【正文】 得向城居民也不得批準(zhǔn)城居民占用農(nóng)民集體土地建住宅有關(guān)部門不得為建筑和購(gòu)置的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。〞另一種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同有效。理由是：其一1963年3月20日?對(duì)社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的?第2項(xiàng)規(guī)定：“社員有買賣房屋的權(quán)利。房屋出賣后宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主但宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有。〞這一規(guī)定明確了農(nóng)民擁有買賣房屋的權(quán)利并且房屋買賣完成后宅基地的使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。其二1992〕民他字第8認(rèn)為：農(nóng)村房屋買賣按約定交付房款以及理房屋的有效。其三制止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地有律的平等原那么。一方面僅允許農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)購(gòu)置房地產(chǎn)而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地對(duì)城鎮(zhèn)居民來說是不公平的；另一方面允許城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓其房屋而不允許農(nóng)民處分其房屋實(shí)際上剝奪了農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)上的平等權(quán)利對(duì)農(nóng)民來說是不公平的亦規(guī)定法律面前人人平等。另外制止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地使得“地隨房走〞的原那么不再適用即便是通過拍賣而來的農(nóng)村房屋也只有房屋所有權(quán)而無土地使用權(quán)一旦碰到舊村改造、拆遷安置、征地等也難以保證得到土地補(bǔ)償?！《吃蚍治觥　慕?jīng)濟(jì)的根本特征和開展看農(nóng)村經(jīng)濟(jì)化、城化是一種必然的。集體建立用地流轉(zhuǎn)是整個(gè)建立用地的有機(jī)組成部而宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是重中之重?！拔铷曇埠谩百Y源〞也好只有在流動(dòng)中才能實(shí)現(xiàn)增值表達(dá)其價(jià)值。在方案經(jīng)濟(jì)體制下形成的農(nóng)村宅基地使用制度已不能適應(yīng)城化、化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展需要。農(nóng)民追求的是經(jīng)濟(jì)利益化其行為方式往往受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)。農(nóng)民要融入城首先面臨的就是經(jīng)濟(jì)地位的宏大差異假設(shè)限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)農(nóng)民就很難通過對(duì)其房屋、土地使用權(quán)的處分以獲得融入城所需的資金。其次目前相對(duì)于城房地產(chǎn)交易來講我國(guó)還沒有一部調(diào)整農(nóng)村房屋買賣和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的民事法律從立法上僅靠?民法通那么?、?土地理法?等中的極少進(jìn)展調(diào)整。雖于1993年公布了?村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建立理?但其僅規(guī)定了申請(qǐng)建房的程序和審批權(quán)限而對(duì)農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)和糾紛解決問題未作規(guī)定。與成熟的城房地產(chǎn)立法相比農(nóng)村房地產(chǎn)立法存在大量的法律真空。農(nóng)村房地產(chǎn)買賣的法規(guī)內(nèi)容模糊很大一部依靠和地方政策調(diào)整不僅系統(tǒng)性差而且存在矛盾、權(quán)責(zé)不清等問題。再者歷史原因絕大部的農(nóng)村房主并不清楚自己的房屋性質(zhì)如何有很多甚至不清楚可以用來干只是當(dāng)然地認(rèn)為既然是自己的房子就可以隨意處置。同時(shí)宅基地私有的觀念在農(nóng)村已根深蒂固有的農(nóng)民甚至把自家的宅基地視為“祖?zhèn)骷覙I(yè)〞。到了交易時(shí)各方也不清楚農(nóng)村房屋買賣所應(yīng)適用的法律雙方你情我愿看似沒障礙卻為其后的環(huán)節(jié)發(fā)生糾紛埋下了隱患。那么假設(shè)當(dāng)事人雙方都有良好的法治意識(shí)和法律常識(shí)可以在平等對(duì)話的根底上形成合法的協(xié)議并嚴(yán)格履行房屋買賣過程中的糾紛必將大大減少?？