【正文】 維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護、運行和管理；公共綠地、景觀的養(yǎng)護；清潔服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等；協(xié)助維護秩序，對車輛（包括自行車）停放進行管理；協(xié)助做好安全防范工作。發(fā)生安全事故，應(yīng)當及時向有關(guān)部門報告，采取相應(yīng)措施，協(xié)助做好救助工作；消防服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施的維護以及消防管理制度的建立；負責編制物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化的維修養(yǎng)護方案；按照法律、法規(guī)和有關(guān)約定對物業(yè)裝飾裝修提供服務(wù)；發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，應(yīng)當及時告知、建議、勸阻，并向有關(guān)部門報告；制定預(yù)防火災(zāi)、水災(zāi)等應(yīng)急突發(fā)事件的工作預(yù)案，明確妥善處置應(yīng)急事件或急迫性維修的具體內(nèi)容；設(shè)立服務(wù)監(jiān)督電話，并在物業(yè)區(qū)域公告欄等醒目位置公示等。服務(wù)標準服務(wù)標準是衡量物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)是否符合約定的重要依據(jù)。但由于物業(yè)服務(wù)涉及的具體內(nèi)容較多、且需求較為多樣化，不宜用一個標準來限制。因此文本中規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當以合同附件的形式明確服務(wù)的具體標準，并且雙方約定的住宅物業(yè)的服務(wù)標準不得低于市建委公布的《住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范（一級）（試行）》中規(guī)定的相應(yīng)要求，以此來保障業(yè)主的基本權(quán)益。前期物業(yè)服務(wù)期限與合同終止目前物業(yè)服務(wù)活動中因服務(wù)期限和合同解除問題引發(fā)的糾紛較多，常有物業(yè)公司突然不知所蹤或原有物業(yè)公司拒不撤出的報道見諸媒體。為減少有關(guān)糾紛，文本中對此類問題做出了專門規(guī)定：（1）服務(wù)期限問題：開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在合同中約定服務(wù)期限。（2）期滿不再續(xù)約問題：任何一方?jīng)Q定在服務(wù)期限屆滿后不再續(xù)約的，均應(yīng)當在屆滿3個月前書面通知對方，從而給物業(yè)交接預(yù)留充足的準備時間。（3）合同提前終止問題：服務(wù)期限未滿，但業(yè)主大會已選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當在新的物業(yè)服務(wù)合同生效3個月前書面通知甲、乙雙方；新合同生效時，原合同自動終止；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在原合同終止前移交物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)的相關(guān)資料及屬于本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域，并按時撤出本物業(yè)區(qū)域，以保障新舊物業(yè)的順利交接。（4）物業(yè)銜接空檔問題：為避免物業(yè)服務(wù)銜接上出現(xiàn)空檔損害業(yè)主權(quán)益，文本中規(guī)定原合同終止后尚未有新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當繼續(xù)按原合同約定提供服務(wù)，在此期間的物業(yè)服務(wù)費用仍由業(yè)主按原合同約定標準交納。（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接協(xié)助問題：文本中規(guī)定合同終止后甲乙雙方應(yīng)當共同做好債權(quán)債務(wù)處理，包括物業(yè)服務(wù)費用的清算、對外簽訂的各種協(xié)議的執(zhí)行等；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會、業(yè)主委員會做好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作。物業(yè)服務(wù)費用（1）物業(yè)費起算時間問題：文本中規(guī)定物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當從開發(fā)建設(shè)單位通知的收房期限屆滿之日起計收。（2）物業(yè)費計費標準問題：文本中提供了包干制和酬金制兩種收費方式供當事人選擇。其中：選擇包干制的，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以虧損為由要求增加費用、降低服務(wù)標準或減少服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當定期向業(yè)主公布公共服務(wù)收支情況。選擇酬金制的，物業(yè)服務(wù)資金為交納的業(yè)主共同所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，其構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當全部用于本合同約定的支出，結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一繼續(xù)使用，結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔，另行交納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)計劃和支出預(yù)決算，并按約定向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的使用情況。（3）裝修收費問題：針對一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主裝修過程巧立名目亂收費的現(xiàn)象，文本中規(guī)定業(yè)主或物業(yè)使用人申請裝飾裝修時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當告知相關(guān)的禁止行為和注意事項，與其訂立書面的裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。除約定收取裝飾裝修服務(wù)費外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得另行收取裝修垃圾清運費、施工人員管理費、門卡工本費、開工證費、管線圖費等與裝飾裝修有關(guān)的費用。（4）裝修押金問題：目前物業(yè)公司在業(yè)主裝修時收取一定金額裝修押金的做法較為普遍，并在避免和彌補裝修對物業(yè)區(qū)域造成的損失方面發(fā)揮了積極作用。但為避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修押金的不合理占用或扣除，文本中規(guī)定如收取裝飾裝修押金的，未造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和承重結(jié)構(gòu)損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在完工后7日內(nèi)將押金全額退還。（5）對業(yè)主自有物業(yè)的服務(wù)收費問題：一般來說，物業(yè)服務(wù)費用不包含對業(yè)主自有物業(yè)提供服務(wù)的費用。因此文本中規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主自有物業(yè)提供維修養(yǎng)護或其他特約服務(wù)的，應(yīng)當按物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示的收費標準或按雙方的約定收取費用。（6）對業(yè)主利用住宅從事經(jīng)營活動的特別收費問題：目前一些住宅的業(yè)主在符合法律規(guī)定的條件下利用自有物業(yè)從事經(jīng)營活動，獲取了商業(yè)利益。但這些活動同時也給住宅物業(yè)環(huán)境帶來了壓力，加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本。