個人商用房按揭貸款大全-資料下載頁
2025-10-05 02:59本頁面
【正文】 人）提供另一套房產(chǎn)作共同抵押，擔(dān)保個人商業(yè)用房貸款債權(quán)標的，自然人提供的第二套房產(chǎn)擔(dān)保額不低與公司法人房產(chǎn)份額，通過降低抵押率、辦理強制執(zhí)行公證等綜合手段，確保我行債權(quán)的順利實現(xiàn)。在法人按揭操作中可能遇到的主要二大問題：，擔(dān)保同一債權(quán)的多套房產(chǎn)若跨區(qū)，則需抵押物所在區(qū)房產(chǎn)交易中心辦理抵押登記，將增加操作難度和貸款成本。在借款合同中需增加對于借款同一債權(quán)，由兩或多套房產(chǎn)共同抵押擔(dān)保的條款，并對違約責(zé)任做出明確界定，對于違約處理有明確的措施。五、可行性分析今年開始實施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》 對房貸訴訟執(zhí)行中房產(chǎn)拍賣問題作了的最新司法解釋，增加了我行的房貸抵押物的處理難度，實現(xiàn)房貸產(chǎn)品的創(chuàng)新，通過期房和現(xiàn)房共同抵押擔(dān)保同一債權(quán)，成為合理規(guī)避最高院的司法解釋，在政策界限內(nèi)繼續(xù)擴大我行房貸市場份額的最佳選擇。為規(guī)避政策風(fēng)險，我行在此方面曾作有益的嘗試，并成功發(fā)放一筆多套房產(chǎn)擔(dān)保同一債權(quán)的個人商業(yè)用房貸款，對于公司法人商業(yè)用房按揭具體操作流程設(shè)計有一定的參考價值。具體案例：今年二月，客戶孫某因購買某服裝批發(fā)市場商鋪向我行提出貸款申請。六間商鋪總價達1129萬元，共申請貸款563萬元，抵押率近50%。面對如此大額的貸款申請，我們立即展開了深入調(diào)查。首先考察借款人的還款能力和還款意愿，客戶孫某擁有該服裝批發(fā)市場四樓產(chǎn)權(quán)，年攤位租賃收入近2000萬元，同時開辦服飾商行，從事個體服裝經(jīng)營業(yè)務(wù)，公司結(jié)算量較大，現(xiàn)金流量充足，帳戶日均余額約200萬元。此外，孫某還是國泰君安證券公司寶山營業(yè)部重點理財客戶，也是我行VIP金融理財產(chǎn)品重點營銷對象，該客戶對我行代理基金銷售、人民幣理財產(chǎn)品等方面有初步合作意向。調(diào)查得知該客戶具備較強的還款能力和還款意愿，再來考察抵押物狀況，該商鋪商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢明顯，主營服裝批發(fā)的專業(yè)市場，租售均有固定客戶群體，屬黃金鋪位。抵押物具有良好的贏利性和流動性。綜和調(diào)查結(jié)果，我們認為該客戶信用情況良好，具備較強的還款能力和還款意愿。但商業(yè)用房貸款一直屬于我行的重點控制范圍，且高達563萬的貸款，近50%的抵押率確有一定的風(fēng)險。如何能兩全其美呢？既能留住優(yōu)質(zhì)客戶又能有效避免銀行風(fēng)險成了我們操作的重點。再次翻察客戶資料，我們發(fā)現(xiàn)客戶所擁有的另外11套房產(chǎn)均未設(shè)置抵押權(quán)，何不以這些房產(chǎn)共同抵押來降低該筆貸款的抵押率呢。我們在經(jīng)過慎重考慮并上報分行同意后，決定向?qū)O建偉夫婦發(fā)放三筆商業(yè)用房貸款，合計金額290萬元，期限10年，另由三套房產(chǎn)共同抵押，即由一套期房和一套現(xiàn)房共同擔(dān)保同一債權(quán)，在具體辦理抵押過程中，按照房產(chǎn)交易中心的要求，在各份借款抵押合同中明確注明抵押物權(quán)屬情況、面積、戶型、價值等要素，并順利取得了抵押證明。這筆貸款的成功發(fā)放為我們今后處理同類問題提供了一條新的途徑，能夠大大降低銀行的放貸風(fēng)險，同時又能防止優(yōu)質(zhì)客戶的流失。公司法人商業(yè)用房是對個人商業(yè)用房貸款的有益補充，通過期、現(xiàn)房或多套房產(chǎn)擔(dān)保同一債權(quán)，能在風(fēng)險可控的基礎(chǔ)上降低貸款抵押率，解決客戶經(jīng)理前臺營銷中的難題，更好地滿足客戶和市場需求，有較高的市場營銷價值。
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