【正文】 二．集資房、安居房買賣合同效力。１．我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國(guó)有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼，個(gè)人也出資購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購(gòu)買的保本微利房。２．按照建設(shè)部１９９９年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和２００４年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院２００７年８月７日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購(gòu)買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭出售,或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購(gòu)買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。３．但在實(shí)踐中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買賣房號(hào)，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒(méi)有本單位職工購(gòu)房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來(lái)之前就賣了樓號(hào)，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無(wú)證買賣無(wú)效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣掉，違反國(guó)家政策；原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣給了不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的買方，違反國(guó)家政策無(wú)效等等情況。那么，他們的這些觀點(diǎn)是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無(wú)效呢？３．趙律師認(rèn)為，在國(guó)務(wù)院２００７年８月７日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示；買房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會(huì)予以辦理過(guò)戶登記。４．趙律師認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強(qiáng)，相關(guān)的政策規(guī)定越來(lái)越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場(chǎng)上流通。通過(guò)炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在２００７年６月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過(guò)戶登記?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國(guó)務(wù)院發(fā)布的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強(qiáng)制性，房屋行政管理部門必須遵照?qǐng)?zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過(guò)戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過(guò)戶，房屋管理部門將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過(guò)戶登記。新房主將無(wú)法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護(hù)。因此，趙律師認(rèn)為，買賣合同雖然有效，但無(wú)法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。如果想買經(jīng)濟(jì)適用房，只能通過(guò)正當(dāng)渠道，通過(guò)政府購(gòu)買，而不要和原房主自由協(xié)商購(gòu)買。三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買賣合同效力。１．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，因此，無(wú)法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。２．在本集體內(nèi)部成員之間的房屋買賣合同是有效的。３．非本集體內(nèi)部的成員或城市居民，沒(méi)有在本集體購(gòu)房的資格，雙方所簽訂的買賣合同是無(wú)效的。即使有的集體出臺(tái)相關(guān)政策，允許外集體或城市居民購(gòu)買，但村規(guī)民約無(wú)法對(duì)抗法律和行政法規(guī)。首先，這類房屋買賣必然涉及到宅基地和集體土地的買賣，而宅基地買賣、集體土地的買賣是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。第三，目前，農(nóng)村這類房屋買賣無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，故買賣雖完成，但買受人始終無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求關(guān)系到其生存權(quán)益。因此，所簽訂的合同均為無(wú)效。趙律師提醒那些圖便宜的買房者，村證房萬(wàn)萬(wàn)買不得，買房人不會(huì)取得房管部門的房產(chǎn)證，得不到法律保護(hù)，隨時(shí)都會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效，在房屋拆遷時(shí)也不會(huì)得到充分的補(bǔ)償。