【正文】 話，并把雙方的通話錄了音。在法庭上王學(xué)梅向法院提交了這份錄音證據(jù)。但是法院認(rèn)為由于這份證據(jù)的真實性有待考證，并且與本案沒有直接關(guān)系，所以沒有采信王學(xué)梅手中的這份錄音證據(jù)。雖然錄音證據(jù)派不上用場，但是王學(xué)梅一直堅持認(rèn)為這份協(xié)議是后補(bǔ)的。那么她有沒有向法院要求對這份協(xié)議做司法鑒定呢？王學(xué)梅：提出過這個問題，也跟公安部二所的專家聯(lián)系了，他說做這個鑒定這個人，提供出當(dāng)時的墨水和筆，在法庭上法官也向?qū)Ψ教岢觯瑢Ψ骄芙^提供，他說所以這些都非常難做?？吹酵鯇W(xué)梅想推翻協(xié)議的努力遇到了麻煩，劉苗那邊趁乘勝追擊，法庭上她又拿出了更有說服力的證據(jù)，那就是她當(dāng)初買房交錢的出資憑證。她告訴記者盡管自己早就搬進(jìn)了新房，但是心中的石頭卻始終沒有落地。為了怕日后引起糾紛，她一直保留著自己買房的出資憑證。劉苗：這個存折上面體現(xiàn)了，就是我用我自己的農(nóng)行存折，這上面是我的存折原件。這是我的卡付款，這個是在銷售部我復(fù)印了我的原件。因為我這個卡呢，我現(xiàn)在已經(jīng)取消了。那么原先的原件是在銷售部財務(wù)科來保管。這里面注明了我的這個50775元是我的付款，同時上面也有日期，這兩個都是可以供查詢的。為了證明這套房子確實是劉苗出資購買的，劉苗的媽媽還專程從東北趕到北京，帶來了她那里保存的付款憑證。她告訴我們正是由于家里拿出了多年的積蓄，劉苗才能一次性還清剩下的高達(dá)二十多萬的貸款。劉媽：劉苗這個卡的來源呢就是說一部分是她的工資收入，再一個部分就是大家匯過來的錢，其中有我跟她爸爸匯過來的錢的憑證，在這兒。這是爸爸經(jīng)手的劉錫文，這是匯給劉苗，這是三萬。這是我經(jīng)手的，劉苗就是說在還貸款之前，因為她錢不夠，這是我經(jīng)手的這是五萬。劉苗拿出種種證據(jù)想證明是自己家出錢買的房子，那么此案的另一關(guān)鍵人物——彭澤奇對于出資的問題又是如何解釋的？在彭澤奇本人向法院出具的書面材料中，記者看到了他的說法:出資貸款均由劉苗出資，彭澤奇僅協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。對于彭澤奇的這種解釋，王學(xué)梅提出質(zhì)疑。王學(xué)梅：如果他想證明是劉苗掙的錢，那他所掙的錢都哪兒去了。他工資一分不交家的，尤其從2001年開始，晚上非常晚回來。王學(xué)梅告訴記者，自己靠著每月一千多的收入養(yǎng)活全家相當(dāng)困難，而丈夫彭澤奇卻以種種理由拒絕向家里交錢。王學(xué)梅：我曾經(jīng)多次問過他，他就是閉口不談。或者就是像2001年的時候，我當(dāng)時的的確確有點急了，我說因為有孩子，你必須得跟我說清楚這些。他要么就不談，要么就說了一個攢錢買車，我一想攢錢買車也行啊，過一段也差不多了吧，那么差不多的時候，也就是02年，就向我提出離婚了。王學(xué)梅認(rèn)為這套房子是丈夫出錢買的，那么她能拿出什么證據(jù)來證明自己的觀點呢？王學(xué)梅：這些證據(jù)我拿不出來，為什么？從始至終錢都是他控制著，他們這些錢，家里的存款都在他手里，可不是他想怎么做這證據(jù)就怎么做嗎?？烧煞驗槭裁从惨獙⒆约嘿I的房產(chǎn)說成是別人的？硬要將一套價值三十多萬元的房子送給不相干的人呢？王學(xué)梅說原因只有一個。王學(xué)梅：夫妻財產(chǎn)在我沒有同意的情況下，你在婚前馬上轉(zhuǎn)移過戶你是什么意思，這不是屬于隱蔽財產(chǎn)？記者：你認(rèn)為他是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)是嗎？王學(xué)梅：對。一場夫妻財產(chǎn)處置糾紛在法院的審理過程中變得越來越復(fù)雜，究竟誰才是房子的原始主人，竟然變成了雙方爭執(zhí)的最大焦點。那么是劉苗借用名義，還是彭澤奇在轉(zhuǎn)移財產(chǎn)？真假房主之爭又會對這起夫妻財產(chǎn)糾紛產(chǎn)生什么樣的影響？法院又會支持誰的主張呢？2004年8月19日，北京市第一中級人民法院做出終審判決。法院認(rèn)為該房是在雙方夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得，屬于夫妻共同財產(chǎn)。彭澤奇擅自與劉苗簽訂房屋買賣合同，侵犯了王學(xué)梅的合法權(quán)益。法官：本案中彭先生與劉苗簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，沒有征得王學(xué)梅的同意，所以按照《婚姻法》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定，所以我們確定這個買賣合同是無效的?，F(xiàn)在社會上有不少人借別人的名義買房買車,表面上可以得到一些實惠,：劉苗和彭澤奇簽訂的買賣合同及委托協(xié)議無效，這套房屋的產(chǎn)權(quán)歸彭澤奇和王學(xué)梅共同所有。關(guān)于房屋的出資情況不屬于本案的范圍，應(yīng)另行起訴。自己住了兩年多的房子已經(jīng)判給別人了，劉苗和她丈夫現(xiàn)在不得不尋找新的住處。就在法院判決下來之后不到一個月，劉苗又把彭澤奇和王學(xué)梅告上法庭，要求他們返還購房款，自己再想辦法另外購置一個安身的地方。劉苗：既然這個房子是人家的這個事實不能改變，我肯定要把我父母和我們多年辛苦的血汗錢我們要要回來，房子是人家的但是出資是我的，房款一定要還給我。在我們的記者采訪劉苗的時候，劉苗一直說她的這場官司輸?shù)糜悬c冤，錢花了，房子也住上了，到頭來卻沒能成為房子的主人。那么究竟是什么原因?qū)е铝诉@種雞飛蛋打的結(jié)果呢？在本案當(dāng)中劉苗的做法其實一開始就是想用一種貌似合法的方式來達(dá)到一個不合法的目的，借用別人的身份來購買她本來沒有資格買的房子。不僅如此，劉苗跟彭澤奇簽訂的二手房買賣合同客觀上又侵害了王學(xué)梅的利益。所以這套房屋的所有權(quán)，劉苗肯定是要不回來了，唯一可以補(bǔ)救的是，如果她有足夠的證據(jù)來證實房子是她購買的，那么她可以到法院起訴要求返還購房款。