【導(dǎo)讀】發(fā)揮項(xiàng)目地塊的獨(dú)特區(qū)位和景觀優(yōu)勢(shì)，有效利用極為珍貴的溫泉資源，運(yùn)動(dòng)會(huì)所為一體的主題酒店。億元，預(yù)計(jì)12年收回全部投資。在發(fā)達(dá)國(guó)家，休閑時(shí)代已經(jīng)到來(lái)；在中國(guó)，特別是在沿海發(fā)達(dá)。市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)品牌。筑面積350平方米，計(jì)劃5年內(nèi)將建成為可容納8-10萬(wàn)居民的大社區(qū)。慶市主城區(qū)最大的水岸新城。該地塊原建有一消防站，搬遷后經(jīng)綜合分析，被。認(rèn)為不適合做住宅和其它商業(yè)用途。鑒于融僑半島的大盤特性以及獨(dú)。融僑半島最重要的商業(yè)配套項(xiàng)目之一。并開(kāi)始向社區(qū)業(yè)主供水。由于目前的產(chǎn)量供過(guò)于求，有上千噸的水資。事實(shí)證明，該項(xiàng)目的宣傳對(duì)銷售已起到了一定的促進(jìn)作用。提升融僑地產(chǎn)的品牌形象。適當(dāng)利用的橋頭保護(hù)綠地。項(xiàng)目總建筑面積為21606平方米，由三個(gè)。重慶市人口為3107萬(wàn)人，是中國(guó)人口最多的直轄市，其中主城區(qū)常住人口約500萬(wàn)人，加流動(dòng)人口總共約800萬(wàn)人。

　　

【正文】 的市場(chǎng)前景： （ 1）、目前重慶市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了會(huì)員俱樂(lè)部消費(fèi)群體，他們需要高檔次的私密性強(qiáng)的消費(fèi)空間，而能滿足這一要求的消費(fèi)場(chǎng)所幾乎沒(méi)有。融僑溫泉酒店的會(huì)員俱樂(lè)部的操作形式和系列的會(huì)員專屬消費(fèi)場(chǎng)所正好迎合了這一需求，市場(chǎng)前景比較良好； 融僑溫泉酒店項(xiàng)目計(jì) 劃書(shū) 28 （ 2）、真正意義上的會(huì)員是身份的象征，加入高檔會(huì)員俱樂(lè)部是上流社會(huì)成員的消費(fèi)趨勢(shì)和社交需求； （ 3）、 真正成功的 會(huì)員俱樂(lè)部是政要、富商、名流、美女、雅士的聚集地，是眾多人向往的“名利場(chǎng)”，是一種社會(huì)地位和身份的象征，也是部分投機(jī)者眼中的“機(jī)會(huì)”所在地。這些特殊的群體會(huì)把加入會(huì)員俱樂(lè)部作為一種投資，以便他們打入上流社會(huì)，這也是酒店會(huì)員制營(yíng)銷的一個(gè)契機(jī)。 國(guó)內(nèi)成功會(huì)員俱樂(lè)部情況 會(huì)員俱樂(lè)部制在國(guó)外已發(fā)展得非常成熟。在中國(guó)，成功的會(huì)員制俱樂(lè)部也不乏實(shí)例，僅舉北京一地的例子，就足見(jiàn)這種營(yíng)銷模式的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)。 北京地區(qū)成功的會(huì)員制俱樂(lè)部（表七） 項(xiàng)目 京城俱樂(lè)部 長(zhǎng)安俱樂(lè)部 北京美洲俱樂(lè)部 地址 北京市朝陽(yáng)區(qū)新源 南路 6號(hào) ,京城大廈 50層 中國(guó)北京東長(zhǎng)安街 10號(hào) 建國(guó)門北大街 8號(hào)（華潤(rùn)大廈 28層） 會(huì)員人數(shù) 1300名左右 900多名 350名 會(huì)費(fèi) 終生會(huì)員會(huì)費(fèi) 8萬(wàn) 月會(huì)費(fèi) 1400元 終生會(huì)員會(huì)費(fèi) 年會(huì)費(fèi) 1250美金 會(huì)員卡直接收益 8600萬(wàn)元 4480萬(wàn)元 會(huì)員制俱樂(lè)部將是融僑溫泉酒店最主要的運(yùn)營(yíng)策略，并將構(gòu)成酒店核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。 融僑溫泉酒店項(xiàng)目計(jì) 劃書(shū) 29 十、管理團(tuán)隊(duì) 優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)是融僑溫泉酒店取得成功的重要保證。 在項(xiàng)目長(zhǎng)達(dá)一年的籌備過(guò)程中，我們通過(guò)招聘、 挖角、推薦等多種方式，逐步組建了一個(gè)在個(gè)人品格、綜合素質(zhì)、專業(yè)技能、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)等方面均屬一流的管理團(tuán)隊(duì)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的溝通和磨合，目前這個(gè)團(tuán)隊(duì)在理念、協(xié)作、溝通等方面達(dá)到了最佳迎戰(zhàn)狀態(tài)，完全有能力經(jīng)營(yíng)好融僑溫泉酒店。 