20xx-03-11二手房買賣常見糾紛及風險防范(二)共有房屋買賣——以夫妻一方出賣共有房屋為視角5篇-資料下載頁
2024-11-04 12:55本頁面
【正文】 以支持。案號：（2006）昌民二初字第43號審理法院：吉林省吉林市昌邑區(qū)人民法院（一）夫妻共同所有房屋婚姻法第十七條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻雙方共同所有”。該法條明確說明我國婚姻法是以婚后所得共同制為法定的夫妻財產(chǎn)制。所謂婚后所得共同制，是指婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財產(chǎn)除特有財產(chǎn)外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財產(chǎn)制度。由此可知，夫妻婚后所得購買的房屋一般屬于夫妻共同共有。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十一條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內(nèi)。（二）如何認定夫妻另一方是否同意從物權(quán)法第九十七條規(guī)定可知，共同共有人要處分共有的不動產(chǎn)，必須經(jīng)全體共同共有人同意。將該法條具體到夫妻共有關(guān)系中，則意味著夫妻一方要出售夫妻共同所有房產(chǎn)應經(jīng)作為共同共有人的夫妻另一方同意。司法實踐中，對此類糾紛的處理存在一個很難把握的事實認定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。就此，我們認為，在具體認定是否同意時需要注意：第一，如何認定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架內(nèi)的同意即為意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進行出售，可有書面、口頭、電話等多種意思表現(xiàn)形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現(xiàn)實生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時征求夫妻另一方意見，夫妻另一方未明確表態(tài)的情形。根據(jù)《民法通則意見》第66條的規(guī)定，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見，但其行為已經(jīng)表明其同意出售的，則可直接認定其對出售已經(jīng)默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追認同意則在所不問。第二，如何理解“同意”的意思表示范圍。在司法實務中，經(jīng)常會出現(xiàn)夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協(xié)商過程，但在最后簽約時并未在場的情形。如果事后房屋價格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時不在場，最后簽訂價格未經(jīng)其同意為由，要求取回房屋。對此，要注意把握同意的意思表示范圍是否包括出售價格、付款方式、交付時間等。我們認為，從維護交易安全、夫妻間人身及財產(chǎn)關(guān)系的特殊性出發(fā)，本條所稱同意應為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權(quán)。（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2011年出版）二、“第三人善意購買、支付合理對價”的理解從物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定來看，我國不動產(chǎn)善意取得制度旨在維護不動產(chǎn)交易安全，保護的是第三人對登記簿記載的信賴。司法實踐中，對“第三人善意購買”中“善意”及“合理對價”的理解應注意以下幾點：
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