第五篇：劃撥土地上房屋買賣合同效力的認(rèn)定劃撥土地上房屋買賣合同效力的認(rèn)定劃撥土地上房屋買賣合同效力的認(rèn)定——江蘇南通中院判決曹平等訴崔利斌等房屋買賣糾紛案裁判要旨土地的劃撥性質(zhì)并不影響合同的履行，僅是在辦理過(guò)戶前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，合同當(dāng)事人繳納相應(yīng)的爭(zhēng)議土地出讓金后即可辦理過(guò)戶手續(xù)。當(dāng)事人據(jù)此主張合同無(wú)效應(yīng)不予支持。案情原告曹平、季花（乙方）與被告崔利斌、徐善琴（甲方）于2011年5月11日在江蘇省南通市通州區(qū)金沙鎮(zhèn)天誠(chéng)房產(chǎn)中介所簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》一份，合同約定甲方將其所有的位于金沙鎮(zhèn)花行橋新村20號(hào)樓202室（）出售給乙方。中介成交費(fèi)由甲、乙雙方各負(fù)擔(dān)4000元。付款方式：簽訂合同時(shí)乙方預(yù)付定金人民幣2元，甲方2011年8月份交鑰匙時(shí)，乙方款清后，雙方即辦理過(guò)戶（交房前所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由甲方結(jié)清）。房產(chǎn)證過(guò)戶費(fèi)、契稅由乙方承擔(dān)，個(gè)人所得稅由甲方承擔(dān)。雙方不得違約，如有違約，違約方的賠償金為總房?jī)r(jià)的20%。原告曹平于當(dāng)日匯款2萬(wàn)元定金給被告，被告崔利斌于次日向原告出具了收條。另查明，徐善琴未出面簽訂合同，合同上徐善琴的簽字系由其丈夫崔利斌代簽；出售房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地。天誠(chéng)中介負(fù)責(zé)人錢某證明，在原、被告簽訂合同時(shí)，約定由原告負(fù)擔(dān)將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地的土地出讓金。曹平、季花認(rèn)為，劃撥土地不應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)流通，案涉合同應(yīng)為無(wú)效。同時(shí)，本案徐善琴未在合同上簽字，房屋買賣合同未成立。遂起訴至南通市通州區(qū)人民法院，要求兩被告返還房屋定金2萬(wàn)元。兩被告在審理中不同意返還房屋定金，并要求兩原告繼續(xù)履行合同。裁判通州法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。兩原告與兩被告簽訂的房地產(chǎn)買賣合同不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。訟爭(zhēng)房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過(guò)戶前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，當(dāng)事人繳納相應(yīng)的爭(zhēng)議土地出讓金后即可辦理過(guò)戶手續(xù)，故對(duì)原告訴稱合同無(wú)效的主張，法院不予支持?，F(xiàn)兩被告始終愿意出售房屋，并無(wú)違約之情形。故兩原告要求被告雙倍返還定金的請(qǐng)求法院不予支持。通州法院判決：駁回兩原告的訴訟請(qǐng)求。判決后，兩原告不服，向南通市中級(jí)人民法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房屋買賣合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。曹平、季花稱劃撥土地上房屋不應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)流通，案涉合同應(yīng)為無(wú)效，但從《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”之規(guī)定來(lái)看，劃撥土地上的房屋并非絕對(duì)禁止轉(zhuǎn)讓，只要辦理土地出讓手續(xù)、繳納土地出讓金后即可轉(zhuǎn)讓。（絕對(duì)禁止規(guī)定，才是效力性強(qiáng)制規(guī)范嗎？有的法律規(guī)定合同批準(zhǔn)后生效，此時(shí)，批準(zhǔn)應(yīng)是效力性強(qiáng)制規(guī)定，但不是絕對(duì)禁止規(guī)定。因此，效力性強(qiáng)制規(guī)范，包括絕對(duì)禁止規(guī)范，如禁止買賣毒品、槍支，但不限于絕對(duì)禁止規(guī)范。）且曹平、季花在訂立合同時(shí)明知案涉土地為劃撥土地，此后也未積極辦理相應(yīng)土地出讓手續(xù)，故法院對(duì)曹平、季花該主張不予支持。崔利斌、徐善琴在原審審理中明確表示愿意繼續(xù)履行合同，應(yīng)視為徐善琴對(duì)案涉合同予以追認(rèn)，故法院對(duì)曹平、季花該主張亦不予支持。南通中院判決：駁回上訴，維護(hù)原判。評(píng)析本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為夫妻一方簽訂售房協(xié)議及劃撥土地上房屋買賣合同的效力問(wèn)題。關(guān)于夫妻一方簽訂協(xié)議出售共有住房的效力問(wèn)題。本案中，被告夫妻一方為代表與兩原告簽訂了售房協(xié)議，該協(xié)議是成立還是不成立，其效力如何確定？物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的，且以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。本案中，原、被告經(jīng)中介簽訂售房協(xié)議，原告支付對(duì)價(jià)，符合善意取得的規(guī)定，故即使售房一方徐善琴不同意轉(zhuǎn)讓房屋，也不影響合同的效力，原告依法可取得房屋所有權(quán)。