【正文】 的補貼（4）、建立員工圖書室、運動館，用來陶冶員工情操，提高員工身體文化素質(zhì)（5）、每年員工旅游2次分別在51 和101前后 （6）、建立員工日酒店，領(lǐng)導和員工舉辦茶話會傾聽最真實的聲音，展望企業(yè)前景，增加員工和企業(yè)的凝聚力d、培訓系統(tǒng) （1）、日培訓，每天進行服務(wù)技術(shù)訓練 （2）、月培訓管理人員，總結(jié)經(jīng)驗，對員工工作分析并提出改進意見教育員工 （3）、管理人員自身素質(zhì)培訓借助以往經(jīng)驗揣摩工作方法改正工作缺點，學習上級教授管理藝術(shù)，提高管理水平 e、衛(wèi)生系統(tǒng) （1）、落實崗位衛(wèi)生劃分衛(wèi)生嚴格按照酒店標準進行打掃 （2）、客人用品堅持一客一消毒 （3）、加強層級檢查巡視制度 （4）、配好清新劑及香水并適當噴灑保證環(huán)境氣問良好 （5）、服務(wù)戰(zhàn)略 a、酒店實行定制化服務(wù)：定制化是個性化靈活化極致化的表現(xiàn)，服務(wù)總體體現(xiàn)出熱情溫馨周到細致 b、員工應具備的業(yè)務(wù)素質(zhì) （1）、語言表達能力：服務(wù)員要求言語清楚，表達意思完整準確流利 （2）、應變能力：思維敏捷，揣摩客人意圖，馬上給客人回答或提供服務(wù)項目 （3）、表演能力：根據(jù)推銷環(huán)境和解決顧客糾紛需要，會同其他服務(wù)員或管理人員扮演角色處理問題（4） 、幽默會話能力：服務(wù)人員要掌握幽默會話以備服務(wù)的需要（5） 、交際能力：你的服務(wù)過程其實就是服務(wù)員同客人交流的過程，只有具備良好的交際能力在服務(wù)中不卑不亢保持良好的心理素質(zhì)才能贏得主動（6）、觀察記憶能力：服務(wù)員要善于觀察賓客的動態(tài)和喜好，并做好記憶以便為賓客做好更加準確到位的服務(wù)（7）、業(yè)務(wù)能力要求：服務(wù)員對基本的酒店的業(yè)務(wù)知識和專業(yè)技能熟練掌握，并運用自如（8）、容忍能力：在服務(wù)當中難免會遇到客人誤會和刁難，服務(wù)人員一定要具有寬闊的胸懷和忍讓的能力，時時事事處處為賓客著想，達到賓客滿意 （9）體力服務(wù)工作：是一項持續(xù)性很強和繁瑣的工作，特別是體力消耗很大，所以要求服務(wù)員要具備良好的身體素質(zhì)才能勝任本職工作（10）、魅力服務(wù)行為：同時也是你贏得賓客信賴和信任的過程，服務(wù)人員良好的素質(zhì)會轉(zhuǎn)化為個人魅力，成為賓客的向?qū)Ш团笥?c、做到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的法則 （1）、顧客第一：因為我們的產(chǎn)品服務(wù)對象是高消費者，因此，只要你服務(wù)好，他們才會付錢，這樣把顧客看作能為我們不斷帶來更多利潤和工資的就十分重要了（2）、微笑微笑：是一種各國賓客都理解和喜歡的世界性歡迎語言 （3）、真誠、誠實友好：這要求服務(wù)員一定盡力為顧客服務(wù)，一定要用友好積極的態(tài)度和語言與客人溝通（4）、提供快速敏捷的服務(wù)，服務(wù)員要根據(jù)顧客的服務(wù)要求和投訴的問題，及時采取服務(wù)行動，以表示你在時刻關(guān)心客人 （5）、至少要經(jīng)常使用兩句有魔力的話語，當客人向你走來時，你要說我能幫你嗎？當客人向你道謝時，你要說不用謝 （6）、佩戴好你的工牌：主要為了便于賓客和你聯(lián)系 （7）、要有和其他人相互工作的團隊精神（8）、每一位服務(wù)員都要為自己修飾的容貌而驕傲，這樣就要求每一位員工都要注意清潔衛(wèi)生，制服必須平整干凈 （9）、在顧客問候你之前，先用尊稱向顧客問候，這是因為世界上最親切悅耳的聲音就是聽到自己的名字，我們以顧客的姓再加上尊稱問候客人，就會給客人一種賓至如歸的感覺 （10）、服務(wù)人員要熟悉自己的工作。熟悉自己公司和相關(guān)信息c、對員工的服務(wù)要求(1)、舒適:賓客來消費,首先是要求有一個舒適的環(huán)境,所以服務(wù)人員一定要創(chuàng)造一個溫馨潔凈的待客環(huán)境達到顧客滿意(2)、清潔舒適的環(huán)境來自于衛(wèi)生的潔凈程度和物品的擺設(shè),要求服務(wù)員按照酒店要求對所轄區(qū)域進行清理和維護,創(chuàng)造一流的環(huán)境衛(wèi)生 (3)、禮貌:顧客到店消費,要求有尊重感，服務(wù)人員良好的禮貌行為和禮節(jié)會讓賓客感到特別的禮遇，而對酒店留下美好印象 (4)、細心：顧客的每一方面都力求完美，要求大家對待每一項工作務(wù)必認真觀察，謹慎對待，讓客人滿意 (5)、溝通：人是情感動物需要別人的理解和幫助，作為服務(wù)人員更應該掌握與顧客溝通的技巧，時刻關(guān)注賓客提高快速服務(wù)，令客人滿意 (6)、安全：客人選擇酒店消費，首先是考慮安全，所以安全環(huán)節(jié)特別重要，要求服務(wù)人員要保守客人隱私，保護好客人財產(chǎn)和生命安全，是贏得賓客的保障 （五）、安全戰(zhàn)略（1）、落實安全崗位責任制，制定本崗位的財產(chǎn)防火防盜預案 （2）、實行領(lǐng)導檢查，保安部督查兩級崗位檢查制度 （3）、加強崗位巡視保證賓客財產(chǎn)安全杜絕火患（4）、學會使用消防設(shè)施 （5）、對本崗位的設(shè)備常備檢查確保無使用隱患 七、投資估算及資金籌措（一）、投資估算依據(jù) 建筑工程費用：參考類似工程的造價 。工藝設(shè)備費：用定型設(shè)備價格。根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價及市場詢價 其他費用：按有關(guān)計費標準估算。流動資金：按分項詳細估算法估算鋪底流動資金：按全額流動資金的30%計算詳見《流動資金估算表》（二）、項目建設(shè)投資估算土建投資及構(gòu)成，設(shè)備投資及構(gòu)成，其他投資及構(gòu)成詳見《投資估算表》總投資估算表（三）、資金來源與籌措本項目總投資8500萬元按如下方法籌集，建設(shè)單位自籌資金 萬元，其中自有資金 萬元，融資 萬元，申請銀行中長期借款 萬元。（四）、資金使用計劃 本項目建設(shè)期二年半，固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %，流動資金按生產(chǎn)負荷逐年追加《投入詳見《投資計劃及資金籌措表》八 、財務(wù)評價（一）、財務(wù)評價依據(jù) （1）、國家計委建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第二版1993年 （2）、國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》試用版XX年（3）、《中華人民共和國增值稅暫行條例》 1993年（4）、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》 1993年（5）、建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料（6）、參加本項目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料（二）、項目建設(shè)期、經(jīng)營期、計算期、項目擬 年建成 ，經(jīng)營期 年計算期 年（三）、項目總投資及資金籌措 （1）、項目總投資取整萬元計算 。本項目總投資8500萬元，其中建設(shè)投資6910萬元，建設(shè)期貸款利息 萬元，鋪底流動資金 萬元 （2）、資金籌措建設(shè)單位自籌建設(shè)投資 萬元，包括融資和鋪底流動資金 萬元共計 萬元，申請銀行長期借款 萬元 ，自籌資金占總投資的 % （4）、用款計劃：a、建設(shè)期為2年半 ，按建設(shè)工程的進度要求，固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 % ，第二年約占 % 。b、流動資金按經(jīng)營所需分三年逐年追加投入直至計算期滿。 （四）、財務(wù)效益分析財務(wù)評價基準對照指標為:基準收益率18%,基準投資回收期 年,投資利潤率12%,投資利稅率18%. 成本估算:（1）、水療會所日常支出按該項營業(yè)收入的10%估算。（2）、餐飲服務(wù)的直接成本按該項營業(yè)收入的40%估算。（3）、賓館客房直接成本按該類營業(yè)收入的10%估算。（4）、醫(yī)療保健服務(wù)的直接成本按該項營業(yè)收入的20%估算。（5）、商品營銷直接成本按該項營業(yè)收入65%估算。（6）、廣告推銷費用以及差旅交際等費用按總營業(yè)收入的3%估算。（7）、燃料動力購買費用估算詳見附表23 。（8）、其他費用估算按營業(yè)總收入的1%估算，其他費用包括辦公費，職工制裝費，管理費用和不可預見費用等，此外土地使用費包括在其他費用中。 （9）、人員工資及附加定員154人，其中中高層管理人員平均年工資45000元人，一般職工平均年工資35000元人，%計算社保、醫(yī)保、失保和福利費用。