房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策及如何起草合作開發(fā)房地產(chǎn)合同-資料下載頁
2025-05-14 06:12本頁面
【導(dǎo)讀】開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。按照該司法解釋對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)的定義，潤(rùn)；三是共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。近些年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，合作開發(fā)房地產(chǎn)的。上述司法解釋摒棄了共同經(jīng)營(yíng)的要價(jià)，“共同經(jīng)營(yíng)”不是合?；镄?、合同型合作開發(fā)。但“三資”企業(yè)的特殊性，一般采取項(xiàng)目公司型的方式合作開發(fā)房。若不具備這些特征，該“合作”的性質(zhì)便有待商榷。定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。認(rèn)定為借款合同。而當(dāng)事人簽訂的“名不副實(shí)”的合作合同，多數(shù)是為了。涉及到當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)處分問題。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到。應(yīng)按過錯(cuò)責(zé)任原則由過錯(cuò)方賠償損失。雙方故意嚴(yán)重違反有關(guān)法律、法規(guī)而致合同無效的，應(yīng)追。繳雙方已經(jīng)取得或約定取得的財(cái)產(chǎn)”。在尚無新法對(duì)此類合同無效的處理做出明確規(guī)定。撥土地使用權(quán)人直接訴請(qǐng)合作合同無效。出讓手續(xù)并繳交土地使用權(quán)出讓金。項(xiàng)目公司型合作開發(fā)應(yīng)將土地使用權(quán)過戶至項(xiàng)目公司名下；
【正文】 違章建筑； 第五，改變手續(xù)； 第六，四類轉(zhuǎn)性合同； 簽訂條款完備周詳?shù)暮贤? （ 1）準(zhǔn)確敘述該項(xiàng)目的現(xiàn)狀：包括項(xiàng)目地址、已取得的批準(zhǔn)文件、批準(zhǔn)證書等； （ 2）準(zhǔn)確羅列該項(xiàng)目有關(guān)債權(quán)債務(wù)情況，并約定分擔(dān)辦法； （ 3）合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)合作模式作出明確約定。特別需要注意的一點(diǎn)是，合作方應(yīng)當(dāng)對(duì)合作項(xiàng)目的運(yùn)行機(jī)制作出約定，即相關(guān)權(quán)力機(jī)構(gòu)的組成及議事規(guī)則，以及出現(xiàn)決策僵局的時(shí)候 該如何處理。 合同、印章、財(cái)務(wù)管理；工期、簽證管理； （ 4）合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)合作條件作出明確的約定。關(guān)于合作條件，各方如何投資，何時(shí)以何種形式投資，違反投資約定該如何處理等都需要明確約定。 以項(xiàng)目公司型合作開發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以及注冊(cè)資本與投資總額的差異的處理對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任；如一方以土地使用權(quán)入股，該土地使用權(quán)需要評(píng)估。 （ 5）合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用權(quán)條款作出詳細(xì)約定。合同應(yīng)明確合作開發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)的取得方式；土地使用權(quán)出讓金的支付情況；達(dá)成合作后，土地使用權(quán)的權(quán)屬；如項(xiàng)目用地原為劃撥用地，應(yīng)明確 補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)的主體及相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)。 （ 6）對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中各種審批程序及證照辦理的義務(wù)人作出明確的約定，實(shí)踐中因約定不明，相互推諉辦理行政審批，致使項(xiàng)目不能順利進(jìn)行的情況時(shí)有發(fā)生。 （ 7）合同應(yīng)當(dāng)明確約定投資額增加、建筑面積減少時(shí)的分配方法；建筑面積增加時(shí)的政府審批手續(xù)、增加面積的成本分擔(dān)及面積分配方式。 （ 8）合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目資金的監(jiān)管作出約定，避免一方完全控制賬務(wù)的情況發(fā)生。預(yù)留印鑒中的財(cái)務(wù)章和人名章不應(yīng)由一方掌管，而應(yīng)由各方分別管理，這樣有利于合作各方相互制約和監(jiān)督。 （ 9）雙方均應(yīng) 對(duì)有些重要事實(shí)的真實(shí)性和合法性，作鄭重承諾或保證； （ 10）盡可能要求對(duì)方支付定金、或履約保證金、或提供擔(dān)保、或提供反擔(dān)保； （ 11）對(duì)各方都應(yīng)當(dāng)有一些限制性約定，例如約定：未經(jīng)對(duì)方同意，任何一方不得將本合同有關(guān)權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人等； （ 12）要明確約定利益分配辦法：分配時(shí)間、分配方式、分配比例等。如系分配房屋，則應(yīng)明確房屋性質(zhì)、具體位置、棟號(hào)、樓層、朝向、建筑面積或套內(nèi)建筑面積等事項(xiàng)； （ 13）明確約定解除合同的情形和解除合同的方式方法； （ 14）明確約定違約責(zé)任：針對(duì)不同的違約情形約定具體的承擔(dān)金額或 承擔(dān)比例；對(duì)于嚴(yán)重的根本性違約情形，要約定違約超過一定具體期限時(shí)，應(yīng)承擔(dān)較大的違約金額或較大的違約比例，違約方除應(yīng)按照約定承擔(dān)違約責(zé)任外，守約方有權(quán)解除合同，自解除合同通知達(dá)到違約方時(shí)合同解除； （ 15）明確約定合同解除后的清理、交接、撤場(chǎng)等的具體辦法；要特別約定因嚴(yán)重的根本性違約而導(dǎo)致解除合同時(shí)，違約方必須在合同解除后的幾個(gè)工作日內(nèi)，自行撤出辦公及施工現(xiàn)場(chǎng)；同時(shí)還應(yīng)約定包括違約金在內(nèi)的有關(guān)款項(xiàng)的結(jié)算支付時(shí)間； （ 16）明確約定解決爭(zhēng)議的辦法； （ 17）注明合同份數(shù)及合同生效的條件，注明每份合同具有同等法律效力，合同附件與合同具有同等法律效力； （ 18）將與原件核對(duì)無誤的有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、身份證、資信證明、批準(zhǔn)文件、批準(zhǔn)證書、房屋分配表及圖紙等作為合同附件； （ 19）注意除在落款處蓋章、簽字蓋手印外，還要對(duì)每份合同都蓋上騎縫章。
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