【正文】 這樣，顧客減輕現(xiàn)金付款壓力，處理了舊房；代理公司賺取了舊房交易差價(jià)及代理費(fèi)；項(xiàng)目擴(kuò)大了銷售，降低了風(fēng)險(xiǎn)。此種方式欲見成效，必須廣泛地利用各代理公司網(wǎng)絡(luò)。另外，委托多家代理公司，還有利于利用其自身規(guī)模優(yōu)勢及歷史客源積累“萬泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書擴(kuò)大銷售，便于潛在消費(fèi)者就近就便了解項(xiàng)目信息，擴(kuò)大影響面。賣場布置建議 1）、工地現(xiàn)場①工地東側(cè)臨萬泉街一側(cè)建設(shè)期間全部歸售樓處使用，設(shè)售樓處，停車場，綠化等。②停車場劃好車位，可能情況下經(jīng)常停放項(xiàng)目關(guān)系單位名車，以造聲勢。③周邊植草坪，樹導(dǎo)引彩旗，典雅街燈。④萬泉街與沿泉路路口處設(shè)廣告路牌。2）、售樓處①接待大廳：與項(xiàng)目采同一風(fēng)格設(shè)計(jì)，裝修高檔；懸掛若干表現(xiàn)圖，戶型圖，說明及售控表；擺放項(xiàng)目模型；對談式單元：四張靠椅配玻璃茶幾；工作臺(tái)，無客人時(shí)售樓員工作用；設(shè)兩部電話。②演示廳：各類先進(jìn)配套設(shè)施、材料之樣品、說明、演示。各類代銷裝飾材料樣品，裝修公司方案、報(bào)價(jià)。大屏幕電腦，演示項(xiàng)目各單元不同裝飾方案效果。③簽約室：價(jià)格洽談及簽約用。高檔沙發(fā)、茶幾等家俱及用品，特制簽約臺(tái)。3）、樣板間①由于現(xiàn)場場地狹小，建議待工程進(jìn)入到一定程度后，在樓內(nèi)布置。②可與最先購房者商洽，售樓處提供方案經(jīng)其認(rèn)可后裝修裝飾，待銷售結(jié)束后折價(jià)轉(zhuǎn)讓給該業(yè)主?！叭f泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書4）、各代理機(jī)構(gòu)提供海報(bào)、招貼、彩旗、售樓資料等布置代理機(jī)構(gòu)銷售現(xiàn)場，以渲染氣氛，吸引注意力。銷售輔助品建議1）、售樓書。采用流行大幅單頁形式，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目主要賣點(diǎn)，通過精美的平面設(shè)計(jì)，詩句般文字編輯建立起顧客對此項(xiàng)目的感性認(rèn)識(shí)。同時(shí)兼及戶型、位置等基本資料。2）、說明書。包括價(jià)目表，付款方式，建材設(shè)備說明，物業(yè)管理服務(wù)說明等，格式統(tǒng)一，文字及版面編輯活潑有創(chuàng)意，以保證閱讀興趣。3）、促銷品。統(tǒng)一設(shè)計(jì)制作記事本，將項(xiàng)目有關(guān)圖片、資料穿插其中，主要向潛在顧客贈(zèng)送。4）、海報(bào)、招貼、手袋。突出項(xiàng)目基本形像，以圖片為主，附加基本廣告語。廣告計(jì)劃建議 1）、報(bào)紙廣告①媒體選擇：沈陽日報(bào)、遼沈晚報(bào)。②版面。以10厘米通欄為基本標(biāo)準(zhǔn)，可選用10通20通欄、半版，不做整版。③時(shí)段：由99年4月至11月。④強(qiáng)度：4—5月 25% 6—8月 35% “萬泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書9—10月 35% 11月 5% ⑤訴求重點(diǎn)a、形像廣告：采用感性訴求方式。通過農(nóng)場、管理公司、開發(fā)商、設(shè)計(jì)商、等經(jīng)銷商等之形象宣傳烘托項(xiàng)目。突出項(xiàng)目“真正切合現(xiàn)代人需求”之形象。b、商品廣告：采用理性訴求方式。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目“質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉、服務(wù)佳”之特色。2）、電視廣告①媒體：遼寧衛(wèi)視、有線。②時(shí)段：綜藝節(jié)目、電視購房。③時(shí)間：項(xiàng)目峻工后。④重點(diǎn)：衛(wèi)視提出購房入戶，有線臺(tái)展示項(xiàng)目基本情況。3）、路牌廣告①有所側(cè)重地突出項(xiàng)目基本形像，盡量壓縮發(fā)布時(shí)間以保持靈活。②地點(diǎn)：現(xiàn)場、市府廣場等處。