【正文】 二審法院認(rèn)為：認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)依據(jù)效力性禁止性規(guī)范。一審法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋實(shí)際購(gòu)房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。（公眾微信號(hào)：lawinfo）北京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買(mǎi)賣(mài)合同案”（案號(hào)：（2010）二中民終字第19950號(hào)）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購(gòu)買(mǎi)房屋一套，因原告名下已有多套房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達(dá)成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證后。法院認(rèn)為其違反限購(gòu)政策駁回了原告訴求?！睉?yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。該行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。雙方借名購(gòu)買(mǎi)的房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，在限制上市交易期滿(mǎn)后方可上市交易。《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號(hào))第六條也規(guī)定：“出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿(mǎn)后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿(mǎn)五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格上市出售。后王某某以該協(xié)議違反相關(guān)法律法規(guī)政策為由，主張?jiān)搮f(xié)議無(wú)效。而借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房擾亂了國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)和獲得房屋的權(quán)利，同時(shí)使國(guó)家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費(fèi)流失，違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初衷，因此構(gòu)成《合同法》第52條第1款第4項(xiàng)規(guī)定的損害社會(huì)公共利益而無(wú)效?！备鶕?jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）第43條規(guī)定，不得借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房。對(duì)于普通商品房，除了違反《合同法》第52條之外，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人如能證明雙方有借名買(mǎi)房合意并已實(shí)際出資，借名買(mǎi)房合同應(yīng)屬有效。（公眾微信號(hào)：lawinfo）【風(fēng)險(xiǎn)】雖然借名買(mǎi)房一般都發(fā)生在熟人甚至親人之間，但現(xiàn)實(shí)生活中還是存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于實(shí)際購(gòu)房人來(lái)說(shuō)：名義購(gòu)房人反悔，不承認(rèn)借名買(mǎi)房之事，要求實(shí)際購(gòu)房人騰房；房屋被名義購(gòu)房人擅自處分，實(shí)際購(gòu)房人無(wú)法對(duì)抗善意第三人；因名義購(gòu)房人對(duì)外債務(wù)，房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行；名義購(gòu)房人意外死亡，房屋因?yàn)槔^承關(guān)系被其他人繼承；將來(lái)辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)需要承擔(dān)過(guò)戶(hù)稅費(fèi)。（公眾微信號(hào)：lawinfo）【概念】 “借名買(mǎi)房”房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。那么究竟是什么原因?qū)е铝诉@種雞飛蛋打的結(jié)果呢？在本案當(dāng)中劉苗的做法其實(shí)一開(kāi)始就是想用一種貌似合法的方式來(lái)達(dá)到一個(gè)不合法的目的，借用別人的身份來(lái)購(gòu)買(mǎi)她本來(lái)沒(méi)有資格買(mǎi)的房子。自己住了兩年多的房子已經(jīng)判給別人了，劉苗和她丈夫現(xiàn)在不得不尋找新的住處。彭澤奇擅自與劉苗簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，侵犯了王學(xué)梅的合法權(quán)益。