。在司法實(shí)踐中,還有一個(gè)問題就是在保護(hù)后者對房屋的所有權(quán)時(shí),會遇到一個(gè)矛盾,即前者可能對房屋進(jìn)行裝修、修繕,這樣當(dāng)后者要求交付房款時(shí),前者即使已交付,也不能恢復(fù)原狀,或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的,如不恢復(fù)原狀,則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要,但在現(xiàn)實(shí)生活中往往是后者一定要求前者必須搬出,這里我 們應(yīng)當(dāng)考慮到,前者也是有責(zé)任的,因?yàn)榍罢邞?yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前,自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權(quán),在此情況下,他冒然對房屋進(jìn)行裝修,則應(yīng)承擔(dān)這種不利的風(fēng)險(xiǎn)后果,但又要考慮到在前者的購房合同未被確認(rèn)無效前,不能不說前者對房屋的占有是無法律依據(jù),筆者認(rèn)為,除各方當(dāng)事人依法請求返還財(cái)產(chǎn)或支付各種損失及各種費(fèi)用外,裝修、修繕的相關(guān)費(fèi)用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得補(bǔ)償,在必要時(shí)前者還可獲得搬出房屋的搬遷費(fèi)用。 四、如何解決未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問題 在現(xiàn)實(shí)生活中,如a將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與b,并將房屋實(shí)際交付,但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記,b在使用一段時(shí)間后,又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給c,并交付給c。上述交易活動中,對a與b之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義,但bc之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點(diǎn): 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為bc之間的房屋買賣合同應(yīng)是無效合同,因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《房地產(chǎn)法》)第37條第(六)項(xiàng)規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。雖然b與a簽訂了房屋協(xié)議,由于雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶,a仍然是該房屋的真正所有權(quán)人,根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條無 處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)以及第五十二條第(五)項(xiàng)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效,b與c簽訂的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定,故b與c之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)是無效合同。 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,b與c之間簽訂的合同應(yīng)是有效合同,根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第56條的規(guī)定:買賣雙方自愿,并立有契約,買方已交付了房款,并實(shí)際使用和管理了房屋,又沒有其他違法行為,只是買賣手續(xù)不完善的,應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效,但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。由此從a公司與b簽訂協(xié)議并交付房屋時(shí)起,b事實(shí)上已對該房屋享有物權(quán)的職能即占有、使用、收益和處分的權(quán)利,雙方只是欠缺房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶的形式要件。b與c之間簽訂的合同是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的,是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,雙方的買賣行為應(yīng)受法律的保護(hù),雙方所簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法、有效。 筆者贊同第二種觀點(diǎn),理由如下:在房屋買賣案件中,常常認(rèn)為未到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋買賣合同無效,這種看法是錯(cuò)誤的。如前所述,買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求,而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),是物權(quán)變動的要求,所以,是否辦理房屋過戶手續(xù),影響的是標(biāo)的物的所 有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移,而買賣合同是一種債權(quán),標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對合同本身的效力并無影響。當(dāng)然,c為了標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)有效轉(zhuǎn)移,使標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)無瑕疵,尚需辦理產(chǎn)權(quán)過戶,但是,c不能通過與b簽訂的房屋買賣合同辦理產(chǎn)權(quán)過戶。在實(shí)際操作中,a要通過與b之間簽訂的房屋買賣合同將標(biāo)的物過戶給b,b再通過與c的房屋買賣合同將房屋轉(zhuǎn)移給c,通過這種程序,也避免了國家稅收的流失。 五、拆遷戶對拆遷安置房屋進(jìn)行買賣時(shí)其合同效力及相關(guān)問題法律分析 拆遷安置房屋買賣時(shí)尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書,此類房屋就普通商品房而言有著特殊性質(zhì),為此從物權(quán)理論出發(fā),結(jié)合民法誠實(shí)信用原則和不動產(chǎn)善意取得制度對拆遷安置房屋買賣合同效力及履行中相關(guān)問題進(jìn)行分析。 與普通的房屋買賣糾紛不同的是,拆遷安置房在進(jìn)行交易時(shí)尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書,土地使用權(quán)性質(zhì)也有特殊性,因此在處理之際觀點(diǎn)紛呈,做法不一。 實(shí)例一,XX年9月8日,原告華某與被告應(yīng)某簽訂《賣房協(xié)議》一份,約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告,房屋面積平方米,總價(jià)款萬元。協(xié)議簽訂后,原告按約支付了定金和預(yù)付款,被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。XX年4月初,被告領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證后卻拒絕履行協(xié)議,至今未辦理過戶手續(xù)。原告要求被告 繼續(xù)履行協(xié)議,協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。庭審時(shí),被告以雙方簽訂協(xié)議時(shí),轉(zhuǎn)讓的房屋尚未交付,也沒有領(lǐng)取任何權(quán)屬證書,原、被告之間這一買賣行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓這一強(qiáng)制性法律規(guī)定,要求確認(rèn)雙
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