7公關(guān)活動(dòng)建議公關(guān)活動(dòng)應(yīng)緊密配合營銷節(jié)奏，并可酌情增刪。① 聯(lián)合新聞發(fā)布會(huì)：各項(xiàng)目準(zhǔn)備工作就緒后，選擇恰當(dāng)時(shí)間召開，就項(xiàng)目在農(nóng)場，物業(yè)管理特點(diǎn)，銷售渠道組合及操作整體思路向各媒體記者提供新聞素材?！叭f泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書② 工商研討會(huì)：組織邀請專家學(xué)者，知名人士，研討企業(yè)界熱點(diǎn)活題，免費(fèi)參會(huì)（須經(jīng)資格認(rèn)定為潛在消費(fèi)者），會(huì)中散發(fā)項(xiàng)目資料并做項(xiàng)目介紹。銷售組織建議1）、售樓處可視為獨(dú)立的代理機(jī)構(gòu)，按銷售額的3%提取代理費(fèi)用，支付策劃費(fèi)、設(shè)計(jì)制作發(fā)布費(fèi)、日常費(fèi)用（不含工資）、各中介公司及售樓員傭金等。三家公司預(yù)拔全部營銷費(fèi)用的50%作為啟動(dòng)資金，完成銷售后從銷售代理費(fèi)款中償付。2）、售樓處設(shè)立獨(dú)立帳號，由三家公司派出的經(jīng)理、兼職會(huì)計(jì)、出納共同管理。3）、售樓處編制6人；由三家公司各派2名售樓員組成，或面向社會(huì)招聘彌補(bǔ)不足。4）、經(jīng)理有權(quán)辭退售樓員，但各公司可派人替補(bǔ)，人員比例不變。5）、統(tǒng)一印制名片、胸卡、訂制服裝。6）、進(jìn)行集訓(xùn)，以互相交流啟發(fā)為主。7）、分工職責(zé)營銷經(jīng)理一名。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)實(shí)施總體營銷方案，控制節(jié)奏，根據(jù)具體情況和問題隨時(shí)提出解決方案。銷售經(jīng)理一名。負(fù)責(zé)銷售控制，人員管理，組織力量完成銷售目標(biāo)。售樓員兼行政一名。計(jì)算銷售面積，與相關(guān)部門對接辦理各項(xiàng)手續(xù)。制定、落實(shí)管理制度。售樓員兼內(nèi)務(wù)一名。內(nèi)務(wù)管理，檔案合同管理，兼出納?！叭f泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書售樓員兼信息一名。市調(diào)，資料收集，銷售統(tǒng)計(jì)，分析等。售樓員兼外聯(lián)一名。落實(shí)各種促銷方案計(jì)劃，協(xié)調(diào)各代理公司等。7銷售控制建議 1）、內(nèi)容根據(jù)市場變化，政策影響，工程進(jìn)度，銷售情況隨時(shí)調(diào)整各營銷手段力度和側(cè)重，調(diào)整價(jià)格體系和投放種類，調(diào)整各種制度。2）、節(jié)奏在8月底和工程完工后進(jìn)行兩次大的調(diào)整，每月召開營銷聯(lián)席會(huì)，三家公司領(lǐng)導(dǎo)及售樓處全體參加。通報(bào)溝通工程及銷售情況，確定調(diào)整內(nèi)容、方向，并形成會(huì)議紀(jì)要。每周售樓處匯總銷售進(jìn)度方面資料分析，每日填寫工作日記。3）、銷售控制由售樓處在三家公司領(lǐng)導(dǎo)下獨(dú)立操作完成。4）、通過制定實(shí)施靈活的提成制度完成不同房產(chǎn)的具體銷售控制，保證項(xiàng)目整體平衡銷售。營銷目標(biāo)設(shè)定第一階段：4月—8月 完成30% 第二階段：9月—10月 完成25% 第三階段：11月—1月 完成 5%營銷費(fèi)用預(yù)算1）、廣告及其他銷售促進(jìn)環(huán)節(jié) 231萬 ①報(bào)紙廣告 150萬 “萬泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書②電視廣告 20萬③路牌廣告 15萬 ④售樓書、說明書 2萬 ⑤海報(bào)招貼 1萬 ⑥記事本 3萬 ⑦公關(guān)活動(dòng) 10萬 ⑧新聞報(bào)道 5萬 ⑨其他 5萬 ⑩設(shè)計(jì)創(chuàng)意費(fèi) 20萬 2）、售樓處費(fèi)用 16萬 ①名片、胸卡、服裝 1萬 ②管理費(fèi)用 5萬 ③辦公家俱、用品、裝飾品 3萬 ④裝修 4萬 ⑤模型、看板、圖表 1萬 ⑥草坪、彩旗、路燈 2萬 3）、銷售提成 96萬4）、樣板房裝修及家俱電器等 10萬 5）、策劃顧問費(fèi) 10萬6）、項(xiàng)目總面積40000M2，按3600元/M2平均價(jià)格計(jì)。