（10）、折舊費和攤銷費建筑物投資綜合折舊年限按30年，直線法折舊，殘值率5%，設(shè)備投資及其它投資綜合折舊年限按16年，直線法折舊，殘值率5%，無形資產(chǎn)及開辦費攤銷年限取5年或7年，土地使用權(quán)費用按 年攤銷。（11）、修理費按固定資產(chǎn)折舊費的30%計算修理費。（12）、財務(wù)費用借款利息支出計入成本詳見《總成本費用估算表》。營業(yè)分析：（1）、客房營業(yè)收入：考慮到市場競爭因素和市場價格的波動因素，客房的入住率按70%計算，100間70%入住率150元360天。（2）、餐飲服務(wù)收入：中晚餐300位天就餐率20%30元位360天。 （3）、水療會所營業(yè)收入：300位天120元位360天（4）、ktv包房營業(yè)收入 ：40間使用率70%200元間360天（5）、醫(yī)療保健收入：300位20%就診率200元360天（6）、商品營銷收入：300位客人10%購買率200元360天按以上方法估算達綱年營業(yè)收入合計為1950萬元以上，詳見附表,《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》 營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅 ：營業(yè)稅稅率按5% （1）、城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅以營業(yè)稅額為基數(shù)取5 %（2）、教育費附加以營業(yè)稅額為基數(shù)取4 %（3）、‰ 詳見附表《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》所得稅 ：所得稅稅率按33 %，按稅后利潤的10%計提盈余公積金，按5%計算公益金 ，詳見附表《損益表》 財務(wù)分析 （1）、損益表以計算期第五年計算，年營業(yè)收入1950萬元，營業(yè)稅金及附加 萬元，總成本費用676萬元，利潤總額,1257萬元， %,%，%,投資稅后利潤率為435 %(2)、資金來源與運用平衡:根據(jù)計算期每年收支情況編制的《資金來源與運用表》,顯示累計盈余資金為 1250萬元,盈余足以抵償投入 (3)、資產(chǎn)負債表:該項目計算期各年資產(chǎn)負債率詳見《資產(chǎn)負債表》( 4)、現(xiàn)金流量表:計算根據(jù)逐年現(xiàn)金流入量和流出量編制了《現(xiàn)金流量表》( 全部投資 ),計算結(jié)果為:所得稅前,%,按折現(xiàn)率i= 12%計算的財務(wù)凈現(xiàn)值為 690萬元,均好于基準對照指標 (5)、盈虧平衡分析:根據(jù)正常年營業(yè)收入,固定成本,可變成本,營業(yè)稅金及附加, %。(6)、敏感性分析:根據(jù)該項目的特點,選取營業(yè)收入 、經(jīng)營成本和固定資產(chǎn)投資三項為變動因素進行敏感性分析，分別就全部投資的所得稅前的情況作出13種方案，詳見《敏感性分析表》從表中可看到，變化比較平穩(wěn)，在177。10增減幅度內(nèi) ，其內(nèi)部收益率和投資回收期都是可以接受的 ，說明該項目具有一定的抗風險能力 綜合技術(shù)經(jīng)濟指標及財務(wù)評價結(jié)論：各項技術(shù)經(jīng)濟指標詳列于《綜合指標匯總表》 從上述分析可以看出該項目的內(nèi)部收益率高于基準收益率，投資回收期低于基準投資回收期，投資利潤率和投資利稅率均較高，%,即可保本,風險較小 ,因此,該項目在財務(wù)上是可行的.九、可行性研究結(jié)論（一）結(jié)論 ： 國際醫(yī)療保健休閑會所建設(shè)，按四星級標準和現(xiàn)代時尚風格建設(shè)和裝修，貫徹科學發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展的理念，注重人與環(huán)境和諧，營造綠色環(huán)保生態(tài)會所。本項目建筑方案，工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中 。房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司法人代表 是成功的企業(yè)家，對本項目有較強的駕馭能力，這是本項目成功實施的保證。 財務(wù)評價表明本項目經(jīng)濟效益較好，財務(wù)風險較小，本項目實施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟效益，為當?shù)匦蓍e娛樂業(yè)增添新的亮點。綜上所述，本項目是可行的，是一個投資少，見效快，風險小，利潤高的好項目。