【正文】 得預(yù)售人同意。首先, 合同是當(dāng)事人雙方意思表示一致的產(chǎn)物, 合同當(dāng)事人之間的了解信任程度, 尤其是各自的信用程度, 往往是達(dá)成合同的關(guān)鍵因素, 這也是誠實(shí)信用原則在合同中的體現(xiàn)。其次, 以預(yù)售方的事先同意作為預(yù)購人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的前提, 一方面可以防止預(yù)購人借權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓逃避債務(wù), 另一方面也可保證預(yù)售人有機(jī)會對受讓人的資信能力、履行能力予以考察, 以使原預(yù)售合同得以正確履行, 從而保護(hù)預(yù)售方的合法權(quán)益, 在法律上也可平衡預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人(預(yù)購人)的利益。最后, 它與我國《民法通則》第91條關(guān)于“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的, 應(yīng)當(dāng)取得另一方的同意”的規(guī)定相符。預(yù)購人沒有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時, 預(yù)購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同, 即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意, 預(yù)售人不可能同意預(yù)購人單純的牟利轉(zhuǎn)讓。即使不以牟利為目的, 預(yù)售人對預(yù)售合同享有請求解除權(quán), 并要求預(yù)購人承擔(dān)締約上的過失責(zé)任, 預(yù)購人不能通過轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任,同時我國法律嚴(yán)禁倒賣合同、買空賣空的行為, 更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。綜上, 我國預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。三、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件對于預(yù)售商品房是否可以轉(zhuǎn)讓,我國現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定。根據(jù)1995年1月1日開始生效的我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務(wù)院規(guī)定”。可見,法律沒有禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓,也沒有明確規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓,而是由最高權(quán)力機(jī)關(guān)對國務(wù)院一個授權(quán),由國務(wù)院以行政法規(guī)規(guī)定之。從《城市房地產(chǎn)管理法》第45 條看,應(yīng)當(dāng)理解為我國以允許商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓為原則,以授權(quán)國務(wù)院作具體規(guī)定為補(bǔ)充。因此說轉(zhuǎn)讓商品房預(yù)售合同是有具體條件的。商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合如下條件：商品房預(yù)售合同必須合法有效。最高人民法院“法發(fā)(1996)2號”《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》文件第28 條規(guī)定:“商品房的預(yù)售合同無效的,預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同,一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?！睆念A(yù)售合同內(nèi)容看,分以下幾種情況:第一,如果預(yù)售合同對轉(zhuǎn)讓有約定,當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時,可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中,預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/ 3 后方可轉(zhuǎn)讓。第二,預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件,預(yù)售合同履行中,原預(yù)購方提出轉(zhuǎn)讓,必須征得預(yù)售人同意,否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購人倒賣合同,牟取非法利益。又可以保證預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。第三,原預(yù)購方已經(jīng)全部履行預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù),對預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓,不必征得預(yù)售人的同意,但事后應(yīng)及時通知預(yù)售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人,轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持原經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人,并了解原預(yù)購人履行合同情況。預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購人簽訂合同將原商品房預(yù)售合同的預(yù)購人（轉(zhuǎn)讓人）更名為新的預(yù)購人，新預(yù)購人通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購人的地位。如果僅存在債權(quán)讓與，應(yīng)由承購人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同。既有債權(quán)讓與又有債務(wù)承擔(dān)的，可由承購人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同、再由第三人與開發(fā)商簽訂債務(wù)承擔(dān)合同，也可以在經(jīng)開發(fā)商同意的情況下，由第三人與承購人簽訂債務(wù)承擔(dān)合同。商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，并且須發(fā)生在承購人取得房屋所有權(quán)之前。如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收,原預(yù)購方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后,將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人,不是預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓,應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理。這也是商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓與一般的房屋買賣合同的主要區(qū)別之一。必須符合《合同法》關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。根據(jù)《合同法》第80條、第84條的規(guī)定，“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力?！薄皞鶆?wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意?！鳖A(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的，如果僅涉及債權(quán)的讓與，僅需通知出賣人即可，如果涉及債務(wù)承擔(dān)，則必須經(jīng)出賣人同意，否則不發(fā)生效力。再轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的應(yīng)當(dāng)符合法定條件。建設(shè)部2004年7月20日修訂的《城市房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》第6條的規(guī)定,預(yù)售商品房必須符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程許可證和施工許可證。（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）開發(fā)上取得《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售合同須登記備案,未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定:“商品房預(yù)售,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)?！鳖A(yù)售合同登記備案制度在法律上確認(rèn)了預(yù)購人對于未來建成的房屋享有期待所有權(quán),這種期待所有權(quán)盡管因?yàn)榉课莸默F(xiàn)實(shí)不存在而受到一定的限制,但是所有權(quán)中所包含的處分權(quán)并不因此而受到限制。所以,合法的期待所有權(quán)人可以對自己依法所有的預(yù)購商品房進(jìn)行處分的權(quán)利。[5]而登記備案正是保證欲購房處分權(quán)的法律依據(jù)。四、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的程序商品房預(yù)售的終極目標(biāo)是房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)作為不動產(chǎn)物權(quán),其交易變動在我國實(shí)行登記主義,即以登記為準(zhǔn)。因此,商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)由預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持經(jīng)登記備案的原預(yù)售合同,和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)售方或銀行出具的已付足約定的預(yù)購款的證明文書,到標(biāo)的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù),對符合轉(zhuǎn)讓條件的,房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時辦理原預(yù)售合同的更名手續(xù),明確預(yù)售方向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者,仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過最后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人,為預(yù)售后竣工的商品房產(chǎn)權(quán)人。同時，應(yīng)逐步引入網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案程序,建立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的登記備案登記制度。建立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的登記備案制度,應(yīng)當(dāng)實(shí)行網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案程序。買賣雙方須在房地產(chǎn)行政主管部門的房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)上進(jìn)行認(rèn)購,從網(wǎng)上打印商品房認(rèn)購書或預(yù)售轉(zhuǎn)讓協(xié)議,同時與房地產(chǎn)行政主管部門的管理系統(tǒng)聯(lián)機(jī)備案,嚴(yán)格實(shí)行網(wǎng)上實(shí)名制認(rèn)購或轉(zhuǎn)讓,防范私下交易行為。[6]采取此種制度可以有效的防止“一房多賣”,切實(shí)保護(hù)處于弱勢地位的預(yù)購人和受讓人的合法權(quán)益。總之,商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)銷售市場發(fā)展的客觀需求,對繁榮市場具有積極的意義,但是由于相關(guān)法律規(guī)定的缺失，導(dǎo)致審判實(shí)踐中很多預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同、預(yù)售連環(huán)轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，有的甚至無法認(rèn)定和處理。因此,必須盡快出臺有關(guān)的規(guī)定, 允許“炒樓花”行為, 同時進(jìn)行一些必要的限制, 即允許有條件的“炒樓花”行為,以保證商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓活動依法健康有序運(yùn)行。參考文獻(xiàn)：[M].北京:法律出版社,、[J].華商,2008(14).、[J].赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)(漢文哲學(xué)社會科學(xué)版),2006(2).、[J].福建商業(yè)高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2005(6).、[J].東華理工學(xué)院學(xué)報(bào)(社會科學(xué)版)，2007(2).、[J].山東省青年管理干部學(xué)院學(xué)報(bào),2005(5).115.