【正文】 “五第五篇：物業(yè)管理全覆蓋新蓮新社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的現(xiàn)狀及其工作理路新蓮新社區(qū)盧健康一、社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋相關(guān)概念物業(yè)管理是指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、道路、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋是指把社區(qū)物業(yè)全部納入物業(yè)管理服務(wù)范圍，讓群眾普遍享受高效物業(yè)服務(wù)帶來的便利，解除生活后顧之憂，達(dá)到安居與樂居。實(shí)現(xiàn)八個(gè)有，即有治安防范、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維護(hù)、有綠化保養(yǎng)、有道路保養(yǎng)、有維修服務(wù)。二、新蓮新社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋現(xiàn)狀及其問題新蓮新社區(qū)是一個(gè)由新桂村低洼地、交子街拆遷戶和原地返遷農(nóng)轉(zhuǎn)非人員組成，居民整體素質(zhì)不高。總共16個(gè)院落，其中專門的物業(yè)管理只有錦東苑，其它15個(gè)院落是自管或者住委會(huì)管理。在街道辦領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下和本社區(qū)人員的努力工作，本社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作基本得到了落實(shí)。社區(qū)大院清潔、綠化、安保等工作有了明顯的提高改善，居民滿意度增加，但我區(qū)的物業(yè)管理全覆蓋正處于發(fā)展初期，離區(qū)委、區(qū)政府的有關(guān)文件要求的物業(yè)管理全覆蓋還有一定的距離。存在這樣或則那樣的問題和困難。(一)歷史遺留問題多，物業(yè)硬件設(shè)施落后或者不健全，尤其在老院落這方面問題顯得突出。由于當(dāng)時(shí)建設(shè)規(guī)劃條件限制，存在基礎(chǔ)設(shè)施不齊全、綠地面積小、停車泊位不等問題。我區(qū)大部分院落沒有專門的停車場，隨著買車的人增多，停車難就成了亟待解決的大問題，車停在院落里數(shù)量的增多也據(jù)了消防通道，停車問題引發(fā)的矛盾日趨尖銳。本來綠化面積就少的院落就變得更少，居民反向意見大。另外在本79號院落，全院落居民用水只有一個(gè)總表，沒有單元的總表，居民用水總量與總表相差大，每月住委會(huì)貼水費(fèi)高達(dá)3000元以上，給物業(yè)管理帶來了很大的難度。對開展社區(qū)其他工作帶來了障礙。(二)居民消費(fèi)意識(shí)很低，費(fèi)用收取難。根據(jù)諾斯的路徑依賴原理，一個(gè)人一旦養(yǎng)成了某種習(xí)慣和思維方式，就會(huì)形成某種依賴，要想改變這種習(xí)慣和思維方式就很困難。老院落，收費(fèi)難度大，又沒有專門的物業(yè)管理委員，消費(fèi)意識(shí)更差，不愿繳納物業(yè)管理費(fèi)，在一些院落的衛(wèi)生收費(fèi)率僅能達(dá)到60％。這源于部分居民對物業(yè)管理這樣一個(gè)新興事物，在觀念上尚沒有完全接受。一是只要好的服務(wù)，不愿付出成本。由于我國長期的住宅消費(fèi)模式是福利型的，居民們還不習(xí)慣物業(yè)管理有償服務(wù)的觀念，容易對物業(yè)管理產(chǎn)生過分的要求，在繳費(fèi)時(shí)總是找種種理由為借口以此少繳費(fèi)或不繳費(fèi)受服務(wù)，喜歡搭便車。二是權(quán)利義務(wù)不對等，文明素養(yǎng)薄弱。購買了房屋的業(yè)主希望享有一流的服務(wù)，卻不想承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，更不要談小區(qū)主人翁意識(shí)和小區(qū)人歸屬感。(三)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)尚未健全。盡管有物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)，但立法總是有一定的滯后性。