汕∏∠喾串?dāng)事人法律意識(shí)淡薄缺乏對(duì)標(biāo)的物的理解缺乏對(duì)所適用法律的理解缺乏簽訂有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)協(xié)議的法律知識(shí)勢(shì)必導(dǎo)致在今后的過程生糾紛?！　∪⒔鉀Q農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)存問題的對(duì)策　　一〕在認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力時(shí)應(yīng)另辟它徑。農(nóng)村房屋買賣合同效力的爭(zhēng)各方都有其合理性難分伯仲。筆者認(rèn)為認(rèn)定合同無效的觀點(diǎn)其根據(jù)并不是很不充分。因?yàn)?土地理法?、?加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓理嚴(yán)禁炒賣土地?等的內(nèi)容并不明確發(fā)布的?加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓理嚴(yán)禁土地炒賣的?等更不屬于法律、行政法疇。也就是說農(nóng)村房屋買賣合同并沒有違犯法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定；贊成合同有效的觀點(diǎn)似乎更占優(yōu)勢(shì)至少合同在法律層面上的效力不存在障礙。以上是比較二者進(jìn)展的一些考慮但我們應(yīng)當(dāng)自問討農(nóng)村房屋買賣合同的效力終究是在樣的根底上進(jìn)展假設(shè)雙方不是站在同一個(gè)平臺(tái)上就沒有大的意義了。實(shí)際上爭(zhēng)雙方的焦點(diǎn)都是關(guān)注農(nóng)村房屋終究能否在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)、外成員間進(jìn)展交易而爭(zhēng)的展開卻只是停留在規(guī)那么層面并沒有挖掘更深層次的現(xiàn)實(shí)意義。于是就陷入了一個(gè)非此即彼二者只能選其一的境地這其實(shí)有些類似于鉆牛角尖。筆者認(rèn)為要從根本上界定農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題應(yīng)當(dāng)換個(gè)角度?！　∑浯蚊鞔_農(nóng)村房屋的商品屬性及交易程序。農(nóng)村房屋的賣方應(yīng)是房屋所有權(quán)人。在符合法律規(guī)定的范圍內(nèi)允許屋主根據(jù)自己意愿對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)展流轉(zhuǎn)。農(nóng)村房屋可看作一種特殊的商品農(nóng)村房屋買賣只是一種經(jīng)濟(jì)行為。農(nóng)村房屋買賣的程序應(yīng)包括：申請(qǐng)由房主向村委會(huì)及基層國(guó)土理部門提出出賣申請(qǐng)；審批由村委會(huì)及基層國(guó)土理部門審核并簽發(fā)；簽約房屋交易雙方簽定合同；辦手續(xù)重點(diǎn)是到國(guó)土理部門宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)；登記備案上報(bào)村委會(huì)及基層國(guó)土理部門登記備案。　　二〕在實(shí)際操作中應(yīng)優(yōu)化、強(qiáng)化理。通常情況下當(dāng)事人自己所有的財(cái)產(chǎn)在法律上并無任何障礙但由于農(nóng)村房屋的特殊性買賣農(nóng)村房屋時(shí)必須考慮與土地權(quán)屬相關(guān)的法律政策所以適當(dāng)?shù)男麄魇潜匾摹＿@其中詳細(xì)包含兩方面一是對(duì)農(nóng)村房屋買賣治理的理宣傳針對(duì)的是農(nóng)村村民及潛在購(gòu)置人；二是進(jìn)展專項(xiàng)培訓(xùn)針對(duì)的是基層國(guó)土理部門工作人員。由于直接相農(nóng)村房屋買賣的詳細(xì)法律和法治體系還有待建立、健全所以當(dāng)前和今后一段時(shí)間里施行交易保護(hù)的主體仍然是行政。那么根據(jù)現(xiàn)行的有關(guān)適用法規(guī)在優(yōu)化行政理的前提下加大力度農(nóng)村房屋交易。場(chǎng)的秩序?qū)τ诰S護(hù)人民的切身利益和私有財(cái)產(chǎn)權(quán)益減少糾紛促進(jìn)農(nóng)村的建立和開展維護(hù)社會(huì)的安定就都有著非常重要的意義了。這方面最值得注意的問題又有如下幾個(gè)：首先要對(duì)買賣雙方之間約定的轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓限等進(jìn)展嚴(yán)格審查和有效催促；其次要對(duì)買賣雙方權(quán)利義務(wù)進(jìn)展嚴(yán)格的審查和有效催促審查雙方履行約定義務(wù)的才能和是否存在出賣、轉(zhuǎn)讓土地的不法行為。?宅基地使用證?和?集體土地建立用地使用證?是農(nóng)民合法獲得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)因買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化應(yīng)當(dāng)按照?土地理法?、?土地理法施行?