【正文】 的小區(qū)占 80%，隨意修改規(guī)劃的小區(qū)占 %，產(chǎn)生肢體沖突與暴力沖突的占 37%，在所有這些糾紛中因公用財(cái)產(chǎn)被嚴(yán)重侵占的占 60%，這充分說明現(xiàn)有管理模式存在著弊端。從我國物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對(duì)較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級(jí)企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)，占全國的 1/，2002 年底全國實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá) 50%以上，這說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。[2]3我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)近些年來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)伴隨著房地產(chǎn)的發(fā)展也在不斷尋求突破。市場的需求正交匯于一點(diǎn)，那就是物業(yè)管理將不僅僅局限于安防、綠化、維修等產(chǎn)業(yè)鏈的末端服務(wù)，還要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)能給客戶提供更多的對(duì)物業(yè)資產(chǎn)管理方面的有效支持。物業(yè)管理升級(jí)是市場發(fā)展的必然趨勢(shì)。物業(yè)管理專業(yè)化，最根本的目標(biāo)其實(shí)在于降低管理成本并使物業(yè)保值增值，這也正是對(duì)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)管理的價(jià)值所在。資產(chǎn)管理，有狹義和廣義之分，狹義上特指證券市場范圍的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，在此不贅。廣義上則是指資產(chǎn)管理人接受資產(chǎn)委托人的委托，依照委托人的意愿或請(qǐng)求，對(duì)委托資產(chǎn)進(jìn)行管理運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)特定目標(biāo)的行為。這種特定目標(biāo)可能是資產(chǎn)保值、增值，也可能是其他目標(biāo)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)管理，即住宅區(qū)、寫字樓及其他樓盤的業(yè)主委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，是最典型的資產(chǎn)管理。將物業(yè)管理上升為資產(chǎn)管理，不僅能使擁有的物業(yè)資產(chǎn)保值增值，更能通過一系列資本運(yùn)作，使其成為一種新的資本，增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性，成為新的利潤增長點(diǎn)。況且物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)管理具有一定優(yōu)勢(shì)。鑒于中國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理作為其后續(xù)產(chǎn)業(yè)，必將隨之不斷成熟。成熟的物業(yè)管理市場，是由成熟的房地產(chǎn)市場、成熟的開發(fā)商、成熟的客戶（業(yè)主）以及成熟的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來共同實(shí)現(xiàn)的。資產(chǎn)管理作為物業(yè)管理未來的發(fā)展趨勢(shì)，還需要各方面做進(jìn)一步探討。21世紀(jì)，是中國物業(yè)管理行業(yè)由發(fā)展、完善到逐步走向成熟的重要階段，物業(yè)管理行業(yè)將要進(jìn)入一個(gè)市場競爭激烈、管理趨于完善、服務(wù)理念不斷提升的時(shí)期。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)而言，面臨質(zhì)量理念和品牌理念的角逐、市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用以及消費(fèi)觀念的更新等問題，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，各方面都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)市場發(fā)展的需要。參考文獻(xiàn)：[1] 回顧我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的30年歷程[2] 湯宜林 我國物業(yè)管理存在的問題與對(duì)策第五篇：我國物業(yè)管理發(fā)展歷程我國物業(yè)管理的發(fā)展歷程張昭（寧夏大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院 寧夏銀川 750021）摘要：文章通過回顧我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展歷程,對(duì)我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析,并指出了所存在的主要問題,由此提出了物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展完善的若干對(duì)策,以期引起業(yè)界進(jìn)行更深層次的探討,共同促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。關(guān)鍵字：發(fā)展歷程 物業(yè)管理 我國我國物業(yè)管理發(fā)展歷程與現(xiàn)狀物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)際上是與我們國家的房改和住房商品化密切相關(guān)的,在其20多年的探索和實(shí)踐中,大致經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段。