【正文】 調(diào)節(jié)稅第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的法律程序一、外銷商品房的銷售辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所與購房者簽訂認(rèn)購書簽訂正式買賣契約辦理簽約公證辦理外銷商品房預(yù)售契約公證辦理外銷商品房的預(yù)售登記外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記外銷商品房抵押登記樓宇交付入住手續(xù)1辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)二、內(nèi)銷商品房的銷售1提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明1簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議1辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》1銷售項(xiàng)目備案1委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售1與購房者簽訂認(rèn)購書1與購房者簽訂買賣契約1辦理預(yù)售登記 辦理轉(zhuǎn)讓登記2辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)2樓宇交付入住2質(zhì)量保證書和使用說明書2辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理2房屋出租權(quán)的確認(rèn)2申請房屋租賃許可證2出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議2租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)2租賃房屋的轉(zhuǎn)租 房屋租賃關(guān)系的終止四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來京人員）管理3房屋出租權(quán)的確認(rèn)3出租人辦理房屋租賃許可證3出租人辦理《房屋租賃安全合格證》3簽訂書面租賃協(xié)議3租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、房地產(chǎn)的抵押3抵押權(quán)的設(shè)定3簽訂抵押合同3辦理房地產(chǎn)抵押登記3抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi)營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加印花稅契稅土地增值稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅房產(chǎn)稅城市房地產(chǎn)稅1房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)1房屋所有權(quán)證工本費(fèi)1房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)1房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)1房屋買賣登記費(fèi)1房屋買賣手續(xù)費(fèi)1房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)1向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)1來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi) 房屋租賃登記費(fèi)2房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)2房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)2房地產(chǎn)價(jià)格評估費(fèi)2房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批簽署物業(yè)管理委托合同居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)安排簽訂管理公約制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書物業(yè)管理服務(wù)基本要求物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)供暖費(fèi)樁基礎(chǔ)的分類是怎樣的樁基礎(chǔ)的分類工程中的樁基礎(chǔ)，往往由數(shù)根樁組成，樁頂設(shè)置承臺(tái)，把各樁連成整體，并將上部結(jié)構(gòu)的荷載均勻傳遞給樁。按承臺(tái)位置的高低分①高承臺(tái)樁基礎(chǔ)——承臺(tái)底面高于地面，它的受力和變形不同于低承臺(tái)樁基礎(chǔ)。