【正文】 話，并把雙方的通話錄了音。在法庭上王學(xué)梅向法院提交了這份錄音證據(jù)。但是法院認(rèn)為由于這份證據(jù)的真實(shí)性有待考證，并且與本案沒(méi)有直接關(guān)系，所以沒(méi)有采信王學(xué)梅手中的這份錄音證據(jù)。雖然錄音證據(jù)派不上用場(chǎng)，但是王學(xué)梅一直堅(jiān)持認(rèn)為這份協(xié)議是后補(bǔ)的。那么她有沒(méi)有向法院要求對(duì)這份協(xié)議做司法鑒定呢？王學(xué)梅：提出過(guò)這個(gè)問(wèn)題，也跟公安部二所的專家聯(lián)系了，他說(shuō)做這個(gè)鑒定這個(gè)人，提供出當(dāng)時(shí)的墨水和筆，在法庭上法官也向?qū)Ψ教岢?，?duì)方拒絕提供，他說(shuō)所以這些都非常難做?？吹酵鯇W(xué)梅想推翻協(xié)議的努力遇到了麻煩，劉苗那邊趁乘勝追擊，法庭上她又拿出了更有說(shuō)服力的證據(jù)，那就是她當(dāng)初買房交錢的出資憑證。她告訴記者盡管自己早就搬進(jìn)了新房，但是心中的石頭卻始終沒(méi)有落地。為了怕日后引起糾紛，她一直保留著自己買房的出資憑證。劉苗：這個(gè)存折上面體現(xiàn)了，就是我用我自己的農(nóng)行存折，這上面是我的存折原件。這是我的卡付款，這個(gè)是在銷售部我復(fù)印了我的原件。因?yàn)槲疫@個(gè)卡呢，我現(xiàn)在已經(jīng)取消了。那么原先的原件是在銷售部財(cái)務(wù)科來(lái)保管。這里面注明了我的這個(gè)50775元是我的付款，同時(shí)上面也有日期，這兩個(gè)都是可以供查詢的。為了證明這套房子確實(shí)是劉苗出資購(gòu)買的，劉苗的媽媽還專程從東北趕到北京，帶來(lái)了她那里保存的付款憑證。她告訴我們正是由于家里拿出了多年的積蓄，劉苗才能一次性還清剩下的高達(dá)二十多萬(wàn)的貸款。劉媽：劉苗這個(gè)卡的來(lái)源呢就是說(shuō)一部分是她的工資收入，再一個(gè)部分就是大家匯過(guò)來(lái)的錢，其中有我跟她爸爸匯過(guò)來(lái)的錢的憑證，在這兒。這是爸爸經(jīng)手的劉錫文，這是匯給劉苗，這是三萬(wàn)。這是我經(jīng)手的，劉苗就是說(shuō)在還貸款之前，因?yàn)樗X不夠，這是我經(jīng)手的這是五萬(wàn)。劉苗拿出種種證據(jù)想證明是自己家出錢買的房子，那么此案的另一關(guān)鍵人物——彭澤奇對(duì)于出資的問(wèn)題又是如何解釋的？在彭澤奇本人向法院出具的書面材料中，記者看到了他的說(shuō)法:出資貸款均由劉苗出資，彭澤奇僅協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。對(duì)于彭澤奇的這種解釋，王學(xué)梅提出質(zhì)疑。王學(xué)梅：如果他想證明是劉苗掙的錢，那他所掙的錢都哪兒去了。他工資一分不交家的，尤其從2001年開始，晚上非常晚回來(lái)。王學(xué)梅告訴記者，自己靠著每月一千多的收入養(yǎng)活全家相當(dāng)困難，而丈夫彭澤奇卻以種種理由拒絕向家里交錢。王學(xué)梅：我曾經(jīng)多次問(wèn)過(guò)他，他就是閉口不談?；蛘呔褪窍?001年的時(shí)候，我當(dāng)時(shí)的的確確有點(diǎn)急了，我說(shuō)因?yàn)橛泻⒆?，你必須得跟我說(shuō)清楚這些。他要么就不談，要么就說(shuō)了一個(gè)攢錢買車，我一想攢錢買車也行啊，過(guò)一段也差不多了吧，那么差不多的時(shí)候，也就是02年，就向我提出離婚了。王學(xué)梅認(rèn)為這套房子是丈夫出錢買的，那么她能拿出什么證據(jù)來(lái)證明自己的觀點(diǎn)呢？王學(xué)梅：這些證據(jù)我拿不出來(lái)，為什么？從始至終錢都是他控制著，他們這些錢，家里的存款都在他手里，可不是他想怎么做這證據(jù)就怎么做嗎。可丈夫?yàn)槭裁从惨獙⒆约嘿I的房產(chǎn)說(shuō)成是別人的？硬要將一套價(jià)值三十多萬(wàn)元的房子送給不相干的人呢？王學(xué)梅說(shuō)原因只有一個(gè)。王學(xué)梅：夫妻財(cái)產(chǎn)在我沒(méi)有同意的情況下，你在婚前馬上轉(zhuǎn)移過(guò)戶你是什么意思，這不是屬于隱蔽財(cái)產(chǎn)？記者：你認(rèn)為他是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)是嗎？王學(xué)梅：對(duì)。一場(chǎng)夫妻財(cái)產(chǎn)處置糾紛在法院的審理過(guò)程中變得越來(lái)越復(fù)雜，究竟誰(shuí)才是房子的原始主人，竟然變成了雙方爭(zhēng)執(zhí)的最大焦點(diǎn)。那么是劉苗借用名義，還是彭澤奇在轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)？真假房主之爭(zhēng)又會(huì)對(duì)這起夫妻財(cái)產(chǎn)糾紛產(chǎn)生什么樣的影響？法院又會(huì)支持誰(shuí)的主張呢？2004年8月19日，北京市第一中級(jí)人民法院做出終審判決。法院認(rèn)為該房是在雙方夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。彭澤奇擅自與劉苗簽訂房屋買賣合同，侵犯了王學(xué)梅的合法權(quán)益。法官：本案中彭先生與劉苗簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，沒(méi)有征得王學(xué)梅的同意，所以按照《婚姻法》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定，所以我們確定這個(gè)買賣合同是無(wú)效的?