因此文本中規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人在符合相關(guān)法律規(guī)定的前提下，利用住宅物業(yè)從事經(jīng)營活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以參照商業(yè)物業(yè)標準收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費。（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代收費用環(huán)節(jié)加收不合理費用的問題：文本中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)服務(wù)單位委托代收使用費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買或使用。各方權(quán)利義務(wù)（1）開發(fā)建設(shè)單位權(quán)利義務(wù)第一，移交物業(yè)資料問題。包括審定物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的物業(yè)服務(wù)方案并監(jiān)督實施；在約定期限內(nèi)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)用房、移交竣工總平面圖和其他相關(guān)資料；負責與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一起對共用部位和共用設(shè)施設(shè)備逐項進行驗收、確認；提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的工程驗收資料。第二，解決開發(fā)遺留問題。包括按照質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔相應(yīng)的保修責任；按規(guī)劃設(shè)計要求為業(yè)主戶內(nèi)配置各種計量儀表，使用臨水、臨電的，應(yīng)當按物業(yè)的性質(zhì)承擔相應(yīng)的費用差價；解決開發(fā)建設(shè)遺留問題；配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作。第三，交納物業(yè)費問題。文本規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按時繳納物業(yè)區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售的物業(yè)、因開發(fā)建設(shè)單位原因未能按時交付物業(yè)買受人的物業(yè)及自有物業(yè)的服務(wù)費用，不能把相應(yīng)費用分攤給其他業(yè)主。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)第一，如約提供服務(wù)問題。包括向開發(fā)建設(shè)單位提交本物業(yè)的入住工作計劃；按照物業(yè)服務(wù)標準和內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費、特約服務(wù)費；妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時記載有關(guān)變更信息，并為業(yè)主的個人資料信息保密；及時向全體業(yè)主和物業(yè)使用人通報本物業(yè)區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項，接受開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督；對業(yè)主和物業(yè)使用人違反本合同和《臨時管理規(guī)約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促業(yè)主和物業(yè)使用人改正。第二，委托專業(yè)服務(wù)問題。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常將保潔、保安等專業(yè)性服務(wù)外包給專業(yè)服務(wù)企業(yè)來完成，但在專業(yè)性服務(wù)引發(fā)的法律責任應(yīng)由誰承擔的問題上，往往出現(xiàn)互相推諉的情況。為解決這些問題，文本中規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選聘專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔物業(yè)區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)項目，但不得將本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給第三方；應(yīng)當將委托事項及受托企業(yè)的信息在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示；與受托企業(yè)簽訂的合同中約定的服務(wù)標準，不得低于前期物業(yè)服務(wù)合同約定；應(yīng)當對受托企業(yè)的服務(wù)行為進行監(jiān)督，并對受托企業(yè)的服務(wù)行為承擔責任。第三，物業(yè)共用部位的經(jīng)營問題。文本中規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自將業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用于經(jīng)營活動；將其用于廣告、房屋租賃、會所經(jīng)營、商業(yè)促銷等活動的，應(yīng)當在符合有關(guān)法律規(guī)定并征得相關(guān)業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，并每半年公布收益情況，接受業(yè)主監(jiān)督；所得收益歸相關(guān)業(yè)主所有，分配及使用由相關(guān)業(yè)主共同約定。第四，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的維護問題。文本規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用本物業(yè)區(qū)域的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、場地。確需臨時占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)當按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，制定施工方案，開工前要在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示，施工過程中盡可能減少對業(yè)主的影響，并及時恢復(fù)原狀。本物業(yè)區(qū)域內(nèi)需另行配備相關(guān)設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當與開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)業(yè)主協(xié)商解決。第五，對業(yè)主自有物業(yè)維修的協(xié)助問題。當前，業(yè)主的自有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)單位的保修期內(nèi)發(fā)生故障，卻難以獲得開發(fā)建設(shè)單位及時維修所引發(fā)的糾紛較多。因此文本中規(guī)定，屬于開發(fā)建設(shè)單位保修的業(yè)主自有物業(yè)，業(yè)主提出修理申請的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當給予協(xié)助，并對施工現(xiàn)場提出管理要求，從而保障業(yè)主權(quán)益的及時維護。（3）業(yè)主的權(quán)利義務(wù)包括業(yè)主對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)事項有知情權(quán)；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)有建議、督促的權(quán)利；有權(quán)聘請專業(yè)機構(gòu)對酬金制收費方式的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)費收支情況進行審計；有權(quán)監(jiān)督本物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益及使用情況；配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作；按照相關(guān)規(guī)定交存、使用和續(xù)交專項維修資金；按照約定交納物業(yè)服務(wù)費與特約服務(wù)費等。