王學(xué)梅：夫妻財(cái)產(chǎn)在我沒(méi)有同意的情況下，你在婚前馬上轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)你是什么意思，這不是屬于隱蔽財(cái)產(chǎn)？記者：你認(rèn)為他是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)是嗎？王學(xué)梅：對(duì)?；蛘呔褪窍?001年的時(shí)候，我當(dāng)時(shí)的的確確有點(diǎn)急了，我說(shuō)因?yàn)橛泻⒆?，你必須得跟我說(shuō)清楚這些。王學(xué)梅：如果他想證明是劉苗掙的錢(qián)，那他所掙的錢(qián)都哪兒去了。這是爸爸經(jīng)手的劉錫文，這是匯給劉苗，這是三萬(wàn)。這里面注明了我的這個(gè)50775元是我的付款，同時(shí)上面也有日期，這兩個(gè)都是可以供查詢(xún)的。劉苗：這個(gè)存折上面體現(xiàn)了，就是我用我自己的農(nóng)行存折，這上面是我的存折原件。那么她有沒(méi)有向法院要求對(duì)這份協(xié)議做司法鑒定呢？王學(xué)梅：提出過(guò)這個(gè)問(wèn)題，也跟公安部二所的專(zhuān)家聯(lián)系了，他說(shuō)做這個(gè)鑒定這個(gè)人，提供出當(dāng)時(shí)的墨水和筆，在法庭上法官也向?qū)Ψ教岢?，?duì)方拒絕提供，他說(shuō)所以這些都非常難做。王學(xué)梅告訴我們，事后她再次給對(duì)方的律師事務(wù)所打電話，并把雙方的通話錄了音。我們從王學(xué)梅那兒得知，她為了找出對(duì)方的破綻，在沒(méi)表明身份的前提下，打過(guò)咨詢(xún)電話?？吹綄?duì)方拿出了一份跟丈夫簽的協(xié)議來(lái)堵自己的嘴，王學(xué)梅心里非常著急。劉苗認(rèn)為有了這份協(xié)議作保證，自己就萬(wàn)無(wú)一失了。劉苗：因?yàn)楫?dāng)時(shí)他是已婚人士，我媽媽也擔(dān)心，她說(shuō)親兄弟姐妹因?yàn)榉慨a(chǎn)鬧糾紛，何況你們是同事關(guān)系。面對(duì)王學(xué)梅的疑問(wèn)，劉苗似乎早有準(zhǔn)備。同等條件下，首先應(yīng)滿(mǎn)足自己的條件，然后有這個(gè)力量可以去幫助別人。王學(xué)梅：您再看一下這屋。劉苗說(shuō)，在彭澤奇的幫助下2001年7月3日她以彭澤奇的名義買(mǎi)了這套房子。經(jīng)過(guò)多方面的綜合考慮，她決定找多年的工作搭檔彭澤奇來(lái)幫自己這個(gè)忙。劉苗：我覺(jué)得作為外地人的話，雖然我不具備這個(gè)資格，但是我也可以通過(guò)國(guó)家合理合法的手續(xù)，我也可以得到這個(gè)房子。興沖沖的劉苗來(lái)到天通苑售樓處，一問(wèn)才知道自己竟然沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)。既然真正的房主不是彭澤奇，那么這套房子與彭澤奇的妻子王學(xué)梅也就一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有了。劉苗告訴我們她之所以在過(guò)戶(hù)得時(shí)候沒(méi)有經(jīng)過(guò)王學(xué)梅的同意，其實(shí)另有原因。如果彭澤奇在轉(zhuǎn)讓時(shí)真的沒(méi)有經(jīng)過(guò)王學(xué)梅的同意，那劉苗就是拿到了產(chǎn)權(quán)證，恐怕也未必能保得住這套房子。王學(xué)梅：不讓我知曉，沒(méi)有我的簽字，那么沒(méi)有我的簽字干嘛還要加上一句話，甲方家屬無(wú)權(quán)，現(xiàn)在都什么時(shí)代了，作為女性在家庭中也是有一定平等的地位的，我覺(jué)得這不是我們感情的問(wèn)題了，這已經(jīng)是對(duì)我一種人格的侵犯了。這個(gè)除了名字對(duì)，這個(gè)身份號(hào)也不對(duì)。這樣一樁看起來(lái)很圓滿(mǎn)的交易在王學(xué)梅看來(lái)根本不合法。劉苗告訴我們，房子原來(lái)的確是彭澤奇的，2003年彭澤奇把房子轉(zhuǎn)讓給自己。看來(lái)最清楚這個(gè)問(wèn)題的人應(yīng)該是彭澤奇本人，記者在彭澤奇的家門(mén)口找到了他，但是他拒絕對(duì)此事做出任何解釋。同一套房子，王學(xué)梅手里拿著購(gòu)房手續(xù)說(shuō)，這房子是丈夫彭澤奇出錢(qián)買(mǎi)的，房子屬于自己，而劉苗卻指著房產(chǎn)證上自己的名字說(shuō)，她才是這套房子的合法主人。房產(chǎn)證上明明寫(xiě)的是劉苗的名字，為什么會(huì)有人站出來(lái)說(shuō)房主另有其人？這個(gè)把劉苗告上法庭的王學(xué)梅究竟是什么人？記者在王學(xué)梅的父母家找到了王學(xué)梅。起訴劉苗的人叫王學(xué)梅，是她一位同事的妻子。她從東北來(lái)北京打工多年，一直在外租房。因此，法官提醒買(mǎi)房人，借名買(mǎi)房在法律上是不被認(rèn)可的，用他人姓名買(mǎi)房（或者買(mǎi)房號(hào)）有一定風(fēng)險(xiǎn)，出借姓名的人一旦失去“誠(chéng)信”反悔，買(mǎi)房人則無(wú)法用法律手段來(lái)懲罰這種“不仗義”的人。雙方心知肚明甚至簽訂了協(xié)議說(shuō)明是借名買(mǎi)房。國(guó)家的政策，其本質(zhì)是為了讓社會(huì)更加和諧公平，所有這些為了個(gè)人私利而破壞規(guī)章制度的行為都是不可取的。即便借名買(mǎi)房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)房屋的目的落空，所以，在借名買(mǎi)房的合同中最好約定登記購(gòu)房人不過(guò)戶(hù)房屋、遲延過(guò)戶(hù)、將房屋賣(mài)給他人等違約情形及相應(yīng)的違約責(zé)任?！