【導讀】第三章項目的功能定位及規(guī)模...........錯誤!第五章項目建設方案..................錯誤!第八章節(jié)能節(jié)水措施..................錯誤!第九章環(huán)境影響評價..................錯誤!

　　

【正文】 崗鎮(zhèn) 、官窯鎮(zhèn)、小塘鎮(zhèn)整合而成，面積 平方公里，戶籍人口 萬人，外來人口 萬人，轄 7 個社區(qū)居委會和 49 個村委會，是全區(qū)地域面積最大的鎮(zhèn)（街道）。 2021 年實現地區(qū)生產總值 369 億元，增長 %；工業(yè)總產值 1245 億元，增長 %；全社會固定資產投資 億元，增長 %；工商稅收 億元，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 25953 元，農村居民人均純收入 10747 元，分別增長 6%和 %。 獅山鎮(zhèn)區(qū)位： 獅山地理位置優(yōu)越、交通條件發(fā)達、土地資源豐富 、基礎能源充足、自然環(huán)境優(yōu)美。廣三（肇）高速、 321 國道、珠二環(huán)、佛山一環(huán)、廣茂鐵路、北江水道等區(qū)域性交通動脈均貫穿獅山，加上南海西部目前即將建成的興業(yè)路、桃園路、三環(huán)西路、虹嶺路等主干道路，構成了發(fā)達的立體交通網絡，使獅山成為南海乃至佛山的區(qū)域性交通樞紐。獅山轄區(qū)內超過 50%的區(qū)域屬丘陵臺地，便于規(guī)劃開發(fā)。內有多座大型輸變電站、水廠、供氣公司等基礎能源設施，滿足經濟發(fā)展需要。 獅山鎮(zhèn)規(guī)劃： 獅山已初步發(fā)展成為南海乃至佛山的產業(yè)、科研、教育基地。今后獅山的發(fā)展定位是 “新規(guī)劃、新產業(yè)、新城區(qū) ”，也就是要 發(fā)展成為南海新的產業(yè)發(fā)展核心，佛山 “2+5” 35 組團城市體系中 5 個 3050 萬人口規(guī)模的中心城鎮(zhèn)之一，建成南海新的城市副中心。發(fā)展目標是以獅山為載體用 10 年時間再造一個新南海，成為佛山市新型工業(yè)化發(fā)展道路的示范區(qū)。具體在經濟指標上就是用 10 年時間即是到 2021 年實現工農業(yè)總產值達 1000億元， GDP480 億元，相當于現在全區(qū)的經濟總量。近期目標是從現在起用 3 年時間實現 GDP 翻一番，達到 200 億元。 獅山鎮(zhèn)資源： 獅山是南海土地資源最豐富的鎮(zhèn)（街道），轄區(qū)范圍內超過 65%的區(qū)域屬山崗丘陵地帶，其中大部分仍保持 自然生態(tài)，易于今后規(guī)劃開發(fā)。獅山基礎能源充足，內有多座50 萬伏、 11 萬伏輸變電站、南海第二水廠、南海天然氣有限公司獅山分公司等基礎能源設施。 經濟開發(fā)區(qū) 廣東佛山南海經濟開發(fā)區(qū)是位于廣東省佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)的省級工業(yè)園區(qū)，同時也是佛山市國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū) “一區(qū)六園 ”之一的 “佛山 南海園 ”。開發(fā)區(qū)位于佛山市南海區(qū)中西部，地處廣佛都市圈中心地帶，屬于區(qū)域性交通樞紐。 