，F(xiàn)在社會(huì)上有不少人借別人的名義買房買車,表面上可以得到一些實(shí)惠,：劉苗和彭澤奇簽訂的買賣合同及委托協(xié)議無(wú)效，這套房屋的產(chǎn)權(quán)歸彭澤奇和王學(xué)梅共同所有。關(guān)于房屋的出資情況不屬于本案的范圍，應(yīng)另行起訴。自己住了兩年多的房子已經(jīng)判給別人了，劉苗和她丈夫現(xiàn)在不得不尋找新的住處。就在法院判決下來(lái)之后不到一個(gè)月，劉苗又把彭澤奇和王學(xué)梅告上法庭，要求他們返還購(gòu)房款，自己再想辦法另外購(gòu)置一個(gè)安身的地方。劉苗：既然這個(gè)房子是人家的這個(gè)事實(shí)不能改變，我肯定要把我父母和我們多年辛苦的血汗錢我們要要回來(lái)，房子是人家的但是出資是我的，房款一定要還給我。在我們的記者采訪劉苗的時(shí)候，劉苗一直說(shuō)她的這場(chǎng)官司輸?shù)糜悬c(diǎn)冤，錢花了，房子也住上了，到頭來(lái)卻沒(méi)能成為房子的主人。那么究竟是什么原因?qū)е铝诉@種雞飛蛋打的結(jié)果呢？在本案當(dāng)中劉苗的做法其實(shí)一開始就是想用一種貌似合法的方式來(lái)達(dá)到一個(gè)不合法的目的，借用別人的身份來(lái)購(gòu)買她本來(lái)沒(méi)有資格買的房子。不僅如此，劉苗跟彭澤奇簽訂的二手房買賣合同客觀上又侵害了王學(xué)梅的利益。所以這套房屋的所有權(quán)，劉苗肯定是要不回來(lái)了，唯一可以補(bǔ)救的是，如果她有足夠的證據(jù)來(lái)證實(shí)房子是她購(gòu)買的，那么她可以到法院起訴要求返還購(gòu)房款。第五篇：借名買房”若干問(wèn)題法律分析“借名買房”若干問(wèn)題法律分析20140728本文從法院判決入手，分析“借名買房”交易中不同類型的房屋可能面臨的不同風(fēng)險(xiǎn)后果、借名人主張房屋所有權(quán)的法律依據(jù)、舉證責(zé)任等，從而給律師和投資者以建議，如何降低風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)此類糾紛。（公眾微信號(hào)：lawinfo）【概念】 “借名買房”房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人、借名人，被借名之人為名義購(gòu)房人或出名人。（公眾微信號(hào)：lawinfo）【原因】規(guī)避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規(guī)避國(guó)家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購(gòu)房?jī)?yōu)惠；轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以逃避債務(wù)。（公眾微信號(hào)：lawinfo）【風(fēng)險(xiǎn)】雖然借名買房一般都發(fā)生在熟人甚至親人之間，但現(xiàn)實(shí)生活中還是存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于實(shí)際購(gòu)房人來(lái)說(shuō)：名義購(gòu)房人反悔，不承認(rèn)借名買房之事，要求實(shí)際購(gòu)房人騰房；房屋被名義購(gòu)房人擅自處分，實(shí)際購(gòu)房人無(wú)法對(duì)抗善意第三人；因名義購(gòu)房人對(duì)外債務(wù)，房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行；名義購(gòu)房人意外死亡，房屋因?yàn)槔^承關(guān)系被其他人繼承；將來(lái)辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)需要承擔(dān)過(guò)戶稅費(fèi)。另外，對(duì)名義購(gòu)房人來(lái)講也同樣需要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)，以自己名義購(gòu)房或者按揭貸款，留下相關(guān)的購(gòu)房記錄和貸款記錄。勢(shì)必影響到將來(lái)自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策，若出資人按揭還款不及時(shí)，損害誠(chéng)信度，可能導(dǎo)致今后貸款受阻。（公眾微信號(hào)：lawinfo）【借名買房之若干法律問(wèn)題】一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力 我國(guó)奉行合同自由原則，在沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定及社會(huì)公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。對(duì)于普通商品房，除了違反《合同法》第52條之外，實(shí)際購(gòu)買人如能證明雙方有借名買房合意并已實(shí)際出資，借名買房合同應(yīng)屬有效。但借名買房多數(shù)情況下以違反、規(guī)避國(guó)家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策為前提，結(jié)合實(shí)踐中法院相關(guān)審判觀點(diǎn)，對(duì)幾種特殊性質(zhì)住房予以分析：（公眾微信號(hào)：lawinfo）違反國(guó)家政策規(guī)定借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房。