钡忍厥鈼l款，且要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等。此外，出借姓名的名義產(chǎn)權(quán)人也一樣承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)，出借自己的名義購(gòu)房或按揭貸款，就會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)留下相關(guān)的購(gòu)房記錄，在銀行也會(huì)有按揭貸款的征信記錄。借用父母名義買(mǎi)房，我國(guó)法律認(rèn)定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)，如果父母不止一個(gè)子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。房產(chǎn)涉及物權(quán)，目前購(gòu)房采用的是房產(chǎn)登記制度，即產(chǎn)權(quán)證上登記的是誰(shuí)的名字，房子就是誰(shuí)的。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購(gòu)房記錄而導(dǎo)致其今后無(wú)法貸款買(mǎi)房該如何是好時(shí)卻未注意?！辟?gòu)房者在談起“借名買(mǎi)房”的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，一般都堅(jiān)定地認(rèn)為雙方簽訂的一紙協(xié)議能起到有效的保障作用。“借名買(mǎi)房”者，一定要認(rèn)清楚所購(gòu)房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么最好不要購(gòu)買(mǎi)，以免一旦發(fā)生糾紛，造成最后落得房財(cái)兩空。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購(gòu)房人將所購(gòu)房屋過(guò)戶(hù)到自己名下。對(duì)于雙方在幕后簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的有效性需要具體分析。二、借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)分析（一）借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)首先，如果登記購(gòu)房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難；其次，如果登記購(gòu)房人有對(duì)外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣(mài)該房產(chǎn)；再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承；最后，如果銀行最后查實(shí)實(shí)際購(gòu)房人與借款人不是同一個(gè)人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù)。比如，只有具有城鎮(zhèn)戶(hù)口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購(gòu)房人沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)，而登記購(gòu)房人具有資格購(gòu)買(mǎi)是最常見(jiàn)的情形。一、借名買(mǎi)房的原因分析房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。為了應(yīng)對(duì)政策，一些購(gòu)房者試圖用“借名買(mǎi)房”的方式規(guī)避高首付或“限購(gòu)令”。若確因種種原因，而需要借用他人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，則一定要選擇自己信賴(lài)的、可靠的人，而且在借名購(gòu)買(mǎi)房屋進(jìn)行實(shí)際操作之前，權(quán)利人一定要和被借名人簽訂書(shū)面協(xié)議，將借名購(gòu)房的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行明確具體的約定，若被借名人是已婚的，則相關(guān)協(xié)議還應(yīng)當(dāng)讓其配偶簽字予以確認(rèn)。最終，法院判定涉案房屋歸劉先生所有的訴訟請(qǐng)求依據(jù)充分，法院依法予以支持。根據(jù)所簽訂的協(xié)議及從履行情況看，可以明確劉先生是以女兒的名義購(gòu)買(mǎi)了該房屋。本案爭(zhēng)議的房屋，已登記在配偶名下，并持有房屋管理部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，故配偶應(yīng)是該房屋的合法有效的權(quán)利人，應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。女兒離婚 女婿要分割借名房產(chǎn)2008年，劉先生擔(dān)心的事情終于出現(xiàn)了，女婿到法院起訴要和女兒離婚，并且女婿還主張要平分劉先生借用女兒名義購(gòu)買(mǎi)的該房屋。該房屋所涉及的相關(guān)款項(xiàng)，都是劉先生和老伴獨(dú)自支付的，并且銀行取款單、買(mǎi)房協(xié)議、還款憑證、文書(shū)的簽字等憑證原件都在劉先生處保存，女兒和女婿沒(méi)有支付過(guò)任何的款項(xiàng)。