市場經(jīng)濟(jì)本屬于法制經(jīng)濟(jì)，只有通過立法，確定社區(qū)管理職能、社區(qū)組織和物業(yè)管理組織性質(zhì)、體制、職責(zé)和經(jīng)費(fèi)來源等，才能明確各自職責(zé)和工作范圍，才能保證兩者工作協(xié)調(diào)，相互支持，才能有法可依。社區(qū)管理與物業(yè)管理都是新生事物，都處在起步階段，離規(guī)范的社區(qū)管理和物業(yè)管理還有一段距離，在當(dāng)前法制不健全的情況下，遇到一些事情就很難做到依法管理，而全憑管理服務(wù)人員的認(rèn)識(shí)水平、工作熱情、協(xié)調(diào)處理能力，服務(wù)很難到位，容易產(chǎn)生矛盾。比如對違規(guī)裝修的處置，管理執(zhí)法部門職責(zé)不明確。作為物業(yè)管理部門沒有執(zhí)法權(quán)，一旦遇到違規(guī)裝修、破墻開門、損壞綠化、占用公共場所的行為，按照《國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，只能勸說，在勸說無效時(shí)，向行政部門報(bào)告，而現(xiàn)在的行政執(zhí)法部門主體不明確，造成許多違規(guī)行為得不到及時(shí)有效制止，亂搭濫建、違章裝修有蔓延之勢。(四)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足，資金來源困難。物業(yè)管理費(fèi)是實(shí)施社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的保障。我社區(qū)處在城鄉(xiāng)結(jié)合部，所轄院落沒有什么企業(yè)或者較好的大型超市，經(jīng)費(fèi)來源很困難，政府扶持的資金也很少。社區(qū)內(nèi)不少居民不愿意繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)相對不足。門衛(wèi)、清潔人員工資偏低，對安全衛(wèi)生沒有穩(wěn)定持續(xù)的保障。物業(yè)管理管理人員積極性也受到了挫折。如果遇到大修或本體維修項(xiàng)目資金無處開支，資金缺口就更大了。因此，社區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)從何而來，是目前亟需解決的問題。這將成為困擾本社區(qū)推行物業(yè)管理全覆蓋深入發(fā)展的瓶頸。三、加快我社物業(yè)管理全覆蓋的工作理路(一)加強(qiáng)對硬件設(shè)施的投入。點(diǎn)面結(jié)合發(fā)展社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。以某個(gè)院落為示范點(diǎn)，漸次帶動(dòng)其它院落物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范，形成物業(yè)管理全覆蓋健康良序循環(huán)。在老院落完善一些基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的環(huán)節(jié)，逐步加大投入，分階段的搞好院落基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，按照錦江區(qū)委文件精神要求，構(gòu)建居民比較滿意的和諧社區(qū)。(二)加大宣傳力度,不斷提高居民的消費(fèi)意識(shí)。社區(qū)干部要通過建立自己的網(wǎng)絡(luò)以及張貼告示等方式，提高居民的消費(fèi)理念。經(jīng)常組織居民參加社區(qū)活動(dòng)，讓他們有小區(qū)人情懷，增強(qiáng)凝集力，樹立責(zé)任意識(shí)。同時(shí)，對個(gè)別或則少數(shù)困難家庭可以采取幫扶的措施以及通過政策的優(yōu)惠對的確困難家庭交物業(yè)管理費(fèi)減免或者補(bǔ)貼的形式等來提高他們的消費(fèi)意識(shí)。也可以采取有獎(jiǎng)問答抽獎(jiǎng)形式來增強(qiáng)對公共消費(fèi)服務(wù)的理解，對居民采取情于理對的說服教育方式，積極引導(dǎo)居民樹立公共責(zé)任感，增強(qiáng)居民對有償服務(wù)的感知和理解，提高居民消費(fèi)意識(shí)。(三)從多渠道籌措資金，解決物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)問題。一個(gè)社區(qū)要和諧發(fā)展，享受很好的物業(yè)管理服務(wù)，需要資金鏈的支持。