【正文】 制、規(guī)范的市場運行機制、合理的收費支撐體系和老城區(qū)舊住宅歷史欠賬補償機制，努力開創(chuàng)物業(yè)管理的新局面。二、堅持責權(quán)利相統(tǒng)一的原則，落實物業(yè)區(qū)域?qū)俚毓芾砺氊煱凑諏俚毓芾碓瓌t，各區(qū)政府對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作負總責，區(qū)長是物業(yè)管理工作的第一責任人，分管城建工作的副區(qū)長負責抓好物業(yè)管理具體工作。各區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同）和社區(qū)居民委員會結(jié)合各自職責，具體行使以下物業(yè)管理職權(quán)：（一）區(qū)物業(yè)主管部門行使的物業(yè)管理職權(quán)。負責貫徹執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定；駐區(qū)物業(yè)服務企業(yè)備案工作；駐區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的日常指導和監(jiān)管工作；住宅物業(yè)項目招投標備案和采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)審批工作；劃分物業(yè)管理區(qū)域；監(jiān)督物業(yè)管理用房的配置和使用；物業(yè)承接驗收備案工作；業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案工作；業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導和監(jiān)督工作；物業(yè)服務企業(yè)信用信息采集、認定和信用等級初評工作；召集區(qū)聯(lián)席會議；協(xié)助市維修資金管理中心做好本轄區(qū)住房專項維修資金歸集工作；物業(yè)管理糾紛調(diào)處和信訪投訴（含市長熱線、區(qū)長熱線、數(shù)字城管“12319”服務熱線）處理工作；參與新建住宅交付使用的社會評審工作；法律法規(guī)政策規(guī)定的其他職權(quán)。區(qū)物業(yè)主管部門在行使物業(yè)管理權(quán)限中涉及行政許可的，須以區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門名義作出。（二）街道辦事處行使的物業(yè)管理職權(quán)。負責組織業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、備案工作；業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常指導、監(jiān)督工作；落實本轄區(qū)未實施物業(yè)管理居住區(qū)的管理服務工作；協(xié)助區(qū)物業(yè)主管部門做好物業(yè)服務企業(yè)日常監(jiān)管、物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)承接驗收備案、物業(yè)服務企業(yè)信用信息采集、認定和信用等級初評等工作；召開聯(lián)席會議，調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；組織開展本轄區(qū)物業(yè)服務滿意度調(diào)查工作；協(xié)調(diào)社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)相互之間的關(guān)系；法律法規(guī)政策規(guī)定的其他職權(quán)。（三）社區(qū)居民委員會行使的物業(yè)管理職權(quán)。負責配合街道辦事處做好物業(yè)服務企業(yè)日常監(jiān)管、物業(yè)管理區(qū)域劃分、企業(yè)信用信息采集、認定等工作；協(xié)助街道辦事處組織成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會工作，對暫未成立業(yè)主大會的居住區(qū)代行業(yè)主委員會職責；協(xié)助街道辦事處做好業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常指導、監(jiān)督工作；協(xié)助街道辦事處落實未實施物業(yè)管理居住區(qū)的管理服務，提供衛(wèi)生保潔、公共秩序維護、房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修、二次加壓供水等基礎(chǔ)性服務；協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)服務滿意度調(diào)查工作；促進社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理協(xié)調(diào)發(fā)展；法律法規(guī)政策規(guī)定的其他職權(quán)。