【導讀】發(fā)揮項目地塊的獨特區(qū)位和景觀優(yōu)勢，有效利用極為珍貴的溫泉資源，運動會所為一體的主題酒店。億元，預計12年收回全部投資。在發(fā)達國家，休閑時代已經(jīng)到來；在中國，特別是在沿海發(fā)達。市場的領導品牌。筑面積350平方米，計劃5年內將建成為可容納8-10萬居民的大社區(qū)。慶市主城區(qū)最大的水岸新城。該地塊原建有一消防站，搬遷后經(jīng)綜合分析，被。認為不適合做住宅和其它商業(yè)用途。鑒于融僑半島的大盤特性以及獨。融僑半島最重要的商業(yè)配套項目之一。并開始向社區(qū)業(yè)主供水。由于目前的產(chǎn)量供過于求，有上千噸的水資。事實證明，該項目的宣傳對銷售已起到了一定的促進作用。提升融僑地產(chǎn)的品牌形象。適當利用的橋頭保護綠地。項目總建筑面積為21606平方米，由三個。重慶市人口為3107萬人，是中國人口最多的直轄市，其中主城區(qū)常住人口約500萬人，加流動人口總共約800萬人。

　　

【正文】 的市場前景： （ 1）、目前重慶市場已經(jīng)出現(xiàn)了會員俱樂部消費群體，他們需要高檔次的私密性強的消費空間，而能滿足這一要求的消費場所幾乎沒有。融僑溫泉酒店的會員俱樂部的操作形式和系列的會員專屬消費場所正好迎合了這一需求，市場前景比較良好； 融僑溫泉酒店項目計 劃書 28 （ 2）、真正意義上的會員是身份的象征，加入高檔會員俱樂部是上流社會成員的消費趨勢和社交需求； （ 3）、 真正成功的 會員俱樂部是政要、富商、名流、美女、雅士的聚集地，是眾多人向往的“名利場”，是一種社會地位和身份的象征，也是部分投機者眼中的“機會”所在地。這些特殊的群體會把加入會員俱樂部作為一種投資，以便他們打入上流社會，這也是酒店會員制營銷的一個契機。 國內成功會員俱樂部情況 會員俱樂部制在國外已發(fā)展得非常成熟。在中國，成功的會員制俱樂部也不乏實例，僅舉北京一地的例子，就足見這種營銷模式的強大優(yōu)勢。 北京地區(qū)成功的會員制俱樂部（表七） 項目 京城俱樂部 長安俱樂部 北京美洲俱樂部 地址 北京市朝陽區(qū)新源 南路 6號 ,京城大廈 50層 中國北京東長安街 10號 建國門北大街 8號（華潤大廈 28層） 會員人數(shù) 1300名左右 900多名 350名 會費 終生會員會費 8萬 月會費 1400元 終生會員會費 年會費 1250美金 會員卡直接收益 8600萬元 4480萬元 會員制俱樂部將是融僑溫泉酒店最主要的運營策略，并將構成酒店核心競爭力的重要組成部分。 融僑溫泉酒店項目計 劃書 29 十、管理團隊 優(yōu)秀的管理團隊是融僑溫泉酒店取得成功的重要保證。 在項目長達一年的籌備過程中，我們通過招聘、 挖角、推薦等多種方式，逐步組建了一個在個人品格、綜合素質、專業(yè)技能、從業(yè)經(jīng)驗等方面均屬一流的管理團隊。經(jīng)過一段時間的溝通和磨合，目前這個團隊在理念、協(xié)作、溝通等方面達到了最佳迎戰(zhàn)狀態(tài)，完全有能力經(jīng)營好融僑溫泉酒店。 酒店主要管理人員情況簡介（表八） 姓名 性別 專業(yè)領域 從業(yè)時間 從業(yè)經(jīng)歷 準備任職崗位 王永毅 男 商業(yè)運做， 酒店管理 10 年以上 ――主要擔任過： 金山酒店副總經(jīng)理；南方花園酒店總經(jīng)理；重慶大酒店總經(jīng)理；天賜溫泉酒店總經(jīng)理 備注：曾主要負責過兩家有代表性酒店的籌建和經(jīng)營管理工作，其中金山 酒店為當時最為火爆的商務酒店；天賜溫泉為重慶目前最出色的溫泉酒店； 融僑溫泉酒店 總經(jīng)理 姜濤 男 酒店市場 營銷 8 年 ――主要擔任過： 晶都酒店房務部總監(jiān)助理；勁力酒店前臺部經(jīng)理；皇嘉大酒店營銷總監(jiān) 融僑溫泉酒店 市場營銷部經(jīng)理 龍尤 男 酒店餐飲、 娛樂管理 14 年 ――主要擔任過： 三亞金山假日酒店餐飲部經(jīng)理；重慶金山酒店餐飲部副經(jīng)理；西亞大酒店餐飲部經(jīng)理 融僑溫泉酒店 餐飲部經(jīng)理 鄭亞民 男 人力資源 管理 6 年 ――主要擔任過： 渝洲大學旅游學院講師；勁力酒店培訓經(jīng)理；皇嘉大酒店培訓經(jīng)理；廣西國 際大酒店人力資源總監(jiān)助理 融僑溫泉酒店 人力資源部經(jīng)理 吳心炳 男 酒店工程 管理 10 年 ―― 主要 擔任 過 ： 金山酒店工程部副經(jīng)理；海德大酒店工程部經(jīng)理；和府飯店工程部經(jīng)理 融僑溫泉酒店 工程部經(jīng)理 周玲 女 酒店財務 管理 17 年 ――主要擔任過： 重慶飯店有限公司財務部副經(jīng)理；潔誠集團資金部經(jīng)理；皇嘉大酒店財務主任 融僑溫泉酒店財務部經(jīng)理 融僑溫泉酒店項目計 劃書 30 十一、財務計劃 （一） 、財務假設 籌備、興建期： 融僑溫泉酒店于 2021 年初籌備、興建，年末開業(yè)經(jīng)營。 