況且，本案中，被告徐善琴并未主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，反而對(duì)崔利斌轉(zhuǎn)讓房屋的行為予以追認(rèn)，根據(jù)民法通則的相關(guān)規(guī)定，無(wú)權(quán)代理經(jīng)過(guò)被代理人追認(rèn)后為有效。故本案原告方主張合同未成立的理由不能成立。關(guān)于劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓的效力問(wèn)題。根據(jù)物權(quán)法第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因而本案當(dāng)事人約定轉(zhuǎn)讓房屋則該房屋占用的建設(shè)用地使用權(quán)也應(yīng)依法轉(zhuǎn)讓。由于該房屋所占用建設(shè)用地使用權(quán)系被告通過(guò)劃撥方式取得，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款的規(guī)定，該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，獲得批準(zhǔn)后還應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。本案中，雙方當(dāng)事人在簽訂售房協(xié)議時(shí)未經(jīng)過(guò)政府部門批準(zhǔn)，那么是否影響到協(xié)議的效力？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第十四條的規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。因此，合同內(nèi)容違反法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。但僅違反管理性強(qiáng)制性規(guī)定的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況認(rèn)定其效力。（管理性強(qiáng)制規(guī)定，應(yīng)該一律有效，無(wú)需根據(jù)具體情況認(rèn)定其效力，否則效力性規(guī)定、管理性規(guī)定的區(qū)分有何必要？關(guān)鍵是如何區(qū)分兩類強(qiáng)制性規(guī)定。最高法院2009年7月7日在《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見》中提出，管理性強(qiáng)制規(guī)范根據(jù)具體情況認(rèn)定其效力，我認(rèn)為這種提法不妥。）本案中，兩被告房屋所在小區(qū)土地使用權(quán)均為劃撥取得，兩被告轉(zhuǎn)讓房屋不改變土地使用性質(zhì)，仍為居住而使用房屋及土地，故不涉及國(guó)家利益和公共利益，且該小區(qū)未列入政府拆遷計(jì)劃范圍，政府不存在不予審批的理由。因此，兩原告完全可以通過(guò)采取繳納土地出讓金或土地收益的方式取得原劃撥土地的使用權(quán)。（政府批不批，法院無(wú)法在民事判決中預(yù)測(cè)。法院預(yù)測(cè)政府會(huì)批，并據(jù)此認(rèn)定為管理性強(qiáng)制規(guī)范，合同有效，萬(wàn)一政府不批，合同該如何履行呢？當(dāng)事人提起行政訴訟解決，合同履行將會(huì)復(fù)雜漫長(zhǎng)。）另外，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效”的規(guī)定所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓行為，因土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有可能改變土地使用性質(zhì)，涉及規(guī)劃變更，同時(shí)，劃撥土地為無(wú)償取得，故需政府審批前置。而當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房地產(chǎn)時(shí)約定將占用的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)概括轉(zhuǎn)讓，不適用該司法解釋對(duì)合同效力的規(guī)定。（這是對(duì)司法解釋的縮小解釋，我認(rèn)為不妥。司法解釋顯然將審批理解為效力性強(qiáng)制規(guī)范。）本案案號(hào)：（2012）通民初字第0132號(hào)；（2013）通中民終字第0897號(hào)案例編寫人：江蘇省南通市通州區(qū)人民法院 張建平金永南本案核心：管理性強(qiáng)制規(guī)范、效力性強(qiáng)制規(guī)范的區(qū)分。本案中，法律并不絕對(duì)禁止劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓，這是將審批認(rèn)定為管理性強(qiáng)制規(guī)定，認(rèn)定合同有效的理由。有些審批規(guī)范，如果認(rèn)定為管理性強(qiáng)制規(guī)范，認(rèn)定合同有效，但如果履行過(guò)程中得不到審批，合同無(wú)法履行，該如何處理？像本案，如果法院判決合同有效，兩被告如果向政府提出審批請(qǐng)求，政府部門拒絕批準(zhǔn)的，原合同該如何處理？我認(rèn)為，一方面，對(duì)政府拒絕審批的，原、被告任一方或雙方都可以向法院提起行政訴訟或向有關(guān)部門申請(qǐng)行政復(fù)議，通過(guò)此途徑爭(zhēng)取得到審批，為履行清除障礙；另一方面，如果通過(guò)行政訴訟或行政復(fù)議，無(wú)法爭(zhēng)取審批的，如法院判決政府拒絕行為合法、訴訟已過(guò)起訴期限等，此時(shí)并不能以政府拒絕審批為由重新改判合同無(wú)效，而應(yīng)由出賣方向買受方承擔(dān)履行不能的違約責(zé)任。因?yàn)槟芊竦玫綄徟且粋€(gè)未知數(shù)，出賣方簽訂買賣合同時(shí)是清楚的，不能審批是一種履行風(fēng)險(xiǎn)，出賣方應(yīng)對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，不經(jīng)過(guò)行政訴訟或行政復(fù)議，履行過(guò)程中得不到審批的，買受方也可以直接提起民事訴訟，主張解除合同并追究出賣人違約責(zé)任。