【正文】 房壓力小以外，還有一個(gè)重要原因，就是美國的高額房產(chǎn)稅。在美國，一套普通商品房每年要納稅幾萬美元。房產(chǎn)稅發(fā)揮了稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，一方面抑制居民過高過快的消費(fèi)需求，另一方面，對(duì)于投資投機(jī)目的的購房，因?yàn)槊磕暌U納高額房產(chǎn)稅，如果房子沒有及時(shí)轉(zhuǎn)手，那么房產(chǎn)稅就要由投機(jī)者承擔(dān)。這樣以來，投資投機(jī)者就必須為投機(jī)行為要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)做好準(zhǔn)備。對(duì)第二套、第三套房屋限購、采用新房貸政策、開征房產(chǎn)稅，這些政策的目的都在于改變供求關(guān)系。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法的理論依據(jù)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品（資產(chǎn)）的價(jià)格受供求規(guī)律的影響。當(dāng)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)時(shí)，商品價(jià)格會(huì)上升；當(dāng)市場(chǎng)處于供過于求的買方市場(chǎng)時(shí)，商品價(jià)格會(huì)下降。限購政策的實(shí)施，從表面上抑制消費(fèi)需求，采用行政手段臨時(shí)性凍結(jié)部分消費(fèi)需求，降低消費(fèi)熱度。進(jìn)而使供求關(guān)系進(jìn)一步趨于平衡。由于任何時(shí)點(diǎn)的商品（資產(chǎn)）的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的供求狀況，所以當(dāng)供求關(guān)系緩和時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)下降。這與我們運(yùn)用市場(chǎng)法和成本法分析得到的評(píng)估結(jié)果是一致的。三、限購政策下今后房?jī)r(jià)走勢(shì)“國八條”出臺(tái)后，重點(diǎn)城市住宅量?jī)r(jià)發(fā)生變化。多數(shù)城市成交量受到影響，百城價(jià)格漲幅得到明顯遏制。受限購政策和傳統(tǒng)淡季春節(jié)的雙重影響，2月住宅成交量出現(xiàn)大幅下滑，第6周()達(dá)到最低點(diǎn)。①春節(jié)過后，與以往情況相同，成交量有明顯回升，但仍低于春節(jié)前水平。從環(huán)比來看，10個(gè)代表城市(北京、上海、廣州、南京、天津、杭州、青島、成都、寧波、東莞)中，只有天津和成都環(huán)比上升，%%，其他城市環(huán)比均有不同程度下降，其中青島下降幅度最大，%；但是從同比來看，僅北京、上海、青島同比下降，%，青島最小6%，其他城市2月成交量仍高于去年同期。但從最近兩周()的數(shù)據(jù)來看，春節(jié)后成交量回升的態(tài)勢(shì)并未延續(xù)。一線城市中只有上海小幅上升，其他城市均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；二三線城市中僅大連保持較大的漲幅，其余大部分城市或開始出現(xiàn)下降苗頭或已經(jīng)大幅下降，17個(gè)城市最近兩周的總成交量在100萬150萬平方米之間，明顯低于新政出臺(tái)前的200萬平米以上。這些數(shù)據(jù)已經(jīng)表明：一系列限購政策正在開始逐步發(fā)揮效應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)成交量的抑制作用正在擴(kuò)散。從價(jià)格來看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年2月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8686元/平方米，%，比上月縮小近一半，這表明1月出臺(tái)的新政已對(duì)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭產(chǎn)生顯著影響。其中80個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，2個(gè)城市與上月持平，18個(gè)城市環(huán)比下跌。根據(jù)最新消息，社會(huì)科學(xué)院于2011年5月5日發(fā)布2011年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，探討了我國房地產(chǎn)發(fā)展中的熱點(diǎn)問題，展望了“十二五”房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，根據(jù)藍(lán)皮書的預(yù)計(jì)，我國房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)出現(xiàn)分化格局，低檔商品房?jī)r(jià)格將走低，平均房?jī)r(jià)水平將下降。