【導(dǎo)讀】山東財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 莀蚄羃莄芆蚃肅膆薅螃螅莂蒁螂袇膅莇螁肀莀莃螀膂芃螞蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆袆袈肂薄裊羈羋蒀襖膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蟻袁肇莄薇袁腿膇蒃羀衿莃荿薆羈膆芅薅肄莁薃薄螃膄蕿薄羆葿蒅薃肈節(jié)莁薂膀肅蝕薁袀芀薆薀肅蒂蠆肅艿莈蠆螄肁芄蚈羇芇螞蚇聿膀薈蚆膁蒞蒄蚅袁膈莀蚄羃莄芆蚃肅膆薅螃螅莂蒁螂袇膅莇螁肀莀莃螀膂芃螞蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆袆袈肂薄裊羈羋蒀襖膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蟻袁肇莄薇袁腿膇蒃羀衿莃荿薆羈膆芅薅肄莁薃薄螃膄蕿薄羆葿蒅薃肈節(jié)莁薂膀肅蝕薁袀芀薆薀肅蒂蠆肅艿莈蠆螄肁芄蚈羇芇螞蚇聿膀薈蚆膁蒞蒄蚅袁膈莀蚄羃莄芆蚃肅膆薅螃螅莂蒁螂袇膅莇螁肀莀莃螀膂芃螞蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆袆袈肂薄裊羈羋蒀襖膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蟻袁肇莄薇袁腿膇蒃羀衿莃荿薆羈膆芅薅肄莁薃薄螃膄蕿薄羆葿蒅薃肈節(jié)莁薂膀肅蝕薁袀芀薆薀肅蒂蠆肅艿莈蠆螄肁芄蚈羇芇螞蚇聿膀薈蚆膁蒞蒄蚅袁膈莀蚄羃

　　

【正文】 另一方面 事業(yè)單位的性質(zhì)又長(zhǎng)期界定不清，大部分事業(yè)單位腳踩兩條船，既依賴(lài)財(cái)政資金，又 從市場(chǎng)上獲取收入。 改革開(kāi)放以來(lái) 大部分事業(yè)單位都進(jìn)行了改革。其中很多已轉(zhuǎn)為獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)單位，這些單位的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有者就是本單位，此外一些享受財(cái)政補(bǔ)助的事業(yè)單位也擁有了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。從理論上講，財(cái)產(chǎn)稅就是要對(duì)財(cái)產(chǎn)課稅，特別是不動(dòng)產(chǎn)，各類(lèi)擁有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有者 自然 都要被列入納稅人范圍。國(guó)家有必要通過(guò)房產(chǎn)稅課征這種方式采調(diào)節(jié)既定分配格局。 （二） 合并計(jì)稅依據(jù) 山東財(cái)經(jīng)大學(xué) 學(xué)士學(xué)位論文 6 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)分兩類(lèi)：一是從價(jià)計(jì)征；二是從租計(jì)征?，F(xiàn)在可考慮統(tǒng)一 合并為從價(jià)計(jì)征。因?yàn)樽饨鹗杖牒茈y核實(shí)，而且出租行為屬于使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，對(duì)此可以通過(guò)流轉(zhuǎn)稅來(lái)解決。實(shí)行從價(jià)計(jì)征應(yīng)以房產(chǎn)現(xiàn)值為課稅對(duì)象。目前是按房產(chǎn)原值一次減除 10%30%后的余值為 計(jì)算 繳納房產(chǎn)稅的依據(jù)，而房產(chǎn)原值很難核算清楚，而且減除比例的確定沒(méi)有合理依據(jù)。事實(shí)上根本的問(wèn)題還在于房產(chǎn)原值是以過(guò)去的經(jīng)濟(jì)狀況和制度安排為依據(jù)確定的，計(jì)算出來(lái)的結(jié)果不可能與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的約束條件相統(tǒng)一，比如要素價(jià)格，過(guò)去房產(chǎn)建筑材料價(jià)格是管制的，根本不反映成本和供求關(guān)系。據(jù)此核算的房產(chǎn)價(jià)值勢(shì)必大打折扣，這實(shí)際上是人為縮小了稅基。再比如土地，過(guò)去房產(chǎn)占用土地是無(wú)償?shù)模虼?，房產(chǎn)原值的計(jì)算丟掉了一大塊內(nèi)容，這和現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的計(jì)算方法是不統(tǒng)一的，實(shí)際上也在人為縮小稅基。顯然，改革是必然的。