第五篇：借名買房”若干問題法律分析“借名買房”若干問題法律分析20140728本文從法院判決入手，分析“借名買房”交易中不同類型的房屋可能面臨的不同風(fēng)險后果、借名人主張房屋所有權(quán)的法律依據(jù)、舉證責(zé)任等，從而給律師和投資者以建議，如何降低風(fēng)險、應(yīng)對此類糾紛。（公眾微信號：lawinfo）【概念】 “借名買房”房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為名義購房人或出名人。（公眾微信號：lawinfo）【原因】規(guī)避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠；轉(zhuǎn)移財產(chǎn)以逃避債務(wù)。（公眾微信號：lawinfo）【風(fēng)險】雖然借名買房一般都發(fā)生在熟人甚至親人之間，但現(xiàn)實生活中還是存在諸多風(fēng)險，對于實際購房人來說：名義購房人反悔，不承認(rèn)借名買房之事，要求實際購房人騰房；房屋被名義購房人擅自處分，實際購房人無法對抗善意第三人；因名義購房人對外債務(wù)，房屋被債權(quán)人申請法院強(qiáng)制執(zhí)行；名義購房人意外死亡，房屋因為繼承關(guān)系被其他人繼承；將來辦理轉(zhuǎn)移登記時需要承擔(dān)過戶稅費。另外，對名義購房人來講也同樣需要承擔(dān)一定風(fēng)險，以自己名義購房或者按揭貸款，留下相關(guān)的購房記錄和貸款記錄。勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策，若出資人按揭還款不及時，損害誠信度，可能導(dǎo)致今后貸款受阻。（公眾微信號：lawinfo）【借名買房之若干法律問題】一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力 我國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定及社會公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。對于普通商品房，除了違反《合同法》第52條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意并已實際出資，借名買房合同應(yīng)屬有效。但借名買房多數(shù)情況下以違反、規(guī)避國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策為前提，結(jié)合實踐中法院相關(guān)審判觀點，對幾種特殊性質(zhì)住房予以分析：（公眾微信號：lawinfo）違反國家政策規(guī)定借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房。借名人違反政策性保障住房政策，借名購買經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房?！备鶕?jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規(guī)定，不得借名購買經(jīng)適房。在司法實踐中，通說觀點認(rèn)為：雖然該辦法僅屬于部門規(guī)章，不直接影響合同的效力。但是經(jīng)適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定有著重要的現(xiàn)實意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴(yán)格限制。而借名購買經(jīng)濟(jì)適用房擾亂了國家對經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機(jī)會購買和獲得房屋的權(quán)利，同時使國家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費流失，違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初衷，因此構(gòu)成《合同法》第52條第1款第4項規(guī)定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號)第十六條也明文規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持?！保ü娢⑿盘枺簂awinfo）在北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認(rèn)合同無效糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第7624號）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購買經(jīng)濟(jì)適用房一套，原被告簽訂協(xié)議，內(nèi)容為：“王某某把經(jīng)濟(jì)適用房自愿轉(zhuǎn)讓給胡某某，由胡某某付全部購房款，如與房屋有關(guān)之事，本人有義務(wù)提供一切手續(xù)”。交付后，胡某某對房屋進(jìn)行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協(xié)議違反相關(guān)法律法規(guī)政策為由，主張該協(xié)議無效。二審法院認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用住房指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。因此已購經(jīng)濟(jì)適用房的買賣應(yīng)遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價格上市出售。王某某與胡某某簽訂的協(xié)議書因違反關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。二審判決確認(rèn)借名買房協(xié)議為無效合同。