三、健全完善以區(qū)為主的物業(yè)管理工作機制（一）強化機構(gòu)設(shè)置。各區(qū)政府要根據(jù)物業(yè)管理工作需要設(shè)置物業(yè)管理辦公室，負責指導、監(jiān)督、檢查轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。要按規(guī)定落實物業(yè)管理辦公室的編制、職數(shù)、經(jīng)費和人員，確保物業(yè)管理工作順利進行。（二）落實工作責任。各區(qū)政府負責組織區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處和社區(qū)居民委員會具體行使下放物業(yè)管理權(quán)限和法律法規(guī)政策規(guī)定的其他職權(quán)，妥善處理因具體行政行為產(chǎn)生的行政訴訟、行政復議、行政賠償、信訪投訴等工作，并依法承擔相應責任。（三）建立居住區(qū)“市、區(qū)、街”三級聯(lián)席會議制度。對在居住區(qū)管理活動中出現(xiàn)矛盾糾紛、涉及多個管理部門的，由街道辦事處組織社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會及相關(guān)單位召開聯(lián)席會議協(xié)商解決。經(jīng)協(xié)商仍無法解決的報請區(qū)政府組織召開聯(lián)席會議協(xié)商解決。出現(xiàn)跨區(qū)重大疑難矛盾糾紛的，由市住房保障和房產(chǎn)管理局牽頭組織召開聯(lián)席會議協(xié)調(diào)解決。四、加大政策支持力度，確保物業(yè)屬地區(qū)域管理工作落實到實處（一）大力推進老城區(qū)舊住宅改造。將老城區(qū)舊住宅改造納入城市發(fā)展規(guī)劃，力爭用3至5年時間基本完成全市老城區(qū)舊住宅改造工作。通過危房棚戶區(qū)改造、城市環(huán)境綜合整治、實施建筑節(jié)能改造和“平改坡”改造，夯實物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，逐步向標準化物業(yè)管理過渡。（二）重點抓好老城區(qū)舊住宅管理。對經(jīng)過改造具備物業(yè)管理條件的小區(qū)，由街道辦事處負責組織成立業(yè)主大會、選聘物業(yè)服務企業(yè)；暫未成立業(yè)主大會的，由社區(qū)居民委員會暫時代行業(yè)主委員會職責開展工作，并負責組織衛(wèi)生保潔、相關(guān)秩序維護和共用設(shè)施設(shè)備維修等工作，所發(fā)生的費用由業(yè)主共同承擔。（三）建立科學合理的物業(yè)服務收費價格體系。實行物業(yè)管理的小區(qū)要按照有關(guān)規(guī)定實行明碼標價收費。對因老城區(qū)舊住宅服務項目收費標準偏低以及一些項目尚未收費導致物業(yè)服務活動無法正常開展問題，要從建立健全收費機制入手，按照質(zhì)價相符、平等協(xié)商、保證基本運行成本的原則，抓緊研究制定一套簡易、可操作的物業(yè)服務收費指導辦法。（四）強化政策支持。支持區(qū)政府參與前期物業(yè)服務企業(yè)招投標，凡未通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理的項目，不予辦理商品房預售許可證。支持區(qū)政府強化新建物業(yè)承接驗收，凡未辦理承接驗收手續(xù)的不得交付使用。對物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)項目、提供物業(yè)管理服務的，應當交納物業(yè)服務信用保證金。保證金由區(qū)物業(yè)主管部門統(tǒng)一監(jiān)管，專項用于物業(yè)服務企業(yè)擅自退出管理、出現(xiàn)重大質(zhì)量事故的處置等。對物業(yè)服務企業(yè)定期進行信用考核、評價，將違法、違約等不良行為及時記入企業(yè)信用檔案，并向社會公布評定結(jié)果。對信用考核不合格的企業(yè)實行一票否決、禁止其承接新的物業(yè)項目。建設(shè)單位按規(guī)定配置的物業(yè)管理用房，應當為地面以上獨立成套房屋，具備水、電、氣、熱以及采光、通風等使用功能。城鄉(xiāng)規(guī)劃部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應當在規(guī)劃圖紙中明確標注物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)項目交付使用時，由區(qū)物業(yè)主管部門參與社會評審，對物業(yè)管理用房配置情況進行現(xiàn)場核實，未按規(guī)定標準配置物業(yè)管理用房的不得交付使用。二〇一〇年七月十二日