以房產(chǎn)現(xiàn)值為計(jì)稅依據(jù)牽涉到 的核心問(wèn)題是如何計(jì)算房產(chǎn)現(xiàn)值。我們認(rèn)為應(yīng)委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)規(guī)則對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估時(shí)要考慮級(jí)差地租、建筑材料價(jià)格、折舊等因素。 參考 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估可 35年進(jìn)行一次，具體年數(shù)依據(jù)經(jīng)濟(jì)周期情況而定。為確保計(jì)稅依據(jù)的完整性和區(qū)域基本政策的統(tǒng)一性，今后可直接以房產(chǎn)現(xiàn)值為直接計(jì)稅金額而不必做減除。 采用房屋市場(chǎng)價(jià)作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，可以消除房屋市場(chǎng)價(jià)和計(jì)稅余值差額過(guò)大的問(wèn)題，也可以消除采用兩種不同計(jì)稅依據(jù)造成的不公平社會(huì)現(xiàn)象 。 （三） 實(shí)行超額累進(jìn)稅率 當(dāng)前房產(chǎn)稅稅制實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一稅率 。 未考慮地區(qū)間差異性，缺乏彈性，不利于房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮 。 國(guó)家可制定比例稅率，讓各地政府根據(jù)自身發(fā)展的實(shí)際狀況選擇不同的房產(chǎn)稅稅率 。 從低到高制定不同層級(jí)，對(duì)應(yīng)不同稅率 。 在充分考慮到各個(gè)地區(qū)發(fā)展的不平衡性的基礎(chǔ)上，切實(shí)發(fā)揮好房產(chǎn)稅抑制房屋數(shù)量 、 控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度發(fā)展的作用 。 根據(jù)住房擁有量的不同，征收房產(chǎn)稅 。 這樣的規(guī)定可很好地抑制房?jī)r(jià)的高漲現(xiàn)象，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象 。 （四） 規(guī)范征收管理制度 優(yōu)化協(xié)作管稅機(jī)制 ， 實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管 設(shè)置科學(xué)合理的納稅登記、申報(bào)程 序、核定辦法等 ， 理順納稅秩序 ， 增強(qiáng)管理的可操作性 ， 便于征納雙方的操作。嚴(yán)格執(zhí)法 ， 加強(qiáng)征管 ， 加大協(xié)作 ， 打擊偷逃稅行為。一要加大管理的力度 ； 而要充分發(fā)揮稅務(wù)稽查的震懾作用 ，同時(shí) 要加強(qiáng)“以票管稅”工作 ， 與財(cái)政等部門(mén)協(xié)調(diào) ， 理順票據(jù)管理。對(duì)不申報(bào)、少報(bào)、要重申報(bào)不實(shí)的要及時(shí)檢查 ， 查實(shí)的要依法處理。由于 我國(guó)地廣人多，住房眾多 ， 稅務(wù)機(jī)關(guān)數(shù)量有限，人員有限，切實(shí)征收稅款難度 很 大 。 稅務(wù)機(jī)關(guān)可規(guī)范征收管理制度，對(duì)房產(chǎn)稅實(shí)行實(shí)名制 。 讓納稅人在首次取得房屋所有權(quán)的時(shí)候，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)自覺(jué)到房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，詳細(xì)記錄房屋面積 、 業(yè)主姓名 、 單位名稱(chēng)等信息，并進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)登記，防止同一個(gè)人為逃避納稅在不同省份購(gòu)置房屋 。 切實(shí)做好房產(chǎn)稅的登記管理，讓居民個(gè)人自覺(jué)每月到稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納房產(chǎn)稅稅款 。 配套改革 改革房產(chǎn)稅稅制涉及到多方外部制度環(huán)境優(yōu)化。首先，改革房產(chǎn)稅稅制應(yīng)相應(yīng)理順土地的收費(fèi)和課稅。目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)中、低收入階層的人來(lái)講，處于畸高狀態(tài)。