【正文】 預(yù)留新的宅基地規(guī)劃點，沒有為發(fā)展預(yù)留空間，無法適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)對宅基地管理的需求，致使新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃、村莊規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃很難銜接。三是農(nóng)村居民點分布零散，面積大，超面積占用宅基地現(xiàn)象普遍。我區(qū)農(nóng)村宅基地總體以自然村落為主，布局分散，30戶以下的自然村分布普遍，占地面積大。四是宅基地管理薄弱。由于前幾年鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構(gòu)改革，人員變動較大，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源人員少，再加上基層國土資源管理機構(gòu)改革不到位，辦公經(jīng)費不足，我區(qū)將工作的重點放在，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府安排的農(nóng)村，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工作上，國土資源管理職能在基層不落到實處，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府第一把手，第一責(zé)任人意識不到位，對農(nóng)村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出來，新的宅基地隨意擴張，甚至占用農(nóng)用地而無人問津。五是管理方式落后。農(nóng)村宅基地管理制度仍然停留在上個世紀80年代末90年代初的管理理念和管理模式上，程序繁雜重復(fù)，效率低下，管得多服務(wù)的少。六是缺乏有效的監(jiān)督管理手段。農(nóng)村宅基地管理重審批輕監(jiān)管，管理缺乏依據(jù)，造成宅基地一批了之，越批越多，空閑的宅基地卻無人過問，村民提出申請并經(jīng)批準后，監(jiān)管人員不能到場監(jiān)管建設(shè)情況，村民超批準面積建設(shè)現(xiàn)象嚴重。七是宅基地流轉(zhuǎn)機制缺失。法律和政策限制宅基地流轉(zhuǎn)，特別是禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地，但又沒有農(nóng)村村民退出宅基地的機制，不但存在大量的隱性流轉(zhuǎn)，而且致使已定居城鎮(zhèn)或他鄉(xiāng)的居民不能將其合法擁有的宅基地轉(zhuǎn)讓出去，使宅基地使用權(quán)的權(quán)益難以實現(xiàn)，宅基地空置、空心村現(xiàn)象普遍，土地不能得到充分利用，同時由于宅基地禁止抵押，農(nóng)民無法通過抵押宅基地在銀行進行融資，進一步發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和壯大農(nóng)村經(jīng)濟等等。宅基地轉(zhuǎn)讓受現(xiàn)行法律法規(guī)限制，農(nóng)村出現(xiàn)大量閑置宅基地、閑置住房。農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，按我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)民對自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，不能進行轉(zhuǎn)讓。但從現(xiàn)在情況看，除了本行政村內(nèi)相鄰戶間的調(diào)劑和父母與子女間因分家析產(chǎn)以及農(nóng)戶經(jīng)批準后因客觀原因由村委重新安排而發(fā)生的流轉(zhuǎn)外，沒有其他形式的流轉(zhuǎn)。由于宅基地的不可交易性，一方面大量農(nóng)民進城或者外出打工后，農(nóng)村的房子都閑置著。另一方面有的農(nóng)民在城市賺到錢后，在城市里買房的同時，又在農(nóng)村修建新房，舍棄老宅破屋，進一步擴大了宅基地占用的土地面積，也使農(nóng)村出現(xiàn)大量的閑置宅基地、閑置住房。八是農(nóng)村宅基地違法案件屢屢發(fā)生，查處難執(zhí)行難。符合村莊規(guī)劃和用地條件的農(nóng)戶，由于種種原因未經(jīng)批準就建設(shè)了房屋，造成違法占地。不符合規(guī)劃也不符合宅基地審批條件，個人搶占宅基地的。由于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))基層國土資源管理人員編制少，人員不夠，很難實施有效監(jiān)管，對這些違法案件的查處在現(xiàn)實中很難執(zhí)行。國土資源管理部門只有查處權(quán)又沒有強制執(zhí)行權(quán)，申請法院執(zhí)行又要履行繁瑣的程序，具體執(zhí)行起來也很困難。