【導(dǎo)讀】第三部分地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)分析。第四部分競爭優(yōu)勢分析。第七部分退出策略。海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司成立于2020年1月2日，注冊資本金為5億元人民幣，總資產(chǎn)。約為40億元人民幣。海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司作為海航置業(yè)控股(集團)公司的全資子公司，下設(shè)海航置。紀(jì)、咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)金融服務(wù)和物業(yè)管理等。依托海航置業(yè)控股集團公司，在投資經(jīng)紀(jì)、估價、租賃、物業(yè)/資產(chǎn)管理及金融服務(wù)等。海航集團的品牌影響力。優(yōu)秀的資本運作能力。獨具特色的企業(yè)文化和凝聚力。表1-2未來五年收益預(yù)測單位：億元。從未來五年資金使用計劃表可以看出，公司在2020年投資所需資金約為10億元人民幣。2020年公司資本金為5億元人民幣。我們計劃在2020年以出售公司股權(quán)的形式引進(jìn)戰(zhàn)略合作。者，計劃引資4億元人民幣。海航集團有限公司是本公司實際控股股東。1998年4月，海航集團經(jīng)海南省工商行政管。海航集團現(xiàn)有航空運輸業(yè)、機場管。截止到2020年1月1日，海航集團資產(chǎn)約為680多億元，年營業(yè)收入230億元，員

　　

【正文】 規(guī)劃期內(nèi)，重點工作是完成對這些區(qū)域的研究、論證，不失時機地切入，形成海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司的全國性戰(zhàn)略布局。 HNA PROPERTY real estate investment corporation 海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司 資本運作策略 1 2 3 4 通過收購其它機構(gòu)正在管理的物業(yè)，利用公司自身的優(yōu)秀管理方式和資本運作等方式回籠資金，等待物業(yè)升值后再出售管理權(quán)以獲得投資收益； 通過收購具有升值潛力、資金鏈斷裂的中小型房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，擴大業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模，獲得投資收益； 通過投資房地產(chǎn)上市公司一級市場、二級市場股票，直接或間接控制房地產(chǎn)上市公司，獲取證券市場的收益； 通過收購殼公司實現(xiàn)間接上市。 投資策略 HNA PROPERTY real estate investment corporation 海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司 ? 以股權(quán)和資產(chǎn)類別作劃分，構(gòu)建兩級融資平臺，形成可持續(xù)性的循環(huán)融資體系。通過融資的結(jié)合，降低負(fù)債率，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，利于再融資。 股權(quán)出讓 借殼上市 戰(zhàn)略引資 資產(chǎn)證券化 IPO 地產(chǎn)投資基金 HNA PROPERTY real estate investment corporation 海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司 具體業(yè)務(wù)發(fā)展策略 ?業(yè)務(wù)發(fā)展策略 ?地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) ?地產(chǎn)資訊業(yè)務(wù) ?資產(chǎn)管理業(yè)務(wù) ?地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) ?物業(yè)管理業(yè)務(wù) 代理 企業(yè)顧問 估價 項目管理及開發(fā) 建筑顧問 投資代理 投資者顧問咨詢 結(jié)構(gòu)融資 資產(chǎn)融資 財務(wù)顧問 資本運作咨詢 物業(yè)發(fā)展服務(wù) 物業(yè)管理 HNA PROPERTY real estate investment corporation 海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司 階段發(fā)展策略 時間： 2020年以后 時間： 2020年 2020年 時間： 2020年 2020年 ?第一階段：培育三項重點業(yè)務(wù) ?第二階段：五項業(yè)務(wù)全面開展，確立行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位 ?公司在第三階段要形成獨立開發(fā)房地產(chǎn)項目的能力，建成并強化三個平臺，逐步向全國各地區(qū)擴張。 ?強化與客戶的合作關(guān)系； ?加強品牌建設(shè)，形成強勢品牌； ?強化業(yè)務(wù)間的支撐關(guān)系，進(jìn)一步形成整合優(yōu)勢。 ?第三階段：建成并強化三個平臺 ?公司力爭在未來幾年內(nèi)形成 5—8個穩(wěn)定的合作伙伴，五項業(yè)務(wù)同時開展，并形成成熟的服務(wù)能力。其中，每項業(yè)務(wù)形成 2—3個工作團隊或小組，培養(yǎng)或引進(jìn)能統(tǒng)管房地產(chǎn)經(jīng)營全過程的核心人員，形成至少 10個穩(wěn)定的合作伙伴。 ?公司通過穩(wěn)固原來的合作關(guān)系，逐步實現(xiàn)業(yè)務(wù)之間的整合，形成相互支撐關(guān)系，大力拓展公司的業(yè)務(wù)發(fā)展。 ?重點培育三項業(yè)務(wù)，即：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù) ?通過與母公司海航置業(yè)控股集團的良好的合作關(guān)系，利用海航集團的品牌優(yōu)勢，發(fā)展新的合作關(guān)系，迅速建立起公司的品牌與聲勢，將公司的品牌建設(shè)與客戶的品牌建設(shè)相結(jié)合，利用客戶的品牌建設(shè)自己的品牌，利用成功的項目建設(shè)自己的品牌。 HNA PROPERTY real estate investment corporation 海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司 盈利模式 ? 公司的收入來源主要是來自五項業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)收入。按業(yè)務(wù)劃分，公司各項業(yè)務(wù)的盈利模式和盈利能力如下表。 