房地產(chǎn)銷售工作計劃范文與房地產(chǎn)銷售工作計劃范文推薦匯編-資料下載頁
2024-11-23 03:57本頁面
【正文】 的，其操作性也是非常強的。b:公司收益計算, 1) 2) 3) 回籠資金利用率按年貸款利息計算:9(1+%)5= 4) 5年的總收入:+=實際上將資金用于開發(fā)其它項目的利潤大大超過此數(shù),高于此數(shù)的五年租金償還返租款的方式計算，則返租率可達到9%,從此來看，公司提供8%的5年返租方案是相當(dāng)可行的.(2)確定公司提供8%租金回報的理由：8%的租金回報是一個比較數(shù)，這個數(shù)比銀行利率略高一點，客戶能接受。如果低于8%的回報，客戶投資者就會感覺到明顯的不劃算，而不會有購買欲望。如果高于8%對銷售當(dāng)然有好處，但對公司的利潤會受到損失。 8%的租金回報，公司的補貼較少，同時如果一樓銷售效果好，能促進和提高二層、負(fù)一層的市場售價，其附加值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公司的補償部分。 售后返租方案通過上述論證,我們可以采取如下售后返租方案。五年返租對客戶來講有較強的吸引力，可以降低投資總額。五年返租對公司來講，可以在前五年賺回來。我們在銷售時直接在售房款總額中減去五年租金(總款的40%),但與客戶簽定補充協(xié)議，前五年經(jīng)營權(quán)歸我們。 ⑴對客戶從資金壓力、合理避稅、回報上更具吸引力。①五年的租金一次性返還，直接降低了客戶的資金壓力。 ②五年的租金一次性返還，可以合理的避稅。五年的租金扣減了房款，辦產(chǎn)權(quán)證契稅降低了金額：40%4%=% 五年租金的租賃稅可以避免，金額為：40%17%=% 總計可以避稅：%+%=%相當(dāng)于客戶前五年收回了40%+%=% ③客戶回報率高出8%% ⑵對開發(fā)商開發(fā)商只需賺回5年8%的收益和少收回的40%房款資金利率40%6%247。2=%，%，相對風(fēng)險較低。 可以很快的回收60%的資金。 降低前5年定時返租的資金壓力。 b、十年返租十年返租對客戶來講有更強的吸引力，可以降低投資總額。十年返租對公司來講，可以在前十年賺回來。 我們在銷售時直接在售房款總額中減去十年租金(總款的80%),但與客戶簽定補充協(xié)議，前十年經(jīng)營權(quán)歸我們。 ⑴對客戶從資金壓力、合理避稅、回報上更具吸引力。①、十年的租金兩次(每5年一次)返還，直接降低了客戶的資金壓力。 ②、十年的租金兩次(每5年一次)返還，可以合理的避稅。 十年的租金扣減了房款，辦產(chǎn)權(quán)證契稅降低了金額：80%4%=% 十年租金的租賃稅可以避免，金額為：80%17%=% 總計可以避稅：%+%=% 相當(dāng)于客戶前十年收回了80%+%=% ③、%④、大大的降低了投資門坎。⑵對開發(fā)商①、開發(fā)商只承擔(dān)5年8%的收益和少收回40%房款的五年的平均貸款資金利率40%6%247。2=%(6%247。2為五年的貸款平均率，因為我們在不停的回收資金。) %，相對風(fēng)險較低。②、可以很快的回收30%的資金。③、降低前十年的經(jīng)營風(fēng)險和前十年定時返租的資金壓力。④、增加了成交率。c、操作要點：以3萬的價格為總房款計算：實付房款=總房款60%優(yōu)惠比例。合同上簽定房款總額為可為實付房款，也可為總房款，在銷售上可以盡量引導(dǎo)按實付房款計價(可合理避稅)。對五年返租：一次性付款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠2%。對十年返租：一次性付款優(yōu)惠1%，按揭不優(yōu)惠。對老客戶增加1%的優(yōu)惠。d、分區(qū)域配合方案操作根據(jù)公司現(xiàn)有的分區(qū)特點和租金利潤特點。可以把分段銷售、五年返租、十年返租，配合使用。經(jīng)營權(quán)銷售。在c2棟位置好的區(qū)域劃出部份面積進行經(jīng)營權(quán)銷售。只銷售XX年的經(jīng)營權(quán)，以每平米 4200元的價格銷售。相當(dāng)于35元/㎡月，十年租金一次性交清租金XX年不變。計算方法： 以100平米為例： XX年經(jīng)營權(quán)銷售金額為：35501210=21萬元客戶回報率：308%247。12=20%特點：展示了xx廣場商業(yè)鋪面的升值空間。通過銷售控制，達到少數(shù)區(qū)域銷售，不會造成大量未售資產(chǎn)。20%的年回報率更具有吸引力。對黃金區(qū)域本身有很大的升值空間，公司可以獲得更多的利益。 經(jīng)營管理思路(1) 從速組建專業(yè)商場經(jīng)營管理公司對未來的商場進行管理，從發(fā)展趨勢看，投資者越來越看重商場的經(jīng)營管理，而商場本身能經(jīng)營好才是物業(yè)競爭的根本。因此，具有長遠(yuǎn)眼光的公司必須考慮商場的經(jīng)營問題，要考慮經(jīng)營者的問題，并盡可能形成共同投資共同管理商鋪，實行風(fēng)險共擔(dān)、利益共享，而不是一賣了之。(2) 從增加商場附加值的角度出發(fā)，建立商場經(jīng)營者、管理者的高級會員俱樂部(商會)，使商家在本商場內(nèi)有一個聚會和交流生意的常設(shè)地址，令商場業(yè)主享受到超于其他商場的優(yōu)惠條件。(3) 利用上述兩點建立起來的優(yōu)勢，安排各種社會活動，樹立商場品牌形象。
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