提取3%銷售費(fèi)用為432萬元，上述費(fèi)用共計(jì)342萬，占近80%，另20%“萬泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書費(fèi)用項(xiàng)目峻工后投放，以完成剩余房產(chǎn)的銷售。遼寧三利策劃顧問有限公司一九九九年二月附件前期工作內(nèi)容組建售樓處 1）、招聘或抽調(diào)人員 2）、集訓(xùn)①掌握市場競爭情況、周邊環(huán)境分析、樓盤基本資料、建材設(shè)備及物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。②了解本案整體營銷方案。③ 統(tǒng)一迎客談話內(nèi)容、儀表、舉止。④ 交流房地產(chǎn)知識(shí)、心得。⑤ 互相熟悉，明確職責(zé)，以便配合協(xié)作。3）、建立帳號、申辦電話 現(xiàn)場布置1）、設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修現(xiàn)場售樓處。2）、布置綠化、彩旗、街燈。3）、購置桌椅、空調(diào)、飲水機(jī)、電腦、辦公用品、接待用品、盆花。4）、制作效果圖、看板、模型。“萬泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書5）、制作指示牌、燈箱、現(xiàn)場路牌。6）、接入水、電。資料準(zhǔn)備1）、整理編輯環(huán)境說明，樓盤基本資料，物業(yè)管理及配套設(shè)備說明。2）、設(shè)計(jì)、制作售樓書、說明書、促銷記事本、海報(bào)、招貼、手袋等。3）、購樓需知、簽約付款流程、預(yù)購協(xié)議、合同。4）、日報(bào)表、周報(bào)表、銷控表。5）、樓盤圖。6）、來客來電登記、分析表。7）、廣告媒體反饋表、價(jià)位反應(yīng)表。8）、客戶意見反饋表。9）、銷售提成制度細(xì)制。10）、售樓處日常管理規(guī)章制度。11）、訂做名片、胸卡、服裝。12）、常用電話表。外聯(lián)事宜1）、計(jì)算銷售面積，辦理銷售（預(yù)售）許可證和銷售許可證廣告。2）、與銀行、房改辦聯(lián)系購房貸款。3）、與各代理機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)，確定代理方式并簽約。4）、與各供應(yīng)商、裝修公司聯(lián)絡(luò)，準(zhǔn)備裝飾材料、居室設(shè)備、裝修方案等。第五篇：北京恭王府花園導(dǎo)游詞北京清代，有十代帝王的王子封了王位，有親王、郡王封號的有七十個(gè)。為了顯示他們的特殊地位和便于管理，清代王府一般都設(shè)在內(nèi)城?！拌F帽王府”。清初對入關(guān)有功的8家王爵，封為世襲罔替，俗稱“鐵帽王”，他們的王府就叫鐵帽王府，共有8處，5處在西城，三處在東城。以后又封了幾個(gè)鐵帽王，共12個(gè)世襲罔替王爵。北京有兩個(gè)恭親王，一個(gè)是順治皇帝的第五子常寧，府址在今東四十條。另一個(gè)是道光皇帝的第六子奕*，1852年將原慶王府轉(zhuǎn)賜奕*，此處原是和珅宅，位于前海西街17號，這個(gè)恭王府是保護(hù)得最好的一個(gè)王府。恭王府位于前海西街17號，是清代規(guī)模最大的一座王府，據(jù)說恭王府總面積為一百多畝。相當(dāng)于中山公園，這是至今保存最好的一座王府，曾是和珅的宅邸。1996年10月起開放的只是恭王府的后花園，占地9畝，但其規(guī)模已經(jīng)是非?？捎^的。恭王府分中東西三路，分別由多過四合院組成，后為長160米的二層后罩樓。恭王府假山，此假山是用糯米漿砌筑成的，非常堅(jiān)固，山上置兩口缸，缸底有管子通到假山上，通過往缸中灌水的辦法來增加院中的濕度，過去整個(gè)假山上都長滿了青苔。假山正中有一康熙皇帝為其母祝壽寫的“?！弊直@是恭王府的“三絕”之一，貫穿整修假山。垂花門，因門上有兩個(gè)倒垂的花卉而得名，門前的兩棵龍瓜槐在和珅居住時(shí)就有，這種樹比較珍貴。垂花門內(nèi)的牡丹院，院中有紫藤蘿架。院子正中造形呈蝙蝠形狀的小湖。在清代的北京，往住宅中引入活水，是要經(jīng)皇帝特批的，恭親王府是少有的幾個(gè)享此殊榮的王府之一。西式門，據(jù)說在當(dāng)時(shí)在北京只有3個(gè)。這也是恭王府的三絕之一，另一絕是戲樓和福字碑?；ㄔ洪T內(nèi)的假山石，起到影壁的作用，名稱為“獨(dú)樂峰”。第一┆