一般應(yīng)用在橋梁、碼頭工程中。②低承臺(tái)樁基礎(chǔ)——承臺(tái)底面低于地面，一般用于房屋建筑工程中。按承載性質(zhì)不同①端承樁——是指穿過軟弱土層并將建筑物的荷載通過樁傳遞到樁端堅(jiān)硬土層或巖層上。樁側(cè)較軟弱土對樁身的摩擦作用很小，其摩擦力可忽略不計(jì)。②摩擦樁——是指沉入軟弱土層一定深度通過樁側(cè)土的摩擦作用，將上部荷載傳遞擴(kuò)散于樁周圍土中，樁端土也起一定的支承作用，樁尖支承的土不甚密實(shí)，樁相對于土有一定的相對位移時(shí)，即具有摩擦樁的作用。按樁身的材料不同①鋼筋混凝土樁可以預(yù)制也可以現(xiàn)澆。根據(jù)設(shè)計(jì)，樁的長度和截面尺寸可任意選擇。②鋼樁常用的有直徑250~1200mm的鋼管樁和寬翼工字形鋼樁。鋼樁的承載力較大，起吊、運(yùn)輸、沉樁、接樁都較方便，但消耗鋼材多，造價(jià)高。我國目前只在少數(shù)重點(diǎn)工程中使用。如上海寶山鋼鐵總廠工程中，長60mm左右的鋼管樁。③木樁目前已很少使用，只在某些加固工程或能就地取材臨時(shí)工程中使用。在地下水位以下時(shí)，木材有很好的耐久性，而在干濕交替的環(huán)境下，極易腐蝕。④砂石樁主要用于地基加固，擠密土壤。⑤灰土樁主要用于地基加固。按樁的使用功能分①豎向抗壓樁②豎向抗拔樁③水平荷載樁④復(fù)合受力樁按樁直徑大小分①小直徑樁 d ≤250mm②中等直徑樁 250mm d 800mm③大直徑樁 d ≥ 800mm按成孔方法分①非擠土樁泥漿護(hù)壁灌筑樁、人工挖孔灌筑樁，應(yīng)用較廣。②部分?jǐn)D土樁先鉆孔后打入。③擠土樁打入樁。按制作工藝分①預(yù)制樁鋼筋混凝土預(yù)制樁是在工廠或施工現(xiàn)場預(yù)制，用錘擊打入、振動(dòng)沉入等方法，使樁沉入地下。②灌筑樁又叫現(xiàn)澆樁，直接在設(shè)計(jì)樁位的地基上成孔，在孔內(nèi)放置鋼筋籠或不放鋼筋，后在孔內(nèi)灌筑混凝土而成樁。與預(yù)制樁相比，可節(jié)省鋼材，在持力層起伏不平時(shí)，樁長可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)計(jì)。按截面形式分①方形截面樁制作、運(yùn)輸和堆放比較方便，截面邊長一般為250~550mm。②圓形空心樁是用離心旋轉(zhuǎn)法在工廠中預(yù)制，它具有用料省，自重輕，表面積大等特點(diǎn)。國內(nèi)鐵道部門已有定型產(chǎn)品，其直徑有300mm、450mm和550mm，管壁厚80mm，每節(jié)長度自2m~12m不等。第五篇：土建工程師服從工程管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，現(xiàn)場工作服從主管工程師調(diào)遣。熟悉本專業(yè)的施工圖和施工技術(shù)規(guī)范，施工工藝流程。做好鋼筋隱蔽工程的事前檢查，數(shù)量核對、事中驗(yàn)收，以及事后控制工作。對主體工程中混凝土的澆搗實(shí)行二十四小時(shí)跟到里旁站管理，主要控制砂石質(zhì)量，砼配合比、攪拌時(shí)間、振搗質(zhì)量以及鋼筋偏位糾正問題、并抽取砼試塊，見證送檢?？刂茋o(hù)墻體的砌筑質(zhì)量，檢查控制砌筑時(shí)的砂漿配合比、灰縫飽滿程度、墻體平整度，垂直度等。負(fù)責(zé)做好主體驗(yàn)收前期工作，如：測量結(jié)構(gòu)柱的垂直度、截面尺寸、墻體砌筑的垂直度，梁柱等砼構(gòu)件的回彈、墻體批擋的平整度等，并以書面形式記錄，作為管理資料歸檔。監(jiān)督施工質(zhì)量，負(fù)責(zé)對所管理工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明實(shí)施動(dòng)態(tài)跟蹤管理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并將問題處理結(jié)果通報(bào)主管工程師及施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。負(fù)責(zé)材料見證關(guān)檢工作，每一批鋼材、水泥進(jìn)場都必須抽樣送檢，并做好檢測記錄?？刂啤z查每周月施工進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)實(shí)際施工進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度有偏差時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)主管工程師及施工項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，協(xié)助進(jìn)行分解調(diào)整，保證施工進(jìn)度計(jì)劃按時(shí)實(shí)施。做好分管項(xiàng)目的施工管理日記，詳細(xì)紀(jì)錄天氣、形象進(jìn)度、施工質(zhì)量以及整改結(jié)果等情況，積累第一手資料并以好做好分管項(xiàng)目的施工管理日記，詳細(xì)紀(jì)錄天備檢查。1參加各分部、分項(xiàng)工程的驗(yàn)收工作和竣工驗(yàn)收工作。