表 61 盈利模式分析 第六部分 財務(wù)分析 項 目 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 地產(chǎn)咨詢 資產(chǎn)管理 地產(chǎn)金融 物業(yè)管理 盈利模式 提成 +酬金 咨詢費用 投資 +融資 投資 +融資 包干或酬金 盈利能力 高 高 高 高 中 進(jìn)入壁壘 中 中 高 高 較低 關(guān)鍵成功因素 客戶資源及 高效的運營模式 市場研究 專業(yè)能力 對經(jīng)濟發(fā)展及 物業(yè)的價值 判斷能力 金融工具的運用 及對市場的把握 專業(yè)能力 服務(wù)理念等 HNA PROPERTY real estate investment corporation 海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司 收益預(yù)測 ? 根據(jù)公司的盈利模式，結(jié)合目前地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的實際情況，按毛利率 40%計算，我們測算出未來五年的營業(yè)收入和營業(yè)利潤。預(yù)計 2020年公司的營業(yè)收入約為 41億元，可實現(xiàn)營業(yè)利潤約為 。 HNA PROPERTY real estate investment corporation 海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司 ? 表 62 未來五年收益預(yù)測 單位：億元 指標(biāo) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 合計 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收入 1 3 5 8 地產(chǎn)咨詢收入 3 資產(chǎn)管理收入 1 2 5 10 地產(chǎn)金融收入 1 3 6 10 15 35 物業(yè)管理收入 3 5 營業(yè)收入合計 41 營業(yè)利潤 HNA PROPERTY real estate investment corporation 海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司 資金使用計劃和戰(zhàn)略引資計劃 ? 根據(jù)公司現(xiàn)有的業(yè)務(wù)發(fā)展需要和未來五年內(nèi)預(yù)計投資需求，未來五年項目資金總需求約為 60億元人民幣，主要用于收購其它地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。具體使用計劃見下表。 表 63 未來五年資金使用計劃 單位：億元 指標(biāo) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 合計 投資額 10 5 10 15 20 60 HNA PROPERTY real estate investment corporation 海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司 ? 從未來五年資金使用計劃表可以看出，公司在 2020年投資所需資金約為 10億元人民幣。 2020年公司資本金為 5億元人民幣。 我們計劃在 2020年以出售公司股權(quán)的形式引進(jìn)戰(zhàn)略合作者，計劃引資 4億元人民幣。引資后海航置業(yè)控股集團公司持有公司的股權(quán)比例約為 %，戰(zhàn)略合作者持有公司的股權(quán)比例約為 %。 HNA PROPERTY real estate investment corporation 海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司 ? 圖 61 引資后的公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 海航置業(yè)控股 (集團 )公司 海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司 % 戰(zhàn)略合作者 % HNA PROPERTY real estate investment corporation 海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司 資金平衡計劃 ? 根據(jù)公司未來五年的收入情況和資金需求，我們可以測算出公司未來五年的資金平衡情況，預(yù)計到 2020年公司的資金節(jié)余將達(dá)到 。 指標(biāo) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 一、資金來源 資本金 營業(yè)收入 戰(zhàn)略引資 二、資金需求 投資額 三、資金節(jié)余 表64 未來五年資金平衡計劃 單位：億元 HNA PROPERTY real estate investment corporation 海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司 ? 根據(jù)目前的定位，作為潛在的 IPO候選機構(gòu)，海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司是有很大的招股吸引力的?，F(xiàn)有階段對資產(chǎn)的重新定位以及在國內(nèi)地產(chǎn)市場和按照海航的航線可能進(jìn)入的國際市場內(nèi)的開發(fā)和收購活動，都將會對公司的價格產(chǎn)生很大的影響，以達(dá)到最終實現(xiàn)在資本市場上進(jìn)行公開發(fā)行，或者公司可以把資產(chǎn)剝離劃分，實現(xiàn)部分資產(chǎn)上市。 ? 主要退出策略： ? 收益分紅 ? 上市退出 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 股份回購 第七部分 退出策略 HNA PROPERTY real estate investment corporation 海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司 ? 秉承海航集團的 “ 誠信、業(yè)績、創(chuàng)新 ” 變革原則，在專業(yè)的、高效的和具有創(chuàng)新精神的管理團隊的領(lǐng)導(dǎo)下，海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司將從海航集團上下游產(chǎn)業(yè)鏈中大大獲益。 ? 在可預(yù)見的未來，地產(chǎn)服務(wù)在城市經(jīng)濟發(fā)展中承載城市新引擎的作用。由于具有豐富的并購經(jīng)驗、優(yōu)質(zhì)、世界級的、先進(jìn)的科學(xué)管理系統(tǒng)，海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司一定能將巨大的市場增長機會轉(zhuǎn)變成可實現(xiàn)的利潤，以達(dá)到股東收益最大化，最后實現(xiàn)成為國內(nèi)領(lǐng)先的地產(chǎn)服務(wù)商巨頭的最終目標(biāo)。 第八部分 結(jié)論 HNA PROPERTY real estate investment corporation 海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司