違約責任（1）開發(fā)建設(shè)單位違約責任由于開發(fā)建設(shè)單位的開發(fā)建設(shè)遺留問題導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能完成服務(wù)內(nèi)容的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位限期解決，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任；給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責任物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)期限內(nèi)擅自撤出的, 應(yīng)當按照服務(wù)剩余期限物業(yè)服務(wù)總費用等標準向業(yè)主支付違約金；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本合同終止后拒不撤出本物業(yè)區(qū)域的，應(yīng)當按照延遲撤出期間物業(yè)服務(wù)總費用等標準向業(yè)主支付違約金。這些行為給業(yè)主造成損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。除不可預(yù)見的情況外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停水、停電的，開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任；給開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主造成損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。（3）業(yè)主違約責任業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費的，應(yīng)當按照逾期每日萬分之五等標準承擔相應(yīng)的滯納金。（4）提前解約責任除合同中明確規(guī)定的情形外，開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)均不得提前解除合同，否則解約方應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任；給對方或業(yè)主造成損失的，解約方應(yīng)當承擔賠償責任。（5）緊急避險處理文本中規(guī)定，為維護公共利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、暖氣管、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因采取緊急避險措施造成損失的，當事人應(yīng)當按有關(guān)規(guī)定處理。此外，當事人還可以對違約責任做出補充約定。（6）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的免責條款物業(yè)服務(wù)企業(yè)有確切證據(jù)證明屬于以下情況的，可不承擔違約責任：包括由于開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或物業(yè)使用人的自身責任導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)無法達到合同約定的。因維修養(yǎng)護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主或物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的。非物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運行障礙造成損失的。物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容有很多相同，不同之處 主要有：（一）新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接問題委托方、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，就交接時間、交接內(nèi)容、交接查驗、交接前后的責任等事項進行約定。交接時間應(yīng)當確定具體時點，時點前責任由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，時點后責任由新物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在約定時點將物業(yè)區(qū)域內(nèi)的檔案資料、物業(yè)服務(wù)用房及屬于本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域移交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由委托方、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行逐項查驗接收，并由三方簽字確認。三方對查驗結(jié)果存在爭議的，應(yīng)當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。（二）物業(yè)共用部位的經(jīng)營問題文本中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營歸業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用于廣告、房屋租賃、會所經(jīng)營、商業(yè)促銷等活動，應(yīng)當在符合有關(guān)法律規(guī)定并征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，每半年向委托方公布收益情況并接受監(jiān)督。經(jīng)營歸業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得收益歸業(yè)主所有，并可用于分攤到戶補充專項維修資金、抵減下一物業(yè)服務(wù)費或業(yè)主大會表決的其他用途。（三）解聘續(xù)聘問題文本中規(guī)定，服務(wù)期限屆滿前，委托方?jīng)Q定繼續(xù)聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當在期滿前3個月書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)自接到續(xù)約通知1個月內(nèi)回復(fù)。雙方同意續(xù)簽，應(yīng)當在服務(wù)期限屆滿前簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。服務(wù)期限屆滿前3個月，委托方未將續(xù)聘或解聘意見通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，視為同意續(xù)聘，服務(wù)期限自動延續(xù)1年。合同終止后，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管本物業(yè)前，應(yīng)委托方的要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當暫時繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，一般不超過3個月；雙方的權(quán)利義務(wù)繼續(xù)按原合同執(zhí)行。五、合同示范文本的施行示范文本自2008年5月1日起推行使用。此前已簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》的物業(yè)項目，在合同期滿前無需重新簽訂新合同，但可以在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上參照示范文本的內(nèi)容對原有合同進行補充和完善；合同期滿后續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可以直接使用示范文本簽約。六、使用示范文本的注意事項為方便使用，示范文本中在許多地方預(yù)留了待選項，用中括號表示，當事人可根據(jù)實際需要進行選擇；如待選項均不適用的，還可在后面的橫線中另行約定。此外，當事人如有對合同中未列明事項進行約定的或需要對合同中有關(guān)內(nèi)容進行完善的，可在最后一條“其他約定”中補充、完善，或另行簽訂附件或補充協(xié)議；但補充或完善的內(nèi)容不得與合同或管理規(guī)約的內(nèi)容相抵觸。附件或補充協(xié)議還要由雙方簽字確認。北京市工商行政管理局 北京市建設(shè)委員會二〇〇八年四月二十四日