開發(fā)區(qū)將自身定位于南中國的國際化產業(yè)綠色新城，把綠色環(huán)保作為開發(fā)理念，以平板顯示器件、汽車零配件、智能家電、半導體照明和風力發(fā)電設備制造 五大龍頭產業(yè)為主導，把軟件園作為創(chuàng)新重心，使開發(fā)區(qū)的大、中、小企業(yè)有效結合，實現內外資共引的多元化發(fā)展格局，并將研發(fā)、生產、商貿、居住、教育等多種城市功能融為一體，走出一條以生態(tài)集約和高新科技為核心的新型工業(yè)化道路。 在各級政府的大力支持下，開發(fā)區(qū)先后獲得 “國家電子信息產業(yè)基地 ”、 “國家（佛山）顯示器件產業(yè)園 ”、 “廣東省火炬計劃特色產業(yè)基地 ”、 “廣東省知識產權試點園區(qū) ”、“南海 中國家用電器創(chuàng)新工業(yè)園 ”等榮譽稱號。 六大片區(qū)介紹 軟件園 36 軟件園重點發(fā)展國家科研項目和職業(yè)培訓，以及創(chuàng)意產業(yè)、軟件外包、數字媒 體等高新技術產業(yè)?，F已進駐廣東輕工職業(yè)技術學院、華南師范大學南海校區(qū)、南海東軟信息技術學院、廣東省石油化工職業(yè)技術學校等 4 所重點高校。 除此之外，開發(fā)區(qū)還擁有創(chuàng)業(yè)中心和研發(fā)中心大樓等多個企業(yè)孵化平臺，并已引入廣東（南海）數字創(chuàng)新產業(yè)公共服務平臺、廣東平板顯示產業(yè)技術研究院、中山大學佛山研究院、濟勝光電、國凱數字媒體、朗肽生物制藥等多家科研機構和高新企業(yè)。 松夏園 松夏園 A 區(qū)位于開發(fā)區(qū)東北部，產業(yè)定位以家電、汽配、食品、玩具為主，業(yè)已形成以白色家電、小家電的制造及相應的配件、服務為主的特色家電產業(yè)，吸引了美國 、日本、韓國、意大利等多個國家和國內的知名企業(yè)落戶發(fā)展。知名企業(yè)品牌包括東芝、TCL、伊立浦等。 松夏園 C 區(qū)位于開發(fā)區(qū)北部，以大型資本密集型企業(yè)集團為主要引進目標，以發(fā)展汽配等高新技術產業(yè)為主?，F已引入本田零部件、旭硝子汽車玻璃等大型項目入園。 光電顯示器件產業(yè)園 光電顯示器件產業(yè)園地處開發(fā)區(qū)西北部，背靠青山綠水，東面、北面與快速交通干線相連，距離珠二環(huán)高速和 “佛山一環(huán) ”出入口僅數百米。憑借著方便、快捷的珠三角海、陸、空交通網絡中心位置，為進駐園區(qū)企業(yè)大大地提高運輸效率并減少物流成本。同時，廣東省進出總量占 全國的三分之一，地方政府和海關、檢驗檢疫等部門確保對TFT—LCD 項目提供高效服務。 到目前為止，該園區(qū)已引入奇美電子、菱展光電、奇明光電等平板顯示產業(yè)的上下游知名企業(yè)相繼進駐。 汽配園 汽配園位于開發(fā)區(qū)西南部，已吸引包括世界 500 強企業(yè)本田汽車用品、愛信精機以及阿茲米特、國分等一大批優(yōu)質汽配項目進駐，實現了本田、豐田、日產三大日本汽車生產廠商的汽配供應商齊聚南海的格局，一條涵蓋汽車配件生產、整車制造、銷售及服務的產業(yè)鏈在此形成。 南園 37 南園北接廣三高速公路、 321 國道，園內以大型高科技民營企業(yè)、 IT 巨頭、 跨國公司等技術密集型、資金密集型企業(yè)為主，通過大力發(fā)展內源和外源經濟有機結合、外向型為主、產業(yè)關聯度高的科技先導型工業(yè)。知名企業(yè)包括樂家潔具、福迪汽車、廣東雪萊特、萬能達精密組件等。 北園 北園于 2021 年底正式啟動建設，以大型資本密集型企業(yè)集團為主要引進目標，主要發(fā)展機械、塑料、家具產業(yè)、汽配、輕工機械制造、光電照明、家具等產業(yè)，目前已有佛山豐田紡織汽車零部件、薩克米陶瓷機械、中顯科技、鼎峰珠寶、歌泰家具等大型企業(yè)進駐。 