藍(lán)皮書認(rèn)為，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在地方政府過度依賴土地財(cái)政，保障性住房建設(shè)嚴(yán)重滯后、監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果沒有完全表現(xiàn)出來，房地產(chǎn)稅費(fèi)制度不合理等問題。藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境仍會(huì)非常嚴(yán)厲，關(guān)于今年房地產(chǎn)政策走向，藍(lán)皮書預(yù)測(cè)認(rèn)為，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能將在今年被迫陸續(xù)出臺(tái)。面對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲，我國政府不斷加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，但房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)投機(jī)性需求仍未被有效抑 ①中國指數(shù)研究院：《國八條背景下2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判》，《中國經(jīng)濟(jì)報(bào)告》，2011年04月06日制。而且，由于政策工具往往只針對(duì)新增市場(chǎng)，較少觸及既得利益，進(jìn)一步嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能向存量市場(chǎng)延伸，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來政策調(diào)控的重點(diǎn)。關(guān)于具體的房?jī)r(jià)走勢(shì)，藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，商品住房市場(chǎng)中高檔房?jī)r(jià)將走高，低檔房?jī)r(jià)將走低，兩者形成相持的格局。而納入銷售市場(chǎng)的低檔保障性住房統(tǒng)計(jì)范圍的平均房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)。藍(lán)皮書的分析肯定了新國八條及各地出臺(tái)的限購政策起到的積極作用，并且明確肯定房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)將持續(xù)下降。2011年房地產(chǎn)新政，無論是政策嚴(yán)厲程度還是出臺(tái)頻率，均超過2010年。近期兩會(huì)在京召開，溫總理政府工作報(bào)告、住建部等相關(guān)部委記者會(huì)均有許多有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)容，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持強(qiáng)有力的調(diào)控力度。①溫家寶總理在兩會(huì)閉幕的記者會(huì)上提出“控制貨幣流動(dòng)性”是調(diào)房?jī)r(jià)的手段之一，并同時(shí)反復(fù)強(qiáng)調(diào)保障性住房的建設(shè)。預(yù)計(jì)在2011年乃至更長的時(shí)間內(nèi)，收緊貨幣將是調(diào)控房?jī)r(jià)的重要手段，差別化信貸政策將得到嚴(yán)厲執(zhí)行，而伴隨著資金、土地等相關(guān)政策的落實(shí)，保障性住房建設(shè)將逐步得到落實(shí)。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)在“控制目標(biāo)”和限購令雙重限制下，更將出現(xiàn)價(jià)格和銷售面積雙下降的局面。一方面，“國八條”明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，住房?jī)r(jià)格快速上漲的勢(shì)頭將被遏制；另一方面，在供給持續(xù)增加的前提下，需求又受到限購、限貸等政策的明顯遏制，供需關(guān)系將發(fā)生轉(zhuǎn)變。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型預(yù)測(cè)，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)價(jià)格和銷售面積雙下降的局面，%%，%%。明確列入限購范圍的35個(gè)大中城市(包括直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市)的需求降幅將更加明顯(2010年此類城市商品房銷售面積下降3%，而全國為增長10%)，這也是全國商品房銷售均價(jià)下降的主要原因(各城市價(jià)格總體基本平穩(wěn))。