【正文】 生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定：（2）、由主稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值的確定。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目金額的計算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)《條例》第六條及實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。各扣除項目具體含義和規(guī)定如下：取得土地使用權所支付的金額。包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權所支付的地價款；二是取得土地使用權時按國家規(guī)定交納的有關費用。（1）、如何確認地價款第一、以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。第二、以行政劃撥方式取得土地使用權，為轉讓土地使用權時，按國家有關規(guī)定補交的土地出讓金。第二、以轉讓方式取得土地使用權（二級市場），為向土地使用權人實際支付的地價款。（2）、取得土地交納費用如何規(guī)定。是指納稅人在取得土地使用權過程中如辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登 記、過戶手續(xù)費。房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)土地和新建房和配套設施的成本，簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā) 項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費，基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。（1）、土地征用及拆遷補償費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用，解決拆遷戶住房和安置補拆遷者工作的安置及補償費用等支出。還應注意的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或他人承擔的，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。（2）、前期工程費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前可發(fā)生的一些費用。包括規(guī)劃、設計，項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經(jīng)進行土地開發(fā)的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費在納稅人房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。（3）、建筑安裝工程費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。對企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發(fā)成本部分扣除。（4）、基礎設施費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的各項基礎設施建設發(fā)生的支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。（5）、公共配套設施費，如小區(qū)內(nèi)的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按下列原則處理：一是建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有權、其成本、費用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除：第三、建成后有償轉讓的、應計算收入的，并準予扣除成本、費用。（6）、開發(fā)間接費用，是指納稅人內(nèi)部獨立核算單位直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的 各項間接費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、轉房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發(fā)生的管理費用，在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除，不應在此項扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用，管理費用和財務費用，該 項費用，不按實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《細則》規(guī)定的標準進行扣除?！都殑t》規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他方面費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用，取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計算扣除。與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金是指納稅人在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅，城市維護建設稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教 育費附加、地方教育附加費，可視同稅金予以扣除。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。加計扣除對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《細則》規(guī)定，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本計算的金額之和，加計20%的扣除。以上講的5個方面，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項目金額，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應注意的幾點：第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及轉讓房地產(chǎn)有關稅金，預提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。第二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法省局將進一步確定，以省局方法為準。第三、屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。第四、對普通住宅和非普通住宅成本費用的分攤計算確定扣除項目的方法以省局即將下發(fā)的細則為準，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分攤等。第五、在清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積第五：納稅人建造普通標準住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。免征土地增值稅。（三）、土地增值稅的稅率和具體計算方法稅率略具體計算步驟（1）計算增值額增值額=轉讓房地產(chǎn)收入—扣除項目金額（2）計算增值額與扣除項目金額的比例該比例=增值額/扣除項目金額（3）計算土地增值額的稅額土地增值額=Σ增值額*適用稅率具體計算方法。