【正文】 這樣，顧客減輕現(xiàn)金付款壓力，處理了舊房；代理公司賺取了舊房交易差價及代理費；項目擴大了銷售，降低了風險。此種方式欲見成效，必須廣泛地利用各代理公司網(wǎng)絡。另外，委托多家代理公司，還有利于利用其自身規(guī)模優(yōu)勢及歷史客源積累“萬泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書擴大銷售，便于潛在消費者就近就便了解項目信息，擴大影響面。賣場布置建議 1）、工地現(xiàn)場①工地東側臨萬泉街一側建設期間全部歸售樓處使用，設售樓處，停車場，綠化等。②停車場劃好車位，可能情況下經(jīng)常停放項目關系單位名車，以造聲勢。③周邊植草坪，樹導引彩旗，典雅街燈。④萬泉街與沿泉路路口處設廣告路牌。2）、售樓處①接待大廳：與項目采同一風格設計，裝修高檔；懸掛若干表現(xiàn)圖，戶型圖，說明及售控表；擺放項目模型；對談式單元：四張靠椅配玻璃茶幾；工作臺，無客人時售樓員工作用；設兩部電話。②演示廳：各類先進配套設施、材料之樣品、說明、演示。各類代銷裝飾材料樣品，裝修公司方案、報價。大屏幕電腦，演示項目各單元不同裝飾方案效果。③簽約室：價格洽談及簽約用。高檔沙發(fā)、茶幾等家俱及用品，特制簽約臺。3）、樣板間①由于現(xiàn)場場地狹小，建議待工程進入到一定程度后，在樓內布置。②可與最先購房者商洽，售樓處提供方案經(jīng)其認可后裝修裝飾，待銷售結束后折價轉讓給該業(yè)主?！叭f泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書4）、各代理機構提供海報、招貼、彩旗、售樓資料等布置代理機構銷售現(xiàn)場，以渲染氣氛，吸引注意力。銷售輔助品建議1）、售樓書。采用流行大幅單頁形式，強調項目主要賣點，通過精美的平面設計，詩句般文字編輯建立起顧客對此項目的感性認識。同時兼及戶型、位置等基本資料。2）、說明書。包括價目表，付款方式，建材設備說明，物業(yè)管理服務說明等，格式統(tǒng)一，文字及版面編輯活潑有創(chuàng)意，以保證閱讀興趣。3）、促銷品。統(tǒng)一設計制作記事本，將項目有關圖片、資料穿插其中，主要向潛在顧客贈送。4）、海報、招貼、手袋。突出項目基本形像，以圖片為主，附加基本廣告語。廣告計劃建議 1）、報紙廣告①媒體選擇：沈陽日報、遼沈晚報。②版面。以10厘米通欄為基本標準，可選用10通20通欄、半版，不做整版。③時段：由99年4月至11月。④強度：4—5月 25% 6—8月 35% “萬泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書9—10月 35% 11月 5% ⑤訴求重點a、形像廣告：采用感性訴求方式。通過農(nóng)場、管理公司、開發(fā)商、設計商、等經(jīng)銷商等之形象宣傳烘托項目。突出項目“真正切合現(xiàn)代人需求”之形象。b、商品廣告：采用理性訴求方式。強調項目“質優(yōu)、價廉、服務佳”之特色。2）、電視廣告①媒體：遼寧衛(wèi)視、有線。②時段：綜藝節(jié)目、電視購房。③時間：項目峻工后。④重點：衛(wèi)視提出購房入戶，有線臺展示項目基本情況。3）、路牌廣告①有所側重地突出項目基本形像，盡量壓縮發(fā)布時間以保持靈活。②地點：現(xiàn)場、市府廣場等處。7公關活動建議公關活動應緊密配合營銷節(jié)奏，并可酌情增刪。