38 房地產市場分析 佛山房地產市場分析 ： 2021 年，根據佛山市房地產 數據統計，盡管受到 “417”和 “929”新政的夾擊，佛山樓市今年仍不失 “金九銀十 ”，這兩個月內量價齊升。業(yè)內分析，進入第四季度，受高層消費者青睞的高端項目逐步入市，未來成交或現量跌價升態(tài)勢。 “金九銀十 ”量價齊升成定局 作為樓市的傳統銷售旺季， “金九銀十 ”的銷售成績歷來頗受業(yè)界看重。記者從佛山數家 房地產 代理公司提供的調研數據了解到， 9 月、 10 月的銷售總體狀況 呈量價齊升走勢。業(yè)內普遍認為，雖至今未見官方數據出臺，但佛山樓市實現 “金九銀十 ”基本成定局。 據佛山世聯數據分析，今年 9 月份，佛山樓市完全呈現出 “金九 ”的供銷兩旺之勢，簽約成交量環(huán)比再次大升，成交套數突破萬套，成交面積接近 120 萬平方米，成交總金額直逼百億元，成交均價繼續(xù)上漲，各項指標全面刷新紀錄，市場整體表現為量價齊升。 10 月份，佛山全市成交套數 11602 套，成交面積為 萬平方米，成交均價為8605 元 /㎡，高于 9 月份的成交均價 8277 元 /㎡。數據表明， “銀十 ”成績不遜于 “金九 ”，兩者共同完成了 “金九銀十 ”的銷售預期。 市場：理性需求力壓新政 今年新政頻出，從 “417”到 “929”，業(yè)內擔憂樓市受此影響而銷量下跌的時候，現實的數據給人們吃了 “定心丸 ”。在新政夾擊之下，佛山樓市為何淡定如故呢？ 業(yè)內認為，供求關系的作用仍是根源所在。今年第一、第二季度佛山市場的供應量仍處于緊缺狀態(tài)，在 4 月 “史上最嚴 ”調控的作用下，需求更是被進一步壓抑。但行政手段在市場環(huán)境下僅能起短暫的調節(jié)作用，歸根到底還是供求機制起決定作用，在合適的契機下，需求釋放便是順理成章之事。 從 7 月開始，眾多新盤特別是品牌開發(fā)商的優(yōu)質大 盤，以合理價位入市便是契機，在個盤實現熱銷、迅速占領市場時，也引導需求逐步釋放，帶動周邊區(qū)域樓盤的成交回升。在成交價格上，全市均價并未在成交量大增的同時大幅反彈，市場整體表現理性。 另據佛山泛澳代理公司分析稱，從全市來看，本年的 “金九銀十 ”傳統銷售旺季毫無 39 懸念地實現了 “雙豐收 ”。此外，由于順德區(qū)萬科、保利、招商等地產大鱷扎堆集中在亞運前推貨，量價保持高位運作，成為整個佛山樓市的 “生力軍 ”。 第四季度：高端消費唱主角 “進入第四季度，受新政及亞運停工等政策影響，全市在這個階段的供應量將比前三季度大為減少，主要 是陸續(xù)上市的高端項目唱主調。 ”佛山經緯公司調研部經理李華宇認為，隨著利海尖東半島、 萬科金域藍灣 等高端項目的入市，市場的成交量將有所回落，但成交均價會有所上升。 此外，目前樓市新政的調控效力在 11 月開始擴散，導致部分消費能力不高的準購房者止步入市，觀望氛圍又開始形成。 “如果說第三季度的產品為中低結構，那么到了第四季度后半 期，產品結構多以高端消費為主導。 ”李華宇分析，這些高端項目主要的消費群是高收入階層。這個階層多以改善型需求為主，又具有充裕的財富積累，受房貸政策影響極小，消費能力頗受商家青睞。 有業(yè)內分析，展望后市，市場供應量充裕，需求不會因供應短缺而壓抑，不會形成嚴重的觀望期，但也難以再現 “金九銀十 ”成交量大漲的局勢，將呈平穩(wěn)狀態(tài)。在價格上，開發(fā)商資金得到回籠，存量銷售項目主動下調價格的可能性低；新入市項目也將以合理定價求快速變現，第四季度的房價上升趨勢或不明顯。 