及其他規(guī)定履行審查、批準(zhǔn)等手續(xù)并完成權(quán)利主體的變更登記。理中有些地區(qū)的房屋理部門和土地理部門對(duì)房、地理脫節(jié)有些當(dāng)事人在進(jìn)展變更登記時(shí)只到房屋理部門產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)沒有進(jìn)展宅基地使用權(quán)的主體變更從而使土地理部門的工作陷入被動(dòng)。還有的當(dāng)事人在買賣時(shí)未經(jīng)任何部門批準(zhǔn)既沒有進(jìn)展房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記又沒有完成宅基地的變更登記。嚴(yán)格地說此類情況下宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。為了防止不必要的費(fèi)事應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審批手續(xù)?！　∪碁閺母旧辖廪r(nóng)村房屋買賣糾紛消除不統(tǒng)一現(xiàn)象打破農(nóng)村房屋買賣瓶頸筆者認(rèn)為只能是建立、完善相關(guān)法規(guī)和制度：　　1．雖然農(nóng)民村民對(duì)其房屋擁有一定的所有權(quán)但這也是一種不完善的受限制的所有權(quán)宅基地分配制度的福利性必然產(chǎn)生權(quán)利主體的身份特定性與權(quán)利獲得的受限性使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員或與成員有直系親屬等身份關(guān)系或其他規(guī)定的身份關(guān)系。因經(jīng)濟(jì)開展、人口流動(dòng)等原使用權(quán)人不再使用宅基地依法可以轉(zhuǎn)讓但是對(duì)于宅基地使用權(quán)的受讓主體應(yīng)當(dāng)有所限制即宅基地使用權(quán)一般情況下只可在本集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的外村村民、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民。如前所述農(nóng)村的宅基地具有政策保障性農(nóng)民作為中國(guó)的根底人口和弱勢(shì)群體其經(jīng)濟(jì)才能和地位明顯低于城居民農(nóng)地在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)內(nèi)仍將是大部農(nóng)民獲取收益和維持生存的基石通過政策審批無償分配給宅基地供其建房居住而政策制止農(nóng)民住房的買賣、抵押、流通其目的是防止集體土地流失和使農(nóng)民在困苦境況下仍居有定所保障農(nóng)民的根本生存權(quán)利不受損害。因此農(nóng)村土地所發(fā)揮的社會(huì)保障作用是不容無視的大闊斧式的土地制度及農(nóng)戶住房制度改革所帶來的負(fù)面影響是不容低估的。2．如何立法或立法如何無非是為了更好地保護(hù)農(nóng)民的利益但誠(chéng)如田成有先生所言：“無立法多么明法律始終是有限性法律的不合目的性、不周延性、模糊性和滯后性是人類社會(huì)面臨的根本領(lǐng)實(shí)‘有限的’法律和‘無限的’之間、穩(wěn)定的法律和多變的現(xiàn)象之間、滯后的法律和超前的社會(huì)之間這是任何一個(gè)所面臨的棘手問題。假設(shè)僅以剛性法律規(guī)定農(nóng)村房屋不能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)外成員間進(jìn)展交易顯然是不符我國(guó)實(shí)際情況的。這將導(dǎo)致農(nóng)民的房屋所有權(quán)并不是真正意義上的所有權(quán)因?yàn)槠涮幏謾?quán)能無法實(shí)現(xiàn)。作為“點(diǎn)〞的例外少數(shù)農(nóng)村房屋可以出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織外成員包括外村村民和城鎮(zhèn)居民。但應(yīng)作精心設(shè)計(jì)比方說根據(jù)各村統(tǒng)計(jì)的詳細(xì)情況基層國(guó)土理部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土所為宜〕可建立數(shù)據(jù)庫(kù)范圍主要是符合出賣房屋現(xiàn)實(shí)需要的農(nóng)戶至于界定可依各地情況詳細(xì)操作。今后的潛在出賣房屋人就限定在這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)里面；同時(shí)對(duì)各個(gè)村莊的年出賣房屋數(shù)按實(shí)際情況規(guī)定一個(gè)比例防止農(nóng)村房屋的濫買濫賣。當(dāng)然要做到這點(diǎn)要求國(guó)土部門必須掌握詳細(xì)數(shù)據(jù)嚴(yán)格審批手續(xù)?！　?．對(duì)拍賣的、城規(guī)劃已確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地等特殊情況由確權(quán)或征為國(guó)有土地再依法轉(zhuǎn)讓給買受人。土地上的農(nóng)民住宅那么納入城私房理只要補(bǔ)交土地出讓金這些農(nóng)宅就可以進(jìn)展房產(chǎn)交易。