借名人違反政策性保障住房政策，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房?！备鶕?jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）第43條規(guī)定，不得借名購(gòu)買經(jīng)適房。在司法實(shí)踐中，通說(shuō)觀點(diǎn)認(rèn)為：雖然該辦法僅屬于部門規(guī)章，不直接影響合同的效力。但是經(jīng)適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對(duì)改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對(duì)其購(gòu)買、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴(yán)格限制。而借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房擾亂了國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機(jī)會(huì)購(gòu)買和獲得房屋的權(quán)利，同時(shí)使國(guó)家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費(fèi)流失，違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初衷，因此構(gòu)成《合同法》第52條第1款第4項(xiàng)規(guī)定的損害社會(huì)公共利益而無(wú)效。對(duì)此，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號(hào))第十六條也明文規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持?！保ü娢⑿盘?hào)：lawinfo）在北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛上訴案”（案號(hào)：(2013)一中民終字第7624號(hào)）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房一套，原被告簽訂協(xié)議，內(nèi)容為：“王某某把經(jīng)濟(jì)適用房自愿轉(zhuǎn)讓給胡某某，由胡某某付全部購(gòu)房款，如與房屋有關(guān)之事，本人有義務(wù)提供一切手續(xù)”。交付后，胡某某對(duì)房屋進(jìn)行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協(xié)議違反相關(guān)法律法規(guī)政策為由，主張?jiān)搮f(xié)議無(wú)效。二審法院認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用住房指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。因此已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的買賣應(yīng)遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格上市出售。王某某與胡某某簽訂的協(xié)議書因違反關(guān)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同。二審判決確認(rèn)借名買房協(xié)議為無(wú)效合同。但若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如果屆時(shí)借名人也具有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，則可認(rèn)定該借名買房合同有效?！侗本┦懈呒?jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號(hào))第六條也規(guī)定：“出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效?！保ü娢⑿盘?hào)：lawinfo）“劉金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號(hào)：（2014）一中民終字第01898號(hào)）。一審法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋系以劉金麗的名義購(gòu)買，房屋亦登記在劉金麗名下，但首付款由路士君支付，購(gòu)房貸款由路士君償還，相關(guān)票據(jù)亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實(shí)足以推定雙方之間存在借名買房關(guān)系。此外，2008年7月，雙方簽訂的付款協(xié)議亦進(jìn)一步確認(rèn)了借名買房之事實(shí)。雙方借名購(gòu)買的房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。根據(jù)查明的事實(shí)可知，劉金麗于2004年10月從開發(fā)商處購(gòu)買該房屋，在一審辯論結(jié)束前該房屋購(gòu)買年限已經(jīng)滿5年，且繳納契稅的時(shí)間也已滿5年，故該房屋具備上市交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效?！皬坸與溫x確認(rèn)合同無(wú)效糾紛”二審一案（案號(hào)：（2014）一中民終字第2727號(hào)）中，二審法院認(rèn)為：根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以上市出售。