營運估計期限： 2021 年至 2019 年，經(jīng)營期 15年 。 開發(fā)成本（表九）： 序號 項 目 金額（萬元） 總投資 轉固 經(jīng)營費用 1 土地 1,293 1,293 2 土建投資（按 800元 /平方計算） 2,088 2,088 3 裝修工程（酒店按 1500元 /m2，運動、溫泉會所按 1000元 /m2計算） 3,491 3,491 4 安裝工程（按 900元 /平方計算） 2,350 2,350 5 經(jīng)營設備設施 1,000 1,000 6 環(huán)境投資（ 700元 /平方計算） 1,375 1,375 7 不可預見費用 500 500 8 開辦費 800 800 合計 12,897 12,097 800 收入： 融僑溫泉酒店的收入包括客房、餐娛、溫泉、運動，各項收入預算詳見附表一。 營業(yè)成本和費用： 依經(jīng)驗數(shù)據(jù)和同行水平估計各項目占其收入的比例估算，詳見附表二。 折舊、攤提年限： 融僑溫泉酒店項目計 劃書 31 各項資產(chǎn)依直線法、凈殘值 5%計算折舊，攤銷年限如下： 土地、建筑物： 50 年；機器設備： 10 年；裝修費用： 10 年；開辦費開業(yè)第一年攤銷。 稅率： 營業(yè)稅及附加： %；所得稅 33%。 利息收入：估計銀行存款約占總收入 5%，存款利率 2%（年）。 土地、建筑物、設備 清理 收入： 土地以原土地取得成本之 2 倍估計，建筑物和設備以折舊后殘值估計。 （二）、 資本結構預估 資金需求及來源： 開發(fā)成本需資金 12897 萬元，流動資金 46萬元 。股東投資貨幣資金 3000 萬元，實物投資 1293 萬元（土地），合計投資 4293萬元，銀行融資 8650 萬元，資金合計 12943 萬元。 預計向銀行貸款 8650 萬元，融資資金占總投資額 %。 銀行貸款： 貸款額度： 8650萬元 撥款時間： 2021年陸續(xù)到位 利率： %(基準利率 %，上浮 10%) 期限：一年期短期流動資金貸款 還款期： 8 年， 2021 年起至 2021年止逐年還款，利息月付。 融僑溫泉酒店項目計 劃書 32 （三）、 財務預測 依據(jù)預估的營業(yè)收入、營業(yè)成本及費用，扣除相關財務費用，預計營運第二年后營業(yè)收入、經(jīng)營利潤和稅后凈利均呈穩(wěn)定增長。詳見附表三預估損益表。 整體凈現(xiàn)金流量是考慮興建期、營運期間的現(xiàn)金流量及第十五年土地、建筑物、設備等 清理收入 。詳見附表五預估現(xiàn)金流量表。 （四）、 投資報酬分析 依據(jù)現(xiàn)金流量分析結果，本方案的投資經(jīng)濟效益指標如下： 考慮基準折現(xiàn)率不易確定，故采用計算內部收 益率（投資報酬率），即 凈現(xiàn)值為零 的折現(xiàn)率來評價投資情況： 所得稅前內部收益率（ IRR）： % 所得稅后內部收益率（ IRR）： % 銀行貸款利率： 5 年期 %/ 3 年期 % 1 年期 % 以上利率為基準利率，另有 20%上浮比例。 從上數(shù)據(jù)，內部收益率均大于銀行貸款利率，說明此方案的投資收益高于銀行利息收益。 靜 態(tài)投資回收期： 12+融僑溫泉酒店項目計 劃書 33 酒店業(yè)投資回收期一般為 15年， 年的回收期屬行業(yè)先進水平，投資報酬 率高于銀行利率，說明此投資方案在財務上具有很強的可行性。 （五）、 經(jīng)營期盈虧平衡測算 依據(jù)預估的稅金、成本、費用、利息水平，測算出總收入下幅 %才達到盈虧平衡點，即年平均收入達到 4233 萬元時為本項目的保本點，說明本項目具有較大的贏利空間。 （六）、 鑒于公司目前資金安排上的輕重緩急和優(yōu)先次序，為把握市場先機，加快項目進展，建議重點考慮以下兩種方式。 合資開發(fā)； 獨立開發(fā)產(chǎn)權式酒店，以期迅速回籠投資資金。 （兩種方式的具體論述另案報告） 融僑溫泉酒店項目計 劃書 34 結 語 該項目成敗的關鍵在于能否 堅持和系統(tǒng)執(zhí)行酒店的定位。如果我們在投資速度、投資力度和實際運作諸方面不能按本計劃書的要求落實到位，致使定位出現(xiàn)較大偏差，則我們預計的各項目標就很難實現(xiàn)。 本計劃書所設計的創(chuàng)新性營運模式和謹慎的財務分析表明，本項目有著很好的可操作性和盈利性。融僑溫泉酒店的成功運行，必將對發(fā)展融僑半島的整個商業(yè)系統(tǒng)起到至為重要的領頭和牽動作用，進而有力地促進融僑半島的住宅銷售，并最終有效地提升融僑地產(chǎn)品牌價值和品牌形象。 酒店、旅游及商業(yè)項目籌備處 2021 年 11 月 16日