而在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)那么成立農(nóng)民住宅置換中心進(jìn)城農(nóng)民的住宅可由中心預(yù)付一定住房交易款收購(gòu)儲(chǔ)藏后進(jìn)人。這樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買房的可能也將大幅進(jìn)步農(nóng)村房屋價(jià)格讓農(nóng)民也享受到城化的成果。　　4．我們要嘗試更新思維走出宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的誤區(qū)。既然農(nóng)村房屋買賣有現(xiàn)實(shí)需要人們很自然地便想到宅基地使用權(quán)能否順利轉(zhuǎn)讓。這種思維途徑在不知不覺之間步入了一個(gè)必須選擇的誤區(qū)以致陷入僵。這種情況的出現(xiàn)一個(gè)重要的原因在于思維限于“物權(quán)〞領(lǐng)域無是“宅基地所有權(quán)〞還是“宅基地使用權(quán)〞僅在物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)尋找解決方案。假設(shè)思維開闊一些同一問題可否在“債權(quán)〞領(lǐng)域里解決呢？物權(quán)法草案3章規(guī)定宅基地使用權(quán)顯然是將它作為一種用益物權(quán)而這種用益物權(quán)帶有一定的身份色彩是村民的根本的生活保障應(yīng)該限定為村民專有。農(nóng)村房屋的買受人為了到達(dá)其在法律上合法利用宅基地的目的完全可以通過法定租賃權(quán)解決問題并非必須借助于獲得“宅基地使用權(quán)〞實(shí)現(xiàn)目的。況且這種一并轉(zhuǎn)讓的“宅基地使用權(quán)〞由于不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、不得抵押雖有物權(quán)之名未見多少物權(quán)之實(shí)而通過租賃權(quán)足可以到達(dá)利益保障之目的更何況租賃權(quán)還有物權(quán)化的?！　∧敲丛试S宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是否有礙集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)呢？筆者認(rèn)為并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民房屋時(shí)僅僅是宅基地的使用權(quán)人更換了村民并不能通過房屋而從中獲得宅基地的收益他只能獲得建筑物的利益。因此對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在進(jìn)犯的問題。且允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮的效用。為此筆者建議對(duì)村民售房也可考慮參照城房改房上的有關(guān)做法由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益。作為村民其無償使用宅基地是其特定的社員身份通過購(gòu)房獲得別人宅基地使用權(quán)的人假設(shè)不具有社員身份完全可以通過向土地的所有權(quán)人交納一定的費(fèi)用獲得宅基地使用權(quán)。這與的土地政策并不矛盾對(duì)耕地的保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策而宅基地與耕地性質(zhì)不同經(jīng)過合法報(bào)批宅基地上已建造了建筑物或附著物一般不會(huì)再恢復(fù)到耕地性質(zhì)允許農(nóng)村村民房屋與對(duì)耕地的保護(hù)政策并無抵觸。因此對(duì)宅基地上住房的應(yīng)當(dāng)采取放開的政策?！　⊥瑫r(shí)在相關(guān)法規(guī)、制度未建立、完善以前要擇其要者先付諸施行。對(duì)農(nóng)村房屋買賣的“熱點(diǎn)〞區(qū)域而言當(dāng)前非常迫切的工作是針對(duì)性地由全國(guó)常委會(huì)以法律解釋的形式對(duì)涉及農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村房屋買賣作出明確規(guī)定。因?yàn)橥恋貑栴}除了涉及審訊外還涉及到土地、建立、房屋理等眾多由全國(guó)常委會(huì)作出法律解釋有利于生效判決執(zhí)行中得到其他的積極配合執(zhí)行?！　〗Y(jié)語　　農(nóng)村房屋買賣終究是一般買賣合同關(guān)系還是特殊買賣合同關(guān)系筆者認(rèn)為可以暫且不問。當(dāng)務(wù)之急就是要對(duì)本文所討的農(nóng)村房屋買賣即購(gòu)置方為集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員的農(nóng)村房屋買賣至少在“熱點(diǎn)〞區(qū)域采取先行性措施。　　“三農(nóng)〞問題已成熱點(diǎn)作為“三農(nóng)〞之一的農(nóng)民作為占全國(guó)人口總數(shù)百分之八十以上的農(nóng)民他們的實(shí)際利益終究怎樣才能得以維護(hù)是非常值得深究的。再聯(lián)絡(luò)到眼下的新農(nóng)村建立我們要深化認(rèn)識(shí)到這些浩大工程的開展不是喊幾句口就可以了必須從細(xì)微處著手必需要有全社會(huì)的參與。而作為法律從業(yè)者不妨從解決農(nóng)村房屋買賣問題開始?！　