二、完善宅基地制度應(yīng)當注意的幾個問題（一）推進節(jié)約集約用地，建立嚴格的宅基地監(jiān)督管理制度。加強農(nóng)村宅基地管理，必須堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、“一戶一宅”、節(jié)約集約用地原則，強化宅基地規(guī)劃在宅基地管理中的地位和作用，明確并細化各類不同地區(qū)的宅基地面積標準，明確農(nóng)民住宅小區(qū)即新農(nóng)村用地標準，明確多余宅基地及宅基地轉(zhuǎn)讓、繼承、贈予、收回的監(jiān)管措施，規(guī)范設(shè)立登記、變更登記及注銷登記的程序，強化批后監(jiān)督監(jiān)管的措施和手段，正確處理政府干預(yù)和市場機制的關(guān)系，充分發(fā)揮干預(yù)職能，強化宅基地的動態(tài)監(jiān)管和權(quán)利保護。（二）必須堅持以人為本的理念，把服務(wù)人民、方便群眾為準則。一是符合條件的，農(nóng)村村民一次申請即可取得宅基地使用權(quán)證，減少辦事環(huán)節(jié)和重復(fù)程序；二是充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟組織在宅基地管理中的作用，確立本集體經(jīng)濟組織的宅基地決定權(quán)，如果本集體經(jīng)濟組織是村民小組的，原則不需要經(jīng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會的同意，村民即可向國土資源部門申請；三是建立政府干預(yù)制度，防止弱勢個體法定的宅基地使用權(quán)受到侵害，通過聽證形式，對符合條件的村民由政府直接批準其宅基地。（三）明確基層國土資源管理所的法律地位，充分發(fā)揮其在國土資源管理中的橋頭堡作用。隨著國土資源管理體制改革的到位，在宅基地管理中，必須把國土資源所放在首要位置，無論是宅基地申請的受理、初審、證書送達，還是宅基地面積的丈量、確認、糾紛的調(diào)處、權(quán)力的保護、宅基地的日常管理等都必須發(fā)揮國土資源管理所的作用，并在法律上予明確規(guī)定，從而確立國土資源管理所在土地管理中的法律地位，為其依法行政，發(fā)揮管理作用提供法律依據(jù)。（四）必須依法加強各級政府第一把手責(zé)任制制度和離任審計制度，依法追究責(zé)任制度。三、創(chuàng)新制度、強力改革宅基地管理落后的對策(一)加快宅基地管理制度改革步伐。一是建立農(nóng)村宅基地規(guī)劃制度。把宅基地規(guī)劃作為宅基地管理的基礎(chǔ)，明確農(nóng)村宅基地規(guī)劃的內(nèi)容和法律地位。各居民點內(nèi)各戶宅基地的位置和界址范圍，擬調(diào)整、控制、整治、新建的宅基地及居民點的布局、利用方案，規(guī)劃實施的保障措施。經(jīng)批準的農(nóng)村宅基地規(guī)劃作為審批農(nóng)村宅基地的依據(jù)，發(fā)揮規(guī)劃的控制、引導(dǎo)作用。二是確定宅基地登記生效制度?，F(xiàn)行的宅基地登記是一種登記對抗原則，即不登記權(quán)力仍然有效，但登記了可以對抗第三人，物權(quán)法在建設(shè)用地使用權(quán)登記中首次規(guī)定了登記生效原則，而對宅基地管理則沒有規(guī)定登記是對抗還是生效，為便于宅基地管理，強化宅基地使用權(quán)人的權(quán)利意識，充分發(fā)揮宅基地使用權(quán)的權(quán)能，宅基地登記也應(yīng)當按照物權(quán)法管理建設(shè)用地使用權(quán)登記生效原則的規(guī)定，確立宅基地登記生效制度，規(guī)定不登記的法律后果。三是建立農(nóng)民住宅小區(qū)用地制度。為了適應(yīng)建設(shè)社會主義新農(nóng)村的要求，提高農(nóng)村村民的生活質(zhì)量和居住環(huán)境，享受改革開放的成果，大力推進節(jié)約集約用地，鼓勵農(nóng)民集中居住，應(yīng)當允許在集體建設(shè)用地上興建農(nóng)民住宅小區(qū)，向本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民出售，建立農(nóng)民住宅小區(qū)使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的制度，明確建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū)的條件和范圍，規(guī)范建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū)的用地及辦理宅基地使用權(quán)證的程序等。四是建立宅基地占用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃專項指標制度，確保宅基地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標落到實處。