第一階段:從1981年3月深圳市國內(nèi)第一家物業(yè)公司成至1994年3月,以房管所向物業(yè)公司轉(zhuǎn)型為主題的發(fā)展,是我國物業(yè)管理的起步、探索階段,其特點(diǎn)是房管所式的管理。第二階段:從1994年至1999年,這是我國物業(yè)管理開始進(jìn)入規(guī)范化大發(fā)展階段。其特點(diǎn):一是物業(yè)管理立法明顯加快。二是物業(yè)管理隊(duì)伍迅速壯大,到1998年底全國物業(yè)管理企業(yè)12000余家,從業(yè)人員近200萬。第三階段:1999年至今是我國物業(yè)管理法制化和市場化建設(shè)與發(fā)展的重要時(shí)期,其重要標(biāo)志是《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)。截止目前,按不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過3萬家,從業(yè)人員有300多萬,城鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋率可以達(dá)到50%左右,在一些大城市,像北京、上海、深圳都能達(dá)到70%甚至80%、90%。而其 物業(yè)管理類型也增多,涉及各個(gè)領(lǐng)域,約11大類。所以說物業(yè)管理所創(chuàng)造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升,逐漸成為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長,增加就業(yè)的新興行業(yè)[1]。2 我國物業(yè)管理目前存在的主要問題我國物業(yè)管理雖然在短短的30年來發(fā)展較快，但暴露出了不少問題。這些問題主要表現(xiàn)在：，理論體系不健全物業(yè)管理在我國是新興行業(yè),國家與地方各級(jí)的法律和法規(guī)都欠完善,開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)力、義務(wù)、責(zé)任的界定還不夠明確。一方面,物業(yè)管理企業(yè)缺乏約束,服務(wù)層次不到位。另一方面,物業(yè)管理單位的法律地位得不到保障,管理難收成效。因此,盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系,已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)很重要問題。我國的物業(yè)管理興起于南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市,到目前為止,仍存在地區(qū)發(fā)展不平衡的狀況。在南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快,在北方經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市發(fā)展緩慢。總體來說,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大,要解決這一問題根本在于減少各地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)差距。目前,物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個(gè)問題是:一是收費(fèi)的難度上。少數(shù)業(yè)主寧可住在較差的環(huán)境中,出了問題自己解決,也不愿交管理費(fèi)。另外,部分企業(yè)服務(wù)不到位,引起業(yè)主不滿,也使得收費(fèi)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范。國家早就頒發(fā)了服務(wù)收費(fèi)暫行辦法將收費(fèi)作了明確規(guī)定,但是各地物價(jià)主管部門沒有嚴(yán)格實(shí)施,當(dāng)?shù)氐氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又不見出臺(tái),服務(wù)收費(fèi)沒有做到有章可循,由此使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)。,難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量急劇增多,但管理規(guī)模小、物業(yè)分散,相對(duì)管理成本高,經(jīng)濟(jì)效益低,部分企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損等問題。同時(shí),物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍窄,經(jīng)費(fèi)來源匱乏,加之從業(yè)人員素質(zhì)參差,服務(wù)不規(guī)范,專業(yè)性不強(qiáng),企業(yè)運(yùn)作透明度不夠。這些都制約了企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā) 1展。,并缺乏專業(yè)人才物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員良莠不齊,并缺乏專業(yè)人才。雖然從2006年對(duì)其專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度,但部分企業(yè)沒具體實(shí)施。從業(yè)人員來源于各行各業(yè),加上部分物管企業(yè)缺乏嚴(yán)格的專業(yè)訓(xùn)練,整體素質(zhì)參差不齊,降低了行業(yè)的公信力,損害了行業(yè)的形象,嚴(yán)重影響了行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。提高從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì),已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。作為物業(yè)的主人———業(yè)主,其應(yīng)該是積極參與物業(yè)管理的,但是目前很多業(yè)主放棄物業(yè)管理自主權(quán),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理的事情漠不關(guān)心。