具體來看，在此輪調(diào)控中，一線城市作為調(diào)控的重點(diǎn)，投資性外來購房比重大，但市場(chǎng)供應(yīng)有限需求總量較大，總體量跌價(jià)穩(wěn)；二線城市為本次調(diào)控?cái)U(kuò)大區(qū)域，但地方細(xì)則相對(duì)溫和、剛需比重較大，受沖擊力度小于一線城市，需求降幅較??；而三四線城市房?jī)r(jià)相對(duì)較低、發(fā)展?jié)摿Υ?、受政策調(diào)控影響小，市場(chǎng)總體量?jī)r(jià)可能上升。其次，土地市場(chǎng)的供應(yīng)力度繼續(xù)加大，房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)。20092010年，土地平均供應(yīng)面積約10億公頃，其中商品住宅用地約8億公頃，明顯高于20052008年的5億6億公頃。根據(jù)“國八條”，2011年商品住宅用地供應(yīng)不低于過去兩年平均水平。此外，政府繼續(xù)加大保障房建設(shè)力度，計(jì)劃2011年建設(shè)保障性住房1000萬套，比2010年計(jì)劃增加420萬套。因此，房屋新開工面積增長率、施工面積增長率仍將在高位運(yùn)行，但各項(xiàng)指標(biāo)增幅將明顯低于2010年。隨著監(jiān)管層嚴(yán)格控制房企開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)企業(yè)信貸融資難度將會(huì)不斷加大，銷售不暢的中小型開發(fā)企業(yè)在2011年將面臨更大的資金壓力。① The People’s Bank of 39。s Real Estate Finance and Policy ，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體都已受到限購政策的影響。國八條等限購政策調(diào)控效果顯現(xiàn)，已有成效。各地房?jī)r(jià)都已出現(xiàn)下滑，幅度因各地情況而異，但是房?jī)r(jià)曲線所呈現(xiàn)的下降勢(shì)頭是明顯的，預(yù)計(jì)這個(gè)勢(shì)頭今后仍將保持。實(shí)際情況和運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法原理得到的結(jié)論——限購政策使房?jī)r(jià)評(píng)估值下降相符合。運(yùn)用供求關(guān)系原理分析，也可得到相同結(jié)論。論文完成時(shí)間：2011年5月14日參考文獻(xiàn)：1．楊紅旭：《限購何時(shí)退出取決于房?jī)r(jià)變化》，《中華工商時(shí)報(bào)》，2011年02月28日。2．李稻葵：《限購就像一劑退燒針》，《東方早報(bào)》2011年02月23日。3．盧映川：《車房限購執(zhí)行期視調(diào)控效果而定》，新華網(wǎng)，2011年03月22日。4．謝逸楓：《限購政策目的只為暫時(shí)抑制需求》，搜房網(wǎng)，2011年02月14日。5．Mattkhourie：《世邦魏理仕：限購令難減中產(chǎn)階層購房需求》，財(cái)新網(wǎng)，2011年03月10日。6．中國指數(shù)研究院：《國八條背景下2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判》，《中國經(jīng)濟(jì)報(bào)告》，2011年04月06日。7．中國社會(huì)科學(xué)院：《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，2011年5月5日。8．新華社：《我國平均房?jī)r(jià)水平將下降》，《天下財(cái)經(jīng)》，2011年5月6日。9．王逸紅：《投資性需求受遏制》，《中國房地產(chǎn)報(bào)》，2010年02月26日。10．The People’s Bank of China,39。s Real Estate Finance and Policy 謝本論文是在導(dǎo)師吳尚宗教授的悉心指導(dǎo)下完成的。吳教授淵博的專業(yè)知識(shí)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，精益求精的工作作風(fēng)，誨人不倦的高尚師德，嚴(yán)以律己、寬以待人的崇高風(fēng)范，樸實(shí)無華、平易近人的人格魅力對(duì)我影響深遠(yuǎn)。雖然這是第二學(xué)位的論文，但是導(dǎo)師仍然嚴(yán)格要求，他認(rèn)真的態(tài)度使我深受鼓舞，也使我通過這次論文的寫作收獲到了意想不到的知識(shí)，不僅使我樹立了遠(yuǎn)大的學(xué)術(shù)目標(biāo)、掌握了基本的研究方法，還使我明白了許多待人接物與為人處世的道理。本論文從選題到完成，每一步都是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下完成的，傾注了導(dǎo)師大量的心血。在此，謹(jǐn)向?qū)煴硎境绺叩木匆夂椭孕牡母兄x！本論文的順利完成，離不開各位老師、同學(xué)和朋友的關(guān)心和幫助。在此感謝我的同學(xué)們四年來對(duì)我學(xué)習(xí)、生活的關(guān)心和幫助。劉鋆2011年5月14日