① 聯(lián)合新聞發(fā)布會：各項目準備工作就緒后，選擇恰當時間召開，就項目在農(nóng)場，物業(yè)管理特點，銷售渠道組合及操作整體思路向各媒體記者提供新聞素材?！叭f泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書② 工商研討會：組織邀請專家學者，知名人士，研討企業(yè)界熱點活題，免費參會（須經(jīng)資格認定為潛在消費者），會中散發(fā)項目資料并做項目介紹。銷售組織建議1）、售樓處可視為獨立的代理機構，按銷售額的3%提取代理費用，支付策劃費、設計制作發(fā)布費、日常費用（不含工資）、各中介公司及售樓員傭金等。三家公司預拔全部營銷費用的50%作為啟動資金，完成銷售后從銷售代理費款中償付。2）、售樓處設立獨立帳號，由三家公司派出的經(jīng)理、兼職會計、出納共同管理。3）、售樓處編制6人；由三家公司各派2名售樓員組成，或面向社會招聘彌補不足。4）、經(jīng)理有權辭退售樓員，但各公司可派人替補，人員比例不變。5）、統(tǒng)一印制名片、胸卡、訂制服裝。6）、進行集訓，以互相交流啟發(fā)為主。7）、分工職責營銷經(jīng)理一名。負責協(xié)調實施總體營銷方案，控制節(jié)奏，根據(jù)具體情況和問題隨時提出解決方案。銷售經(jīng)理一名。負責銷售控制，人員管理，組織力量完成銷售目標。售樓員兼行政一名。計算銷售面積，與相關部門對接辦理各項手續(xù)。制定、落實管理制度。售樓員兼內務一名。內務管理，檔案合同管理，兼出納?！叭f泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書售樓員兼信息一名。市調，資料收集，銷售統(tǒng)計，分析等。售樓員兼外聯(lián)一名。落實各種促銷方案計劃，協(xié)調各代理公司等。7銷售控制建議 1）、內容根據(jù)市場變化，政策影響，工程進度，銷售情況隨時調整各營銷手段力度和側重，調整價格體系和投放種類，調整各種制度。2）、節(jié)奏在8月底和工程完工后進行兩次大的調整，每月召開營銷聯(lián)席會，三家公司領導及售樓處全體參加。通報溝通工程及銷售情況，確定調整內容、方向，并形成會議紀要。每周售樓處匯總銷售進度方面資料分析，每日填寫工作日記。3）、銷售控制由售樓處在三家公司領導下獨立操作完成。4）、通過制定實施靈活的提成制度完成不同房產(chǎn)的具體銷售控制，保證項目整體平衡銷售。營銷目標設定第一階段：4月—8月 完成30% 第二階段：9月—10月 完成25% 第三階段：11月—1月 完成 5%營銷費用預算1）、廣告及其他銷售促進環(huán)節(jié) 231萬 ①報紙廣告 150萬 “萬泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書②電視廣告 20萬③路牌廣告 15萬 ④售樓書、說明書 2萬 ⑤海報招貼 1萬 ⑥記事本 3萬 ⑦公關活動 10萬 ⑧新聞報道 5萬 ⑨其他 5萬 ⑩設計創(chuàng)意費 20萬 2）、售樓處費用 16萬 ①名片、胸卡、服裝 1萬 ②管理費用 5萬 ③辦公家俱、用品、裝飾品 3萬 ④裝修 4萬 ⑤模型、看板、圖表 1萬 ⑥草坪、彩旗、路燈 2萬 3）、銷售提成 96萬4）、樣板房裝修及家俱電器等 10萬 5）、策劃顧問費 10萬6）、項目總面積40000M2，按3600元/M2平均價格計。提取3%銷售費用為432萬元，上述費用共計342萬，占近80%，另20%“萬泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書費用項目峻工后投放，以完成剩余房產(chǎn)的銷售。