預(yù)售合同備案登記材料-資料下載頁
2024-10-13 17:49本頁面
【正文】 地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案以來，從國家到各個地方，相關(guān)的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進行修正《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款確立了商品房預(yù)售合同登記備案制度：“商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！背酥?，1998年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》、1994年建設(shè)部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中，都有關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的條款，規(guī)定了預(yù)售方進行合同備案登記的義務(wù)、時間及辦理登記備案手續(xù)的行政機關(guān)。但是對于預(yù)售合同登記備案制度的效力,上述國家及部門立法并沒有具體說明。僅從商品房預(yù)售合同登記相關(guān)規(guī)定的文字表述上看，法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國，不同類型的備案制度有不同的性質(zhì)和效力，學界對此也有爭議。豍因此，這些規(guī)定并不能明確該登記備案對合同效力的影響，能否對抗第三人等問題。由此也導(dǎo)致了對其效力及性質(zhì)的爭議。2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持?！庇纱吮砻?，預(yù)售合同登記備案不影響買賣合同的效力。對未經(jīng)登記的商品房預(yù)售合同，只要符合法律的生效要件，同樣可以認定為有效。但對于經(jīng)過登記的商品房預(yù)售合同，是否能夠?qū)沟谌?，仍存在的爭議。直至2011年《全國全國民事審判工作會議紀要》第16條規(guī)定：“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。確定買賣合同成立時間，應(yīng)綜合考慮合同在主管機關(guān)備案的時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時間等?！边@一會議紀要明確了司法部門對商品房預(yù)售合同備案登記效力的態(tài)度，即其不具有物權(quán)性質(zhì)，不能夠?qū)股埔獾谌?。?jīng)過登記的合同效力甚至不及對房屋的合法占有。（二）商品發(fā)預(yù)售合同備案登記制度設(shè)立的意義從法律規(guī)定看，預(yù)售合同登記備案制度的立法目的并不明確。但根據(jù)法條規(guī)定中采用的“備案登記”一詞，可以推斷進行預(yù)售合同登記的是要便于主管部門將預(yù)售合同記錄在案從而掌握情況。盡管上位立法并未明確該制度的立法目的，但在一些相應(yīng)的政策法規(guī)中有所提及，例如《海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于實行商品房買賣合同網(wǎng)上簽約和備案確認管理工作的通知》就明確了進行商品房買賣合同備案確認的目的是“為進一步規(guī)范商品房銷售行為，維護商品房買賣雙方的合法權(quán)益，提高商品房交易信息的透明度、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)關(guān)于預(yù)售合同登記備案制度的效力，我們可以看出，對商品房預(yù)售合同進行登記備案的制度設(shè)立目的主要是出于行政機關(guān)對商品房交易的管理監(jiān)督的需要。通過設(shè)立該制度，讓政府了解掌握商品房預(yù)售的相關(guān)情況。綜合分析關(guān)于預(yù)售合同登記備案的相關(guān)法律法規(guī)及有些地方的立法、政策，該制度在一定程度上可以阻止預(yù)售方一房二賣，保護買受方的合同權(quán)益。例如?？谑械南嚓P(guān)政策要求，“簽訂商品房買賣合同的房屋，要憑已經(jīng)備案確認的《海口市商品房買賣合同》辦理預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)登記、房屋權(quán)屬登記等業(yè)務(wù)”。同時海南省《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范商品房買賣合同備案注銷變更工作的通知》也要求，“房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的買受人不一致的，房屋登記機構(gòu)不得辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)?！边@在一定程度上就可以保護簽約人的利益。根據(jù)這些政策，如果預(yù)售方將房屋賣給備案合同以外的第三人，第三人將無法辦理房屋權(quán)屬登記，從而無法真正取得房屋的產(chǎn)權(quán)。但事實上，受到這一制度自身效力的限制，預(yù)售合同登記備案制度在保護預(yù)售合同當事人的權(quán)利這一問題上基本發(fā)揮不了任何功能。在實務(wù)中，就存在預(yù)售方與甲簽訂了商品房預(yù)售合同并進行登記備案，之后又與乙簽訂商品房買賣合同并且讓乙入住該房屋。在這種情況下，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，特別是最高院的會議紀要，首先應(yīng)保護乙的權(quán)利，則此時甲只能向預(yù)售方主張違約責任。對于甲而言，預(yù)售合同登記基本上起不到保護其權(quán)利的作用；對于開發(fā)商而言，只要沒有進行預(yù)告登記，就可以與第三人簽訂房屋買賣合同；對于第三人而言，只要證明自己“善意”并占有房屋即可獲得優(yōu)先權(quán)，并最終取得房屋所有權(quán)。
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