【正文】 入甲方賬戶，其余款項應于1995年31月前一次性付清。該協(xié)議還規(guī)定，雙方簽訂土地使用權轉讓合同的日期為1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均視樹違約。同時，甲方應盡快將土地使用權交付乙方。如甲方不能隨行本協(xié)議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協(xié)議，甲方有權拒簽土地轉讓合同。該協(xié)議自簽訂土地使用權轉讓合同之日起自動失效。1994年3月，雙方就調整地價款的給付期限和履行土地使用權轉讓合同的時間等事項又達成補充協(xié)議，約定土地使用權轉讓合同的簽訂時間為1994年8月31日。事后，金田公司按協(xié)議規(guī)定的期限將土地預定金5000萬元匯入P房地產開發(fā)公司賬戶，并催促P房地產開發(fā)公司簽訂土地使用權轉讓合同。同年9月，雙方對擬訂的土地使用和轉讓合同部分條款發(fā)生意見分歧，經多次協(xié)商未達成一致意見。金田公司要求P房地產開發(fā)公司提供該土地的征地批文、土地使用權出讓合同等文件，但對方除提供B市規(guī)劃建設委員會批準設立該開發(fā)區(qū)文件外，其他有關征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地產開發(fā)公司認為該1000畝土地尚未征用，但并不影響金田公司的開工建設，要求金田公司按協(xié)議繼續(xù)支付地價款，辦理立項手續(xù)。雙方上述意見分歧至1995年底仍無法消除。在此期間，該區(qū)管理委員會批準了金田公司申報的五個建設項目。1995年12月，金田公司訴至B市高級人民法院，要求解除與P房地產開發(fā)公司簽訂的《土地轉讓預定協(xié)議》，并雙倍返還定金1億元。被告辯稱：原預定協(xié)議不能履行的原因在于雙方對擬簽訂的《土地使用權轉讓合同》文本未達成一致意見，且對方未提供項目批準文件，并沒有相應的融資能力，故要求原告繼續(xù)履行預定協(xié)議，不同意其訴訟請求。B市高級人民法院認為：被告P房地產開發(fā)公司作為房地產開發(fā)企業(yè)，應嚴格遵循《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定的程序和條件進行土地開發(fā)經營活動，但被告在尚未以出讓方式取得土地使用權及國家尚未對該1000畝土地作出批準征用的情況下，即與原告簽訂《土地轉讓預定協(xié)議》，并收取巨額預定金，其行為明顯違反有關國家土地管理法規(guī)，故雙方所簽定的預定協(xié)議無效，為此造成的經濟損失應由被告自己承擔。被告應將預定金5000萬元及相應的利息返還給原告。由于原告在簽訂協(xié)議時，對被告的土地經營方式未進行必要考察即投入巨額資金，故對本企業(yè)因此造成的損失應承擔一定責任。其要求雙倍返還 1預定金及銀行保值貼補利率等請求不予支持。根據《中華人民共和國民法通則》第五十六條第五項及第六十一條之規(guī)定，B市高級人民法院于1996年2月作出一審判決：一、金田公司與P房地產開發(fā)公司簽訂的《土地使用權轉讓預定協(xié)議》無效；二、P房地產開發(fā)公司于本判決生效后三個月內返還金田公司土地預定金5000萬元及利息；％的年利息計算至返還時止；三、駁回雙方的其他訴訟請求。分析：轉讓國有劃撥土地使用權是指未經政府批準及交納出讓金，擅自轉讓國有劃撥土地使用權，導致轉讓合同無效的陷阱。國有土地使用權的取得，分兩種方式：一種是有償取得，即以出讓方式取得。以這種方式取得的土地可依法轉讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得。以這種方式取得的土地在轉讓前，必須經有批準權的政府批準并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，再行轉讓，從而確保政府對土地的總體控制和取得土地收益。如果不經有批準權的政府批準，不簽訂土地出讓合同，不補交土地出讓金，而直接轉讓國有劃撥土地使用權，將導致轉讓合同無效，有關單位和直接責任人員還將受到行政處罰和行政處分。評論：這是一起關于國有劃撥土地使用權轉讓及房地產開發(fā)經營糾紛的案例。在我國，城鎮(zhèn)土地使用權的取得可以分為有償取得和無償取得兩種。有償取得已逐漸成為土地使用權取得的主要渠道。有償取得的方式為土地使用權的出讓和土地使用權的轉讓?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，國有土地和集體所有土地的使用權可以依法轉讓?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》具體規(guī)定了土地使用權轉讓問題。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括土地使用權的出售、交換和贈與?？梢?，土地使用權轉讓的前提，是轉讓方以出讓方式取得土地的使用權。本案中，P房地產開發(fā)公司就尚未以出讓方式取得的1000畝土地使用權進行轉讓、出售，獲取巨額利潤，違反法律，其行為應定為非法，所簽訂的協(xié)議亦應認定為無效。其次，房地產公司雖具一定行政管理職能，但并不代表國家的土地管理部門。根據最高人民法院的司法解釋，國有土地使用權出讓的管理部門應為市、縣一級的土地管理部門，其他組織和部門均無權處置國有土地，故P房地產公司的行為超越了其職權。第三，本案中簽訂的灶地使用權轉讓預定協(xié)議》在性質上屬于預約合同，雖然該合同被認定為無效，但合同中約定的擔保形式、定金條款繼續(xù)有效。根據《民法通則》規(guī)定的過錯責任原則，P房地產開發(fā)公司應雙倍返還金田公司定金1億元及相關利息，此點法院判決似有不妥。