業(yè)主委員會(huì)行為也不規(guī)范,違反招投標(biāo)的行為比比皆是。業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)現(xiàn)象突出。這些都不利于物業(yè)管理的正常順利發(fā)展。3 采取的對(duì)策,行業(yè)協(xié)會(huì)完全發(fā)揮協(xié)調(diào)作用政府作為重要的職能部門,應(yīng)采取措施加強(qiáng)管理和引導(dǎo)。尤其是在新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》之后,主要是應(yīng)加大宣傳力度,使業(yè)主對(duì)條例有更多的了解。二是盡快建立相關(guān)的制度,完善物業(yè)管理的法制體系。另外,行業(yè)協(xié)會(huì)也應(yīng)完全發(fā)揮其應(yīng)有的協(xié)調(diào)作用,多辦一些宣傳活動(dòng)和一些咨詢活動(dòng),提高業(yè)主的自我管理意識(shí),保障行業(yè)的迅速健康有序發(fā)展。許多業(yè)主物業(yè)知識(shí)缺乏,因此,行業(yè)主管部門、物管企業(yè)、新聞媒體應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度相互配合,提高業(yè)主的物管意識(shí),使物業(yè)管理的發(fā)展得到社會(huì)的支持。這樣才能增強(qiáng)業(yè)主和物管企業(yè)之間的溝通、信任,才能為企業(yè)創(chuàng)造了良好的經(jīng)營環(huán)境。目前,我國的物業(yè)管理行業(yè)市場競爭機(jī)制還未真正形成。由于傳統(tǒng)管理機(jī)制和觀念的存在,使業(yè)主得不到對(duì)物管企業(yè)的選擇權(quán),物管企業(yè)缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的壓力。要想解決這一問題,要想取得高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理,需建立和完善招投標(biāo)的競爭制度,創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境,迫使各企業(yè)不斷提高自己,促進(jìn)物業(yè)管理水平的整體提高和行業(yè)的良性發(fā)展。物業(yè)管理的發(fā)展,有賴于物業(yè)管理的專業(yè)化,而物業(yè)管理的專業(yè)化又依賴于物業(yè)管理的市場化。通過市場化,企業(yè)會(huì)由原來的小而全、大而全,變成有特色的專業(yè)公司。通過專業(yè)公司專業(yè)人員的專業(yè)化服務(wù),企業(yè)生產(chǎn)效率會(huì)提高,服務(wù)水平會(huì)提高,人員會(huì)隨之精簡,工資支出會(huì)節(jié)省、管理成本會(huì)下降,隨之服務(wù)價(jià)格也會(huì)下降。從根本上解決收費(fèi)難的問題,并且增強(qiáng)了市場競爭力。、信息化管理隨著現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展,智能化、信息化管理已成為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的一個(gè)核心競爭力量。在沿海城市、大城市一些實(shí)力較強(qiáng)、有遠(yuǎn)見的物業(yè)公司已成熟運(yùn)用信息化管理系統(tǒng),將先進(jìn)管理理念融入日常管理,全面提升企業(yè)管理水平,打造了自己的服務(wù)品牌,實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；?、節(jié)約化經(jīng)營模式,把競爭對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到后面,搶占了市場先機(jī)。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼。物業(yè)管理的規(guī)模化是其成功的必要條件。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展,逐步形成的物業(yè)管理市場則要求物業(yè)管理企業(yè)既要提高管理服務(wù)水平,又要降低成本、提高競爭力,有一定的經(jīng)濟(jì)效益。作為企業(yè)來講,其有效途徑主要是擴(kuò)大管理面積,走規(guī)模化經(jīng)營之路。對(duì)于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)講,僅有數(shù)量上的發(fā)展也已經(jīng)不能說明物業(yè)管理水平的提高。物業(yè)管理企業(yè)要適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)的管理要求,轉(zhuǎn)變管理經(jīng)營觀念,由簡單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向技術(shù)維護(hù)型、知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變。只有這樣,才能保證物業(yè)管理的水平與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的科技進(jìn)步同步。可以預(yù)見,面對(duì)現(xiàn)代化的物業(yè),一個(gè)仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理方式的物業(yè),不可能適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)的管理要求,物業(yè)管理行業(yè)必須面對(duì)挑戰(zhàn),提高物業(yè)管理的技術(shù)含量。近年來,大量的物業(yè)管理企業(yè)著眼于市場化、規(guī)模化發(fā)展。規(guī)?；膶?shí)現(xiàn)由多種途徑,可以依靠增 加市場競爭力來擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模,也可以依靠企業(yè)重組、優(yōu)化資源配置等方式來達(dá)到擴(kuò)大規(guī)模的目的,從而實(shí)現(xiàn)在市場、采購、人才、協(xié)作等方面的規(guī)模效益。