遼寧三利策劃顧問有限公司一九九九年二月附件前期工作內容組建售樓處 1）、招聘或抽調人員 2）、集訓①掌握市場競爭情況、周邊環(huán)境分析、樓盤基本資料、建材設備及物業(yè)管理標準。②了解本案整體營銷方案。③ 統(tǒng)一迎客談話內容、儀表、舉止。④ 交流房地產(chǎn)知識、心得。⑤ 互相熟悉，明確職責，以便配合協(xié)作。3）、建立帳號、申辦電話 現(xiàn)場布置1）、設計、建設、裝修現(xiàn)場售樓處。2）、布置綠化、彩旗、街燈。3）、購置桌椅、空調、飲水機、電腦、辦公用品、接待用品、盆花。4）、制作效果圖、看板、模型?！叭f泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書5）、制作指示牌、燈箱、現(xiàn)場路牌。6）、接入水、電。資料準備1）、整理編輯環(huán)境說明，樓盤基本資料，物業(yè)管理及配套設備說明。2）、設計、制作售樓書、說明書、促銷記事本、海報、招貼、手袋等。3）、購樓需知、簽約付款流程、預購協(xié)議、合同。4）、日報表、周報表、銷控表。5）、樓盤圖。6）、來客來電登記、分析表。7）、廣告媒體反饋表、價位反應表。8）、客戶意見反饋表。9）、銷售提成制度細制。10）、售樓處日常管理規(guī)章制度。11）、訂做名片、胸卡、服裝。12）、常用電話表。外聯(lián)事宜1）、計算銷售面積，辦理銷售（預售）許可證和銷售許可證廣告。2）、與銀行、房改辦聯(lián)系購房貸款。3）、與各代理機構聯(lián)絡，確定代理方式并簽約。4）、與各供應商、裝修公司聯(lián)絡，準備裝飾材料、居室設備、裝修方案等。第五篇：北京恭王府花園導游詞北京清代，有十代帝王的王子封了王位，有親王、郡王封號的有七十個。為了顯示他們的特殊地位和便于管理，清代王府一般都設在內城?！拌F帽王府”。清初對入關有功的8家王爵，封為世襲罔替，俗稱“鐵帽王”，他們的王府就叫鐵帽王府，共有8處，5處在西城，三處在東城。以后又封了幾個鐵帽王，共12個世襲罔替王爵。北京有兩個恭親王，一個是順治皇帝的第五子常寧，府址在今東四十條。另一個是道光皇帝的第六子奕*，1852年將原慶王府轉賜奕*，此處原是和珅宅，位于前海西街17號，這個恭王府是保護得最好的一個王府。恭王府位于前海西街17號，是清代規(guī)模最大的一座王府，據(jù)說恭王府總面積為一百多畝。相當于中山公園，這是至今保存最好的一座王府，曾是和珅的宅邸。1996年10月起開放的只是恭王府的后花園，占地9畝，但其規(guī)模已經(jīng)是非?？捎^的。恭王府分中東西三路，分別由多過四合院組成，后為長160米的二層后罩樓。恭王府假山，此假山是用糯米漿砌筑成的，非常堅固，山上置兩口缸，缸底有管子通到假山上，通過往缸中灌水的辦法來增加院中的濕度，過去整個假山上都長滿了青苔。假山正中有一康熙皇帝為其母祝壽寫的“福”字碑，這是恭王府的“三絕”之一，貫穿整修假山。垂花門，因門上有兩個倒垂的花卉而得名，門前的兩棵龍瓜槐在和珅居住時就有，這種樹比較珍貴。垂花門內的牡丹院，院中有紫藤蘿架。院子正中造形呈蝙蝠形狀的小湖。在清代的北京，往住宅中引入活水，是要經(jīng)皇帝特批的，恭親王府是少有的幾個享此殊榮的王府之一。西式門，據(jù)說在當時在北京只有3個。這也是恭王府的三絕之一，另一絕是戲樓和福字碑。花院門內的假山石，起到影壁的作用，名稱為“獨樂峰”。第一┆