佛山 1 月 10 月成交情況 月份 成交面積（萬㎡） 成 交均價（元 /㎡） 1 月 7935 2 月 7629 3 月 8095 4 月 7978 5 月 7720 6 月 8051 7 月 7851 8 月 8163 40 9 月 8277 10 月 8605 獅山房地產市場分析 ： 隨著佛山禪桂中心組團的飽和，佛山樓市向周邊近郊再到遠郊發(fā)展是未來的發(fā)展趨勢。 “看著廣州的房地產發(fā)展歷程，也是經歷了從市區(qū)到近郊再到遠郊的發(fā)展過程，所以佛山未來近郊 項目的開發(fā)是一種趨勢，必然要向周邊走，市區(qū)交通問題，配套問題滿足不了市民的要求，必然要外擴。 ”，外擴其實像現在廣州的番禺，前幾年出現了交通問題，番禺的交通問題項目都是大項目，自己可以配樓巴，但是政府發(fā)現每天跑在路上的看樓大巴有 200 多輛，把洛溪橋全部堵死了。后來政府考慮到是不是統一把看樓大巴全部收編。 而作為佛山城區(qū)近郊項目的開發(fā)，有幾大優(yōu)勢。一是環(huán)境好，價格便宜；第二是發(fā)展前景非常樂觀，像目前的獅山、東平幾大板塊，也就是說佛山城區(qū)周邊的幾個近郊板塊，有一些政策的導向去引導這些區(qū)域的發(fā)展。作為近郊項目的開發(fā) ，要注意幾點問題：一是交通問題怎么解決，第二是配套問題，第三是生活成本的問題，還有一個是目前佛山市區(qū)舊城改造對郊區(qū)項目的沖擊。這個牽涉到每個項目的定位問題，在拿到一塊地以后，這塊地前期怎么去定位，針對的是什么樣的客戶群體?，F在買近郊項目的人可能有幾種，一種可能是目前在市區(qū)有居住，或者在周邊有地方住的，想改善環(huán)境，住的更好一點，更舒服一點。另外一種就是原來住在市區(qū)，買不起市區(qū)的房子，只能買到周邊區(qū)域。不同的定位會造成開發(fā)商開發(fā)不同類型的產品。 講到廣佛同城橋頭堡，現在每個開發(fā)商做的還是不錯的，只要挨著路邊的， 只要大家可以看到的地方，每個開發(fā)商都會用盡全力做到最好，把最美的一面展現給消費者。廣佛同城確實希望能夠讓更多的外來人口，包括廣州人也好，周邊城市過來的也好，看到佛山整個城市環(huán)境是非常漂亮的，作為廣佛同城，作為廣佛一體化是共榮共辱的。不管是佛山還是廣州，都想吸納更多周邊的人進入到廣州和佛山。 從獅山城市規(guī)劃角度來說，規(guī)劃起點相當高，產業(yè)鏈也是很豐富的。二三產業(yè)以及高端的地產產業(yè)（教育、高新技術、產品研發(fā)）等等方面，整個產業(yè)鏈非常豐富。尤其是在教育配套設施這一塊，應該說在珠三角二線城市里面是相當高的，從過去幾年 發(fā)展 41 來看，選擇獅山的客戶還是看中投資前景。 現在的發(fā)展處于蓄勢待發(fā)的階段。目前主要是兩塊，一塊就是南國桃園旅游度假區(qū)，這個板塊具體概況就是：隨著過去十年的發(fā)展，目前在南海已經是生態(tài)豪宅區(qū)，滿足了南海禪城以及廣東部分區(qū)域，且富有注重享受生活人群的度假需求。另外一塊就是松崗原來城區(qū)的板塊，承接的客戶主要是南海東部以及松崗本地的一些居住改善型的人群，客源方面相當充足。大部分的客戶都是來自于大瀝、鹽步，不僅是獅山鎮(zhèn)的客戶，還可以輻射南海經濟比較密集的區(qū)域，從過去三年來說，無論是從量和價上每年都有階梯突破。但 08 年是 個例外， 08 年是比較差的一年，從 06—09 年整體發(fā)展態(tài)勢每年都會有一個新的上升臺階。 獅山四年的房價漲幅大概是 1 倍左右，這個額度也是跟佛山大勢價格發(fā)展脈搏比較相近的。雖然過去幾年發(fā)展比較好，但 獅山 還是處于蓄勢待發(fā)的階段，未來會形成為珠三角非常有名的生態(tài)居住區(qū)。 獅山 商業(yè)地產 發(fā)展前景廣闊。 42 第三章 項目的功能 定位 及規(guī)模 項目地塊分析 地塊條件分析 本地塊位于