∽髡呓榻B】湖南大學(xué)法學(xué)院2004級(jí)民商法學(xué)專業(yè)碩士研究生主要研究方向合同法?！　∽⑨屌c參考文獻(xiàn)　　張明輝魏娜康相鵬．農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問題討[J]．鄭州委校學(xué)報(bào)20062〕．　　夏正芳．農(nóng)村房屋買賣合同效力的討．載法律教育網(wǎng)?！　∴嵱绖俚龋r(nóng)村房屋買賣糾紛案件的調(diào)查與考慮[J]．中國(guó)報(bào)20043〕．　　趙建峰．農(nóng)村房屋買賣之效力[DB/OL]． ：//．yzlawyers．．　　汪軍民．宅基地使用權(quán)的立法問題討[J]．湖北大學(xué)學(xué)報(bào)哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版〕20065〕．　　鄭永勝鞠海亭鄭文平．農(nóng)村房屋買賣糾紛案件的調(diào)查與考慮[N]．中國(guó)報(bào)20043〕．　　韓峰．農(nóng)村宅基地、房屋買賣糾紛的立法考慮及對(duì)策[DB/OL] ：// yzlawyers．．　　田成有．法社會(huì)學(xué)視野中的法官造法[J]．現(xiàn)代法學(xué)20034〕．　　吳曉鵬．城里人為何到鄉(xiāng)下買農(nóng)宅[DB/OL]．浙江20049〕．　　韓世遠(yuǎn)．宅基地的租賃與農(nóng)村房屋的買賣[DB/OL〕．中國(guó)民商法律網(wǎng)．淺析異村村農(nóng)村住房買賣合同的效力——從一案例看所購(gòu)房屋所在集體土地被征收為國(guó)有其房屋買賣合同效力的認(rèn)定隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的不斷加快城郊區(qū)農(nóng)村土地被征用、房屋拆遷的情形不斷增加諸如本文所舉案例糾紛的發(fā)生必將呈上升。如何妥善處理此類糾紛準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力平息拆遷安置補(bǔ)償款歸屬爭(zhēng)議維護(hù)交易平安、穩(wěn)定弘揚(yáng)老實(shí)信譽(yù)的交易規(guī)那么顯得尤為重要和迫切。 案例】鄭素群、何永培系夫妻關(guān)系系四川南充順慶區(qū)舞風(fēng)鄉(xiāng)雙石村二社村民婚后生育子何曉梅、何太平、何秀蘭、何小紅、何六英。?集體土地建立用地使用證?。1998年何永培生病去世2000年11月25日鄭素群將其房屋賣給了四川南部平橋鄉(xiāng)張家廟村2組村民何萬春并簽訂了?售房合同?。合同約定：“；何萬春在2000年11月25日一次性給付何永培購(gòu)房款4000元；何萬春付清此款后房屋產(chǎn)權(quán)屬何萬春所有何永培不再向何萬春收取其他費(fèi)用；何萬春購(gòu)房后在使用間如建立需要無條件聽取安排按照政策補(bǔ)給應(yīng)收取的款項(xiàng)；此住房戶必須遵守村規(guī)民約并辦好所在地暫住戶口。〞鄭素群、何太平、何秀蘭、何萬春均在合同上簽字。南充舞鳳鄉(xiāng)雙石村第二村民小組在該協(xié)議上加蓋了所在村社干部作為在場(chǎng)人也該協(xié)議上進(jìn)展了簽字。合同簽訂當(dāng)日何萬春實(shí)際給付房款l0000元鄭素群出具了收條。因雙方原因沒有產(chǎn)權(quán)變更登記過戶手續(xù)。2009年3月5日南充人民以南房拆公2021】第3發(fā)出房屋拆遷對(duì)上述舞鳳鄉(xiāng)雙石村2組(6村2組)的房屋及其附屬物進(jìn)展拆遷。 2010年3月19日拆遷施行南充鴻安房屋拆迂事務(wù)所與何萬春簽訂了搬迂交房證明。2010年3月31日鄭素群、何曉梅、何太平、何秀蘭、何小紅、何六英以售房合同違犯法律、法規(guī)為由起訴要求確認(rèn)其售房合同無效。 對(duì)于本案?售房合同?的效力有兩種。 第一種?售房合同?無效其主要理由是根據(jù)我國(guó)?物權(quán)法?第一百五十三條：“宅基地使用權(quán)的獲得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地理法等法律和有關(guān)規(guī)定。〞民物權(quán)法研究小組編著的?物權(quán)法?條文理解與適用】的釋義村民在本集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)獲得的宅基地后在其上建成的住房向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓因其違犯了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。 第二種?售房合同?有效。其主要理由是：首先我國(guó)現(xiàn)行??、?土地理法?、?土地理法施行?、?物權(quán)法?均沒有明文制止異村村民房屋的買賣按照民法“法無明文制止即為允許〞之原理應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。其次按照我國(guó)?合同法?(以下稱?合同法?)第五十二條規(guī)定：“有以下情形之一的合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同損害利益。(二)惡意串通損害、集體或者第三人利益。(三)以合法形式掩蓋目的。(四)損害社會(huì)公共利益。(五)違犯法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定。〞在合同無效