酒店主要管理人員情況簡(jiǎn)介（表八） 姓名 性別 專業(yè)領(lǐng)域 從業(yè)時(shí)間 從業(yè)經(jīng)歷 準(zhǔn)備任職崗位 王永毅 男 商業(yè)運(yùn)做， 酒店管理 10 年以上 ――主要擔(dān)任過(guò)： 金山酒店副總經(jīng)理；南方花園酒店總經(jīng)理；重慶大酒店總經(jīng)理；天賜溫泉酒店總經(jīng)理 備注：曾主要負(fù)責(zé)過(guò)兩家有代表性酒店的籌建和經(jīng)營(yíng)管理工作，其中金山 酒店為當(dāng)時(shí)最為火爆的商務(wù)酒店；天賜溫泉為重慶目前最出色的溫泉酒店； 融僑溫泉酒店 總經(jīng)理 姜濤 男 酒店市場(chǎng) 營(yíng)銷 8 年 ――主要擔(dān)任過(guò)： 晶都酒店房務(wù)部總監(jiān)助理；勁力酒店前臺(tái)部經(jīng)理；皇嘉大酒店?duì)I銷總監(jiān) 融僑溫泉酒店 市場(chǎng)營(yíng)銷部經(jīng)理 龍尤 男 酒店餐飲、 娛樂(lè)管理 14 年 ――主要擔(dān)任過(guò)： 三亞金山假日酒店餐飲部經(jīng)理；重慶金山酒店餐飲部副經(jīng)理；西亞大酒店餐飲部經(jīng)理 融僑溫泉酒店 餐飲部經(jīng)理 鄭亞民 男 人力資源 管理 6 年 ――主要擔(dān)任過(guò)： 渝洲大學(xué)旅游學(xué)院講師；勁力酒店培訓(xùn)經(jīng)理；皇嘉大酒店培訓(xùn)經(jīng)理；廣西國(guó) 際大酒店人力資源總監(jiān)助理 融僑溫泉酒店 人力資源部經(jīng)理 吳心炳 男 酒店工程 管理 10 年 ―― 主要 擔(dān)任 過(guò) ： 金山酒店工程部副經(jīng)理；海德大酒店工程部經(jīng)理；和府飯店工程部經(jīng)理 融僑溫泉酒店 工程部經(jīng)理 周玲 女 酒店財(cái)務(wù) 管理 17 年 ――主要擔(dān)任過(guò)： 重慶飯店有限公司財(cái)務(wù)部副經(jīng)理；潔誠(chéng)集團(tuán)資金部經(jīng)理；皇嘉大酒店財(cái)務(wù)主任 融僑溫泉酒店財(cái)務(wù)部經(jīng)理 融僑溫泉酒店項(xiàng)目計(jì) 劃書(shū) 30 十一、財(cái)務(wù)計(jì)劃 （一） 、財(cái)務(wù)假設(shè) 籌備、興建期： 融僑溫泉酒店于 2021 年初籌備、興建，年末開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。 營(yíng)運(yùn)估計(jì)期限： 2021 年至 2019 年，經(jīng)營(yíng)期 15年 。 開(kāi)發(fā)成本（表九）： 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)元） 總投資 轉(zhuǎn)固 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 1 土地 1,293 1,293 2 土建投資（按 800元 /平方計(jì)算） 2,088 2,088 3 裝修工程（酒店按 1500元 /m2，運(yùn)動(dòng)、溫泉會(huì)所按 1000元 /m2計(jì)算） 3,491 3,491 4 安裝工程（按 900元 /平方計(jì)算） 2,350 2,350 5 經(jīng)營(yíng)設(shè)備設(shè)施 1,000 1,000 6 環(huán)境投資（ 700元 /平方計(jì)算） 1,375 1,375 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 500 500 8 開(kāi)辦費(fèi) 800 800 合計(jì) 12,897 12,097 800 收入： 融僑溫泉酒店的收入包括客房、餐娛、溫泉、運(yùn)動(dòng)，各項(xiàng)收入預(yù)算詳見(jiàn)附表一。 營(yíng)業(yè)成本和費(fèi)用： 依經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和同行水平估計(jì)各項(xiàng)目占其收入的比例估算，詳見(jiàn)附表二。 折舊、攤提年限： 融僑溫泉酒店項(xiàng)目計(jì) 劃書(shū) 31 各項(xiàng)資產(chǎn)依直線法、凈殘值 5%計(jì)算折舊，攤銷年限如下： 土地、建筑物： 50 年；機(jī)器設(shè)備： 10 年；裝修費(fèi)用： 10 年；開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)業(yè)第一年攤銷。 稅率： 營(yíng)業(yè)稅及附加： %；所得稅 33%。 利息收入：估計(jì)銀行存款約占總收入 5%，存款利率 2%（年）。 土地、建筑物、設(shè)備 清理 收入： 土地以原土地取得成本之 2 倍估計(jì)，建筑物和設(shè)備以折舊后殘值估計(jì)。 （二）、 資本結(jié)構(gòu)預(yù)估 資金需求及來(lái)源： 開(kāi)發(fā)成本需資金 12897 萬(wàn)元，流動(dòng)資金 46萬(wàn)元 。