市民劉先生就認(rèn)為這是一種安全、穩(wěn)妥的手段，但劉先生自己掏錢(qián)借用女兒名所買(mǎi)的房子在女兒的婚姻**中險(xiǎn)遭分割。河南國(guó)銀律師事務(wù)所丁保勇律師認(rèn)為，借名買(mǎi)房中的登記購(gòu)房人與實(shí)際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系，登記購(gòu)房人的誠(chéng)信、資金狀況、雙方當(dāng)事人關(guān)系的好壞等情形決定了實(shí)際出資人購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)的大小。因?yàn)椋坏┑怯涃?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買(mǎi)的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)。對(duì)于該類(lèi)合同的效力，我國(guó)不同法院有不同的認(rèn)識(shí)，有的法院認(rèn)為該類(lèi)合同為無(wú)效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無(wú)效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買(mǎi)賣(mài)某種特定的購(gòu)房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。意思自治是我國(guó)合同法的一項(xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買(mǎi)賣(mài)房屋。（二）借名買(mǎi)房合同的效力問(wèn)題。（一）借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房人沒(méi)有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債務(wù)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù)。購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購(gòu)房人沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)，而登記購(gòu)房人具有資格購(gòu)買(mǎi)是最常見(jiàn)的情形。房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。作為“新五條”調(diào)控政策中的撒手锏，“限購(gòu)令”正在向全國(guó)主要城市蔓延。 人身保險(xiǎn)合同無(wú)效的后果是什么_哪些情形保險(xiǎn)合同無(wú)效 人身保險(xiǎn)合同中除外責(zé)任是什么_除外責(zé)任的范圍有哪些 保險(xiǎn)代理人的職責(zé)是什么_選擇保險(xiǎn)代理人注意哪些方面 保險(xiǎn)公司不予理賠的情況_無(wú)照車(chē)輛理賠須具備哪些條件 可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行條件有哪些 私募基金合格投資者核查方法是什么 社會(huì)保險(xiǎn)提供哪些保障_社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)分擔(dān)方式是什么 可轉(zhuǎn)換債券如何理解 :// 人身意外傷害保險(xiǎn)是什么_人身意外傷害保險(xiǎn)如何投保 意外險(xiǎn)如何購(gòu)買(mǎi)_意外險(xiǎn)如何選擇_要注意什么 保險(xiǎn)合同的寬限期條款是什么_復(fù)效條款怎么規(guī)定 放棄保險(xiǎn)受益權(quán)是什么意思_怎么看是否放棄受益權(quán) 交強(qiáng)險(xiǎn)什么情況下免賠_酒后駕車(chē)可以免賠嗎 交強(qiáng)險(xiǎn)的費(fèi)率怎么制定_交強(qiáng)險(xiǎn)價(jià)格是多少 什么是產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)_產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)不賠的情況有哪些 買(mǎi)人身意外險(xiǎn)怎么選擇保險(xiǎn)公司_如何購(gòu)買(mǎi)意外險(xiǎn) 海洋貨物運(yùn)輸保險(xiǎn)單格式是什么_如何填寫(xiě)保險(xiǎn)單 怎么管理養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人帳戶(hù)_保險(xiǎn)費(fèi)怎么記入個(gè)人賬戶(hù) 船舶所有權(quán)的公示方式是什么 公司進(jìn)行債券發(fā)行的條件有哪些 企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)容有哪些_財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任包括什么 基本醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋哪些范圍_可以補(bǔ)繳醫(yī)療保險(xiǎn)欠費(fèi)嗎 辦理人壽保險(xiǎn)的程序是什么_壽險(xiǎn)公司拒賠的情況是什么 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