房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作計(jì)劃范例與房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作計(jì)劃范文推薦匯編-資料下載頁(yè)
2024-11-23 03:57本頁(yè)面
【正文】 公司來(lái)講，可以在前十年賺回來(lái)。 我們?cè)阡N(xiāo)售時(shí)直接在售房款總額中減去十年租金(總款的80%),但與客戶(hù)簽定補(bǔ)充協(xié)議，前十年經(jīng)營(yíng)權(quán)歸我們。 ⑴對(duì)客戶(hù)從資金壓力、合理避稅、回報(bào)上更具吸引力。①、十年的租金兩次(每5年一次)返還，直接降低了客戶(hù)的資金壓力。 ②、十年的租金兩次(每5年一次)返還，可以合理的避稅。 十年的租金扣減了房款，辦產(chǎn)權(quán)證契稅降低了金額：80%4%=% 十年租金的租賃稅可以避免，金額為：80%17%=% 總計(jì)可以避稅：%+%=% 相當(dāng)于客戶(hù)前十年收回了80%+%=% ③、%④、大大的降低了投資門(mén)坎。⑵對(duì)開(kāi)發(fā)商①、開(kāi)發(fā)商只承擔(dān)5年8%的收益和少收回40%房款的五年的平均貸款資金利率40%6%247。2=%(6%247。2為五年的貸款平均率，因?yàn)槲覀冊(cè)诓煌５幕厥召Y金。) %，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低。②、可以很快的回收30%的資金。③、降低前十年的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和前十年定時(shí)返租的資金壓力。④、增加了成交率。c、操作要點(diǎn)：以3萬(wàn)的價(jià)格為總房款計(jì)算：實(shí)付房款=總房款60%優(yōu)惠比例。合同上簽定房款總額為可為實(shí)付房款，也可為總房款，在銷(xiāo)售上可以盡量引導(dǎo)按實(shí)付房款計(jì)價(jià)(可合理避稅)。對(duì)五年返租：一次性付款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠2%。對(duì)十年返租：一次性付款優(yōu)惠1%，按揭不優(yōu)惠。對(duì)老客戶(hù)增加1%的優(yōu)惠。d、分區(qū)域配合方案操作根據(jù)公司現(xiàn)有的分區(qū)特點(diǎn)和租金利潤(rùn)特點(diǎn)。可以把分段銷(xiāo)售、五年返租、十年返租，配合使用。經(jīng)營(yíng)權(quán)銷(xiāo)售。在c2棟位置好的區(qū)域劃出部份面積進(jìn)行經(jīng)營(yíng)權(quán)銷(xiāo)售。只銷(xiāo)售XX年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，以每平米 4200元的價(jià)格銷(xiāo)售。相當(dāng)于35元/㎡月，十年租金一次性交清租金XX年不變。計(jì)算方法： 以100平米為例： XX年經(jīng)營(yíng)權(quán)銷(xiāo)售金額為：35501210=21萬(wàn)元客戶(hù)回報(bào)率：308%247。12=20%特點(diǎn)：展示了xx廣場(chǎng)商業(yè)鋪面的升值空間。通過(guò)銷(xiāo)售控制，達(dá)到少數(shù)區(qū)域銷(xiāo)售，不會(huì)造成大量未售資產(chǎn)。20%的年回報(bào)率更具有吸引力。對(duì)黃金區(qū)域本身有很大的升值空間，公司可以獲得更多的利益。 經(jīng)營(yíng)管理思路(1) 從速組建專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)未來(lái)的商場(chǎng)進(jìn)行管理，從發(fā)展趨勢(shì)看，投資者越來(lái)越看重商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，而商場(chǎng)本身能經(jīng)營(yíng)好才是物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的根本。因此，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的公司必須考慮商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，要考慮經(jīng)營(yíng)者的問(wèn)題，并盡可能形成共同投資共同管理商鋪，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，而不是一賣(mài)了之。(2) 從增加商場(chǎng)附加值的角度出發(fā)，建立商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者、管理者的高級(jí)會(huì)員俱樂(lè)部(商會(huì))，使商家在本商場(chǎng)內(nèi)有一個(gè)聚會(huì)和交流生意的常設(shè)地址，令商場(chǎng)業(yè)主享受到超于其他商場(chǎng)的優(yōu)惠條件。(3) 利用上述兩點(diǎn)建立起來(lái)的優(yōu)勢(shì)，安排各種社會(huì)活動(dòng)，樹(shù)立商場(chǎng)品牌形象。
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