針對宅基地審批的不確定性和宗地的分散性，改革現(xiàn)行的宅基地占用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批次審批辦法，實行先批后核，即每年年初在具體的宅基地宗地地塊未落實的情況，地，縣國土資源行政主管部門在自治區(qū)人民政府規(guī)定的專項計劃指標里，申請宅基地農(nóng)轉(zhuǎn)用計劃指標，經(jīng)批準后當年內(nèi)落實到具體地塊，并在年終上報核實，以解決申請宅基地?zé)o農(nóng)轉(zhuǎn)用計劃而長期無法批準農(nóng)民未批先用，以及每家每戶單獨分散申請難以一次批準等問題。（二）、加大宣傳力度，嚴格依法行政。各級政府和國土資源管理部門要加大土地管理法律、法規(guī)和政策的宣傳力度，在農(nóng)村特別要加強農(nóng)村宅基地管理的宣傳和普及力度，在全社會形成集約節(jié)約用地的輿論氛圍，提高廣大農(nóng)民群眾依法用地意識。要切實加強鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國土資源管理隊伍建設(shè)，充分發(fā)揮其在宅基地管理中的作用。要進一步健全土地執(zhí)法動態(tài)巡查制度，發(fā)揮村級土地信息員（協(xié)管員）的作用，加強農(nóng)村宅基地的日常監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為。對亂占亂用耕地建房等違法行為，國土、建設(shè)、紀檢監(jiān)察，公安，法院等多部門要加強協(xié)調(diào)配合，形成大家管大家用的濃厚氛圍，形成執(zhí)法合力，堅決依法查處。(三)深入開展調(diào)查清理工作，規(guī)范和保護農(nóng)民建房行為。要以開展宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作為契機，因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作。要嚴格宅基地申請條件，堅決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定。要規(guī)范農(nóng)村宅基地申請報批程序，健全公開辦事制度,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在符合土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃的前提下，鼓勵農(nóng)村村民新建、改建、擴建住宅，要充分利用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及未利用地、廢棄地。凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地，未利用地的，不得批準占用耕地。（四）加強宅基地規(guī)劃管理。立足內(nèi)涵挖潛，有計劃、有步驟、有重點地逐步推進宅基地集居化建設(shè)。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程的客觀要求，科學(xué)預(yù)測農(nóng)村居民點的數(shù)量和用地規(guī)模。結(jié)合新一輪土地利用總體規(guī)劃修編工作，完善鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，安排專項資金編制村莊土地利用規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃和開展村莊治理試點，從嚴控制村莊建設(shè)用地及宅基地用地規(guī)模和布局。通過充分發(fā)揮村莊規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用，統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地，整合優(yōu)化農(nóng)村居民點布局和用地，從而有計劃、有步驟地改善農(nóng)村生活水平和村容村貌。要明確舊村改造騰退土地的產(chǎn)權(quán)界定、處置及土地收益分配關(guān)系，充分考慮農(nóng)民土地補償騰退土地收益，讓農(nóng)民真正從中獲益。嚴禁地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商借新農(nóng)村建設(shè)、村莊整治、舊村改造的名義，利用騰退土地從事房地產(chǎn)開發(fā)，規(guī)避建設(shè)用地指標的審批與管理。充分考慮土地權(quán)益均衡的原則，建立宅基地整理激勵機制。參考文獻：(1)《土地管理法》（2）《中國土地》第1期3期10期（3）《農(nóng)村宅基地換房流轉(zhuǎn)績效研究––以天津市華明鎮(zhèn)宅基地換房為例》，《小城鎮(zhèn)建設(shè)》，2008年4期。（4）《集體土地流轉(zhuǎn)與工業(yè)用地模式的思考》，《中國農(nóng)村經(jīng)濟》，2004年第2期。（4）《山東國土資源》 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