但若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如果屆時借名人也具有購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，則可認(rèn)定該借名買房合同有效?！侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號)第六條也規(guī)定：“出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效?！保ü娢⑿盘枺簂awinfo）“劉金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。一審法院認(rèn)為：訴爭房屋系以劉金麗的名義購買，房屋亦登記在劉金麗名下，但首付款由路士君支付，購房貸款由路士君償還，相關(guān)票據(jù)亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實足以推定雙方之間存在借名買房關(guān)系。此外，2008年7月，雙方簽訂的付款協(xié)議亦進(jìn)一步確認(rèn)了借名買房之事實。雙方借名購買的房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。根據(jù)查明的事實可知，劉金麗于2004年10月從開發(fā)商處購買該房屋，在一審辯論結(jié)束前該房屋購買年限已經(jīng)滿5年，且繳納契稅的時間也已滿5年，故該房屋具備上市交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。“張x與溫x確認(rèn)合同無效糾紛”二審一案（案號：（2014）一中民終字第2727號）中，二審法院認(rèn)為：根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以上市出售。張x購買經(jīng)濟(jì)適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭房屋的所有權(quán)證五年之后，將訴爭房屋轉(zhuǎn)移登記至張1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。張x、辛x簽訂的關(guān)于北京市大興區(qū)西紅門的存量房屋買賣合同有效。違反“限購”、“禁購”政策借名買房對于違反“限購令”、“禁購令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見。肯定說認(rèn)為，限購令政策既非法律也非行政法規(guī)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（一）》規(guī)定“合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。（公眾微信號：lawinfo）否定說則認(rèn)為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出臺的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》第8條規(guī)定：“實際買受人為規(guī)避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外。”在廣州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認(rèn)糾紛”（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請求確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸其所有。法院認(rèn)為其違反限購政策駁回了原告訴求。但筆者認(rèn)為：限制、禁止購房屬于調(diào)控性政策，具有臨時性。該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，應(yīng)尊重交易自由原則，不應(yīng)隨意認(rèn)定規(guī)避限購、禁購政策的借名購房合同無效。（公眾微信號：lawinfo）為規(guī)避信貸政策而借名買房 規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會公共利益”，其中關(guān)鍵在于對社會公共利益的認(rèn)定。（公眾微信號：lawinfo）北京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號：（2010）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購買房屋一套，因原告名下已有多套房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達(dá)成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書，確認(rèn)該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協(xié)助履行過戶手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無效，房屋為其所有。一審法院認(rèn)為：訴爭房屋實際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對于金姬善確認(rèn)房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權(quán)過戶的請求，應(yīng)予支持。即使雙方所簽協(xié)議系無效協(xié)議，也不能改變訴爭房屋實際購買人、出資人均為金姬善之事實。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認(rèn)為：認(rèn)定合同無效應(yīng)依據(jù)效力性禁止性規(guī)范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，并非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的