五證二書詳解-資料下載頁
2024-11-16 03:48本頁面
【正文】 款將存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，如開發(fā)商已經(jīng)資不抵債！。謹(jǐn)防有些開發(fā)商用此證代替彼證、“掛羊頭賣狗肉”。因?yàn)樵趯?shí)踐中有些開發(fā)商為了盡快籌集建設(shè)資金，常常利用一期房屋的五證手續(xù)來預(yù)售二期的房屋，或用甲地的五證手續(xù)來預(yù)售乙地的房屋。這些都為購房者以后辦理產(chǎn)權(quán)證埋下重大的隱患。3.《臨時(shí)國有土地使用權(quán)證》并不等于《國有土地使用權(quán)證》。由于《臨時(shí)國有土地使用權(quán)證》只能用于辦理《商品房預(yù)售許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》，并不代表開發(fā)商取得最終的土地使用權(quán)。若開發(fā)商將來不能取得正式的《國有土地使用權(quán)證》，則購房者將來根本就拿不到房屋所有權(quán)證。若沒有房產(chǎn)證，購買的房子的所有權(quán)從法律意義上講就不屬于購房者！購買的房子的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商，購房者僅僅是商品房開發(fā)商的債權(quán)人！而且，購房者將來就不能用所購買的房屋來進(jìn)行出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等民事活動(dòng)。《商品房預(yù)售許可證》與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同原則無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！薄督忉尅返谑藯l、第十九條之規(guī)定。因?yàn)椤督忉尅返倪m用范圍是僅僅包括在國有土地上開發(fā)建設(shè)的商品房。從總體上講，我國對農(nóng)村房屋占用的集體土地使用權(quán)是嚴(yán)格禁止進(jìn)入房地產(chǎn)市場的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“城市規(guī)劃內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！薄秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)［１９９９］３９號(hào)）規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！边@里的有關(guān)部門當(dāng)然是指土地和房產(chǎn)登記發(fā)證部門。由此可見，國家法律明確規(guī)定，集體土地上的房地產(chǎn)不得進(jìn)入交易市場。農(nóng)房的買賣，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則，買賣行為違法，合同無效。因此，城鎮(zhèn)居民購買在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋將無法辦理房屋所有權(quán)證。五、查清《國有土地使用權(quán)證》上注明的土地使用權(quán)人行使土地使用權(quán)的年限《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）工業(yè)用地50年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。”實(shí)踐中，開發(fā)商往往誤導(dǎo)消費(fèi)者，說土地使用權(quán)的年限是70年！實(shí)際上，開發(fā)商購買的土地使用權(quán)年限往往是65年、60年、50年甚至更短！而且，從開發(fā)商取得土地使用權(quán)到實(shí)際建成房屋還要占用幾年，這些年限也是要從土地使用權(quán)年限中扣除的。六、商品房所屬的國有土地使用權(quán)期限屆滿以后怎么辦根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！白⑨專簂 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第七條土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。l 《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)?！眑 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：；，自房屋交付使用之日起９０日；，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
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