股東投資貨幣資金 3000 萬(wàn)元，實(shí)物投資 1293 萬(wàn)元（土地），合計(jì)投資 4293萬(wàn)元，銀行融資 8650 萬(wàn)元，資金合計(jì) 12943 萬(wàn)元。 預(yù)計(jì)向銀行貸款 8650 萬(wàn)元，融資資金占總投資額 %。 銀行貸款： 貸款額度： 8650萬(wàn)元 撥款時(shí)間： 2021年陸續(xù)到位 利率： %(基準(zhǔn)利率 %，上浮 10%) 期限：一年期短期流動(dòng)資金貸款 還款期： 8 年， 2021 年起至 2021年止逐年還款，利息月付。 融僑溫泉酒店項(xiàng)目計(jì) 劃書(shū) 32 （三）、 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 依據(jù)預(yù)估的營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本及費(fèi)用，扣除相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用，預(yù)計(jì)營(yíng)運(yùn)第二年后營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和稅后凈利均呈穩(wěn)定增長(zhǎng)。詳見(jiàn)附表三預(yù)估損益表。 整體凈現(xiàn)金流量是考慮興建期、營(yíng)運(yùn)期間的現(xiàn)金流量及第十五年土地、建筑物、設(shè)備等 清理收入 。詳見(jiàn)附表五預(yù)估現(xiàn)金流量表。 （四）、 投資報(bào)酬分析 依據(jù)現(xiàn)金流量分析結(jié)果，本方案的投資經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)如下： 考慮基準(zhǔn)折現(xiàn)率不易確定，故采用計(jì)算內(nèi)部收 益率（投資報(bào)酬率），即 凈現(xiàn)值為零 的折現(xiàn)率來(lái)評(píng)價(jià)投資情況： 所得稅前內(nèi)部收益率（ IRR）： % 所得稅后內(nèi)部收益率（ IRR）： % 銀行貸款利率： 5 年期 %/ 3 年期 % 1 年期 % 以上利率為基準(zhǔn)利率，另有 20%上浮比例。 從上數(shù)據(jù)，內(nèi)部收益率均大于銀行貸款利率，說(shuō)明此方案的投資收益高于銀行利息收益。 靜 態(tài)投資回收期： 12+融僑溫泉酒店項(xiàng)目計(jì) 劃書(shū) 33 酒店業(yè)投資回收期一般為 15年， 年的回收期屬行業(yè)先進(jìn)水平，投資報(bào)酬 率高于銀行利率，說(shuō)明此投資方案在財(cái)務(wù)上具有很強(qiáng)的可行性。 （五）、 經(jīng)營(yíng)期盈虧平衡測(cè)算 依據(jù)預(yù)估的稅金、成本、費(fèi)用、利息水平，測(cè)算出總收入下幅 %才達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，即年平均收入達(dá)到 4233 萬(wàn)元時(shí)為本項(xiàng)目的保本點(diǎn)，說(shuō)明本項(xiàng)目具有較大的贏利空間。 （六）、 鑒于公司目前資金安排上的輕重緩急和優(yōu)先次序，為把握市場(chǎng)先機(jī)，加快項(xiàng)目進(jìn)展，建議重點(diǎn)考慮以下兩種方式。 合資開(kāi)發(fā)； 獨(dú)立開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店，以期迅速回籠投資資金。 （兩種方式的具體論述另案報(bào)告） 融僑溫泉酒店項(xiàng)目計(jì) 劃書(shū) 34 結(jié) 語(yǔ) 該項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵在于能否 堅(jiān)持和系統(tǒng)執(zhí)行酒店的定位。如果我們?cè)谕顿Y速度、投資力度和實(shí)際運(yùn)作諸方面不能按本計(jì)劃書(shū)的要求落實(shí)到位，致使定位出現(xiàn)較大偏差，則我們預(yù)計(jì)的各項(xiàng)目標(biāo)就很難實(shí)現(xiàn)。 本計(jì)劃書(shū)所設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性營(yíng)運(yùn)模式和謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)分析表明，本項(xiàng)目有著很好的可操作性和盈利性。融僑溫泉酒店的成功運(yùn)行，必將對(duì)發(fā)展融僑半島的整個(gè)商業(yè)系統(tǒng)起到至為重要的領(lǐng)頭和牽動(dòng)作用，進(jìn)而有力地促進(jìn)融僑半島的住宅銷售，并最終有效地提升融僑地產(chǎn)品牌價(jià)值和品牌形象。 酒店、旅游及商業(yè)項(xiàng)目籌備處 2021 年 11 月 16日