但是政府撥入社區(qū)的經(jīng)費(fèi)很少。因此，只有通過其它渠道來補(bǔ)充。采取招商以及與企業(yè)愛心互動(dòng)等方式籌措資金。另外也可以提高停車位費(fèi)來補(bǔ)償物業(yè)管理費(fèi)的不足。同時(shí)采取分級收費(fèi)方式：10元、15元、18元、20元的方式，居民就享受不同的服務(wù)，10元的就是享受最基礎(chǔ)性的五項(xiàng)服務(wù)，收費(fèi)15元、18元、20元的就各享受不同的個(gè)性化服。(四)推動(dòng)物業(yè)管理立法，健全物業(yè)管理相關(guān)條例，加強(qiáng)監(jiān)督執(zhí)行。物業(yè)管理立法涉及到上層建筑，可以向立法部門提出物業(yè)管理立法的建議或則意見，推動(dòng)物業(yè)的管理立法。根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)條例結(jié)合本社區(qū)實(shí)際情況，召開業(yè)主大會(huì)，征求小區(qū)居民意見，咨詢物業(yè)管理相關(guān)的學(xué)者或者專業(yè)人士，可以建立相應(yīng)的物業(yè)管理?xiàng)l例，80%的業(yè)主一致通過同意后，建立本院落物業(yè)服務(wù)自管條例，并選舉單元組長和棟長進(jìn)行監(jiān)督執(zhí)行，社區(qū)統(tǒng)一管理，對院落物業(yè)管理服務(wù)做的好進(jìn)行評比優(yōu)先，并給予適當(dāng)?shù)奈镔|(zhì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)，推動(dòng)院落物業(yè)管理服務(wù)更加人性化，使院落居民滿意。(五)提高物業(yè)管理水平，完善物業(yè)管理服務(wù)體系。要推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋，提高物業(yè)管理水平，對物業(yè)管理人員的培訓(xùn)必不可少。讓物業(yè)管理人員參加培訓(xùn)班，也可以到搞的好的物業(yè)管理院落學(xué)習(xí)取經(jīng)，以此提高院落物業(yè)管理服務(wù)。定期召開物業(yè)管理會(huì)，互相探討物業(yè)管理意見，對在物業(yè)管理所遇到的問題，進(jìn)行匯總。更新管理觀念，創(chuàng)新管理機(jī)制。與多部門同管共建，相互配合，共同搞好社區(qū)物業(yè)管理。社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展到一定程度后，逐步探究試行由專業(yè)物業(yè)管理公司來管理，并對他們建立信用等級制度考核，督促物業(yè)管理公司提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平。成立院落便民服務(wù)隊(duì)，并對他們進(jìn)行管理和必要的培訓(xùn)。設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)電話，多院落互動(dòng)。組建巡邏隊(duì)，給巡邏隊(duì)員配備必要的安防工具，有條件院落可以安裝監(jiān)控系統(tǒng)。系統(tǒng)化的搞好本社區(qū)的各方面工作。(六)建立社區(qū)物業(yè)管理考評體制，加強(qiáng)管理與監(jiān)督。結(jié)合本社區(qū)院落實(shí)際情況，制定本轄區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作計(jì)劃，加強(qiáng)對社區(qū)物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，對工作情況實(shí)行定期調(diào)查，推動(dòng)工作落實(shí)。與物業(yè)管理負(fù)責(zé)簽訂崗位責(zé)任協(xié)議書，建立社區(qū)物業(yè)管理工作目標(biāo)考核制度。總的來說，新蓮新社區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋還有很長的路要走，需要深入調(diào)查了解以及街道辦事處大力支持，還要社區(qū)工作人員的不斷學(xué)習(xí)，不斷創(chuàng)新，最終，在大家共同的努力下進(jìn)一步推動(dòng)和完善本社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋體系，打造新蓮新社區(qū)的亮點(diǎn)。