張x購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)證五年之后，將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)移登記至張1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。張x、辛x簽訂的關(guān)于北京市大興區(qū)西紅門的存量房屋買賣合同有效。違反“限購(gòu)”、“禁購(gòu)”政策借名買房對(duì)于違反“限購(gòu)令”、“禁購(gòu)令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見?？隙ㄕf(shuō)認(rèn)為，限購(gòu)令政策既非法律也非行政法規(guī)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋（一）》規(guī)定“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！睉?yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。（公眾微信號(hào)：lawinfo）否定說(shuō)則認(rèn)為間接借名行為違反政策而無(wú)效。如2011年4月浙江省高級(jí)人民法院民一庭出臺(tái)的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》第8條規(guī)定：“實(shí)際買受人為規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實(shí)際買受人為由，請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外?！痹趶V州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認(rèn)糾紛”（案號(hào)：（2013）穗花法民三初字第893號(hào)）一案中，原告何慧瓊因限購(gòu)令借被告麥前志之名購(gòu)買一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請(qǐng)求確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸其所有。法院認(rèn)為其違反限購(gòu)政策駁回了原告訴求。但筆者認(rèn)為：限制、禁止購(gòu)房屬于調(diào)控性政策，具有臨時(shí)性。該政策通過(guò)在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來(lái)穩(wěn)定急劇上升的房屋價(jià)格，其僅對(duì)合同的履行造成一時(shí)的履行不能，而非永久的履行不能，應(yīng)尊重交易自由原則，不應(yīng)隨意認(rèn)定規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策的借名購(gòu)房合同無(wú)效。（公眾微信號(hào)：lawinfo）為規(guī)避信貸政策而借名買房 規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會(huì)公共利益”，其中關(guān)鍵在于對(duì)社會(huì)公共利益的認(rèn)定。（公眾微信號(hào)：lawinfo）北京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號(hào)：（2010）二中民終字第19950號(hào)）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購(gòu)買房屋一套，因原告名下已有多套房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達(dá)成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書，確認(rèn)該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協(xié)助履行過(guò)戶手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請(qǐng)求被告配合過(guò)戶。被告辯稱原告以其名義購(gòu)買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無(wú)效，房屋為其所有。一審法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋實(shí)際購(gòu)房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對(duì)于金姬善確認(rèn)房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的請(qǐng)求，應(yīng)予支持。即使雙方所簽協(xié)議系無(wú)效協(xié)議，也不能改變?cè)V爭(zhēng)房屋實(shí)際購(gòu)買人、出資人均為金姬善之事實(shí)。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認(rèn)為：認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)依據(jù)效力性禁止性規(guī)范。本案訴爭(zhēng)房屋購(gòu)買、辦理貸款之時(shí)，并非不允許金姬善購(gòu)房，僅是對(duì)金姬善的