這在大、中城市表現(xiàn)很突出。房產(chǎn)價(jià)格畸高人為抬高了房產(chǎn)稅稅基，難免造成房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)不合理。為此，有必要在土地買(mǎi)賣(mài)方面嚴(yán)厲打擊腐敗和哄抬物價(jià)行為，各級(jí)政府應(yīng)清理土地流轉(zhuǎn)方面的不合理收費(fèi)，并降低土地交 易方面的一些稅種的稅率。其次，降低房產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅種的稅率。目前我國(guó)房產(chǎn)流轉(zhuǎn)方面的稅種稅率比較高，而且層層征、不規(guī)范。比如契稅，特別是大中城市山東財(cái)經(jīng)大學(xué) 學(xué)士學(xué)位論文 7 的房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)上的契稅稅率明顯偏高。北京市目前在商品房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)規(guī)定購(gòu)買(mǎi)者要負(fù)擔(dān)房款 2%的契稅。其中超過(guò) 120平米部分契稅稅率高達(dá) 4%。 這種做法極大地限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。目前有必要通過(guò)降低房產(chǎn)交易方面的稅費(fèi)來(lái)為房產(chǎn)稅創(chuàng)造運(yùn)轉(zhuǎn)空間。再其次，完善房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理制度，有關(guān)部門(mén)應(yīng)組織力量對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行普查并重新核準(zhǔn)、登記。 合理調(diào)整計(jì)稅依據(jù)，確立根據(jù)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值計(jì)征的制度框 架 評(píng)估時(shí)要考慮地段、面積、市場(chǎng)影子價(jià)格、樓層等多種因素。 我國(guó)目前還沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)，建議設(shè)立隸屬于政府部門(mén)的獨(dú)立稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)。為了保證評(píng)估環(huán)節(jié)和征稅環(huán)節(jié)相互獨(dú)立，該機(jī)構(gòu)應(yīng)該與地方稅務(wù)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)并列，既能保持密切聯(lián)系又可以相互監(jiān)督制約，保證評(píng)估結(jié)果的公允性。與其他稅收征管相比，開(kāi)展房產(chǎn)評(píng)估工作所面臨的情況更為復(fù)雜，技術(shù)要求更高，政策性更強(qiáng)，需要建立一支從事此項(xiàng)工作的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。在這方面，要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，建立評(píng)估 9幣注冊(cè)登記制度，房地產(chǎn)稅基評(píng)估人員需要通過(guò)考試取得執(zhí)業(yè)資格，并接受 專(zhuān)業(yè)的后續(xù)教育課程培訓(xùn)，周期性地接受執(zhí)業(yè)資格審核，建立符合我國(guó)國(guó)情的稅基評(píng)估從業(yè)人員管理制度。 規(guī)范房產(chǎn)稅稅收收入用途 房產(chǎn)稅為地方稅，試點(diǎn)征收的收入屬地方財(cái)政收入。為充分體現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的政策目標(biāo)，改革試點(diǎn)征收的收入將用于保障性住房特別是廉 租房 和公共租賃住房建設(shè)等，以解決低收入家庭住房困難等民生問(wèn)題。 山東財(cái)經(jīng)大學(xué) 學(xué)士學(xué)位論文 8 參考文獻(xiàn) [1]張青 .物業(yè)稅研究 [Ｍ ].北京： 中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì) 出版社， 2021:1518. 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