在物業(yè)管理這種管理密集型行業(yè)中,魚吃小魚或餓死小魚的市場競爭規(guī)律不會(huì)失效。只有專業(yè)化和規(guī)模化相互促進(jìn)、良性循環(huán)的企業(yè),才有可能在物業(yè)管理行業(yè)的競爭中走在前面。物業(yè)管理不同于其他行業(yè),對(duì)員工道德素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)。所以在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。物業(yè)管理要求從業(yè)人員在電腦操作應(yīng)用、文字表達(dá)、溝通、協(xié)調(diào)各種關(guān)系、處理突發(fā)情況及職業(yè)道德和服務(wù)意識(shí)方面都具有良好的應(yīng)變和處理能力。物業(yè)管理面臨的挑戰(zhàn)和競爭有一半甚至更大程度上是體現(xiàn)在人才團(tuán)隊(duì)的競爭上。因此,在人才培養(yǎng)方面不但要培養(yǎng)適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要的具有現(xiàn)代化管理思想觀念的人才,還要在知識(shí)、能力和素質(zhì)、獨(dú)立學(xué)習(xí)、創(chuàng)新精神等方面綜合提高物業(yè)管理人才的總體素質(zhì),樹立人才培養(yǎng)模式多樣化、因材施教、促進(jìn)學(xué)生個(gè)性發(fā)展的觀念。任何一個(gè)物業(yè)公司都要樹立“以人為本,業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨。物業(yè)管理以人為本的管理原則就是以人(主要是指物業(yè)管理從業(yè)人員和廣大業(yè)主)為中心的管理,在物業(yè)管理中把管理物業(yè)、住區(qū)的日常事務(wù)與管理人結(jié)合起來,以管人為主。通過“抓人心、促人和、共發(fā)展”的一系列管理工作,開發(fā)人的精神資源,使人的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性在物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)中得到充分的釋放,凝聚起人們的主人翁力量,從而在整個(gè)物業(yè)管理工作中有足夠的精神動(dòng)力和智力支持,實(shí)現(xiàn)物業(yè)區(qū)的安全、文明、升值的最終目的。物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主、用戶服務(wù)。對(duì)物業(yè)是管理,對(duì)業(yè)主和使用者則是服務(wù)。管理好物業(yè),其目的就是為物業(yè)所有者或使用者提供更好的服務(wù)。因此,以人為本,進(jìn)一步增強(qiáng)物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)、提高服務(wù)水平,這是物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。物業(yè)管理的終極管理目的是調(diào)動(dòng)住區(qū)內(nèi)的居民及管理者工作者的生活主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性,有力促進(jìn)人的自由全面發(fā)展。從物業(yè)管理的關(guān)系來看,人在物業(yè)管理活動(dòng)中扮演著不同的角色,但不同的角色卻以對(duì)方的活動(dòng)作為自己活動(dòng)的前提,所以首要的管理是處理這種相互依存的關(guān)系,是對(duì)人的行為進(jìn)行管理。物業(yè)管理要立足滿足人們的生活需求、不斷提高人們生活質(zhì)量,以人的需求和生活舒適作為環(huán)境規(guī)劃的首要因素,強(qiáng)調(diào)人性、自然和建筑之間的和諧統(tǒng)一。物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè),正處于向成熟邁進(jìn)的關(guān)鍵階段。日新月異的技術(shù)進(jìn)步,會(huì)越來越多的應(yīng)用到物業(yè)和環(huán)境建設(shè)中來。面對(duì)現(xiàn)代化的物業(yè),一個(gè)仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理手段的物業(yè)管理企業(yè),不可能適應(yīng)現(xiàn)代人和現(xiàn)代化物業(yè)的管理服務(wù)要求。作為物業(yè)管理行業(yè)來說,關(guān)注這方面的科技進(jìn)步和發(fā)展應(yīng)用態(tài)勢(shì),對(duì)于及時(shí)提高管理技術(shù)、增強(qiáng)市場競爭力度以及促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的進(jìn)步都十分重要。挑戰(zhàn)和機(jī)遇時(shí)刻并存。雖然我們僅有不足30年的發(fā)展歷程,新世紀(jì)國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也不止是這幾個(gè)方面,但無論面對(duì)何種挑戰(zhàn),我們都應(yīng)坦然面對(duì),積極應(yīng)戰(zhàn)[2]。4 結(jié)語雖然物業(yè)管理存在著上述問題,但因?yàn)樗谖覀兊纳钪邪缪葜絹碓街匾慕巧?所以現(xiàn)在的物業(yè)管理充滿了更新的更強(qiáng)的生命力。隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步,全國各方面的不斷努力,我們相信物業(yè)管理行業(yè)必將進(jìn)入滿意的良性的可持續(xù)發(fā)展的有序世界[1]。參考文獻(xiàn)[1] 張瑞敏 呂曉娟 參考我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問題及對(duì)策 [].市場論壇，2008,05[2] 劉繼平參考我國物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃探析 [] 內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)學(xué)報(bào)，20097，（5）