【正文】 示: 通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析（1）“光谷地區(qū)”概況信息技術(shù)的突飛猛進，給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡稱“武漢?中國光谷”）。（2）建筑類型住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例?！裥「邔?。目前小高層最大的特點是將其“領(lǐng)地”擴展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠的城鄉(xiāng)結(jié)合部。帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計，市場反映良好?！窀邔?。目前曲靖市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。它們都以高品質(zhì)樹立的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀?！駝e墅。曲靖特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。本項目建筑類型：以別墅（A3)為主干，周圍點綴布局（H1/H2/H3/HP型）多層住宅。整個小區(qū)外觀上錯落有致。配比：別墅：A1 戶A2 戶A3 戶A4 戶 多層：H1型 戶、H2型 戶、H3型戶、HP型戶 高層：G1型 戶G2型 戶 G3型 戶G4型 戶目標市場地位 項目銷售目標群如下：（1）第一期針對市第一人民醫(yī)院的職工。（2）第二期針對市第一人民醫(yī)院及其他醫(yī)療單位；（3）此后將面對社會銷售；（4）其他（五）結(jié)論本項目社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行。投資環(huán)境分析結(jié)論曲靖市位于長江三角洲西北部，是長江沿岸的重要口岸，受XX經(jīng)濟區(qū)的影響較大，經(jīng)濟發(fā)展水平在云南省名列前茅，曲靖市現(xiàn)有人口約72萬人，包括外地在XX經(jīng)商人員共約80萬人。按曲靖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，市區(qū)框架正進一步拉大，城市人口將大幅度增長，預(yù)計45年人口將達到100萬人。該項目定位于曲靖市15%的中高收入消費群體。具調(diào)查在近3年，該類人員需購住房約為：80萬15%/315%=（以戶均3人計），以每套120平方米計算還需新建中高檔住房 144萬平方米，隨著老百姓經(jīng)濟條件的進一步改善，有購買實力，想不斷改善居住條件的人越來越多，由此分析，在未來三至四年之內(nèi)仍將是房產(chǎn)供需兩旺期（具體分析見第六章項目市場調(diào)查和需求預(yù)測分析）。XX市區(qū)可以簡明的分成三個區(qū)域：城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城中中心生活區(qū)、城南新生活區(qū)。城市規(guī)劃有特色，如XX廣場、步行街、美食街； 城市發(fā)展思路清晰，如經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、行政新區(qū)南北拓展；經(jīng)濟發(fā)展快速穩(wěn)定，XX作為長江中下游的沿江開放城市，地理位置優(yōu)越，商業(yè)幅射較廣。同時新建的XX長江大橋已成為該市溝通四方的重要經(jīng)濟樞紐。位于境內(nèi)的國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)吸引了眾多的國內(nèi)外商家來蕪?fù)顿Y，近兩年來，有近20家上市公司落戶XX，2003年上半年可實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值26億元，%，依托長江三角洲經(jīng)濟區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境良好；城市生態(tài)環(huán)境好，氣候宜人，適宜人居。以上諸多因素，為XX市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展提供了客觀條件，住宅銷售價格將繼續(xù)平穩(wěn)上升：經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展支持人們的消費需求；產(chǎn)品質(zhì)量上升帶動成本的上升；大量高層住宅帶動房價總體水平的上升；土地轉(zhuǎn)讓價格的上升；建安成本的上升。市場競爭加?。捍罅繕潜P的開發(fā)必然形成有效客戶的分流及競爭的加劇。產(chǎn)品差異化、定位細分化、企業(yè)品牌化是今后XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢，XX市房地產(chǎn)業(yè)自2001年以來發(fā)展快速，房價持續(xù)上升。特別是浙江房地產(chǎn)開發(fā)公司的進入，是推動XX市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。金融投資環(huán)境分析結(jié)論由于2003年央行出臺的系列房地產(chǎn)金融政策，意在限制高房價，適度控制房地產(chǎn)市場上的炒作風，最具現(xiàn)實意義的幾條規(guī)定是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的３０％，房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款被取消，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商進入市場的門檻提高，銷售回款的周期延長，這些政策對目前XX已經(jīng)完成土地拍賣但尚未開工建設(shè)的樓盤影響不小，部分開發(fā)企業(yè)可能因為資金儲備不足，陷入尷尬的局勢，這些政策對未來的XX房價起到了推波助瀾的作用加速XX房地產(chǎn)企業(yè)從新洗牌的局面。因此規(guī)避金融機構(gòu)的風險，變間接融資為直接融資，改變投資工具落后的局面，同時彌補封頂按揭造成的消費信貸斷裂，具備良好的財務(wù)狀況，以及規(guī)范的財務(wù)操作規(guī)程、人員是勢在必行的。項目定位分析結(jié)論曲靖未來幾年的規(guī)劃中以多層項目為主，因此對該項目高層定位有非常大的優(yōu)勢。本項目在，它是XX市地理中心，神山森林公園與一江春水之間，交通便捷，商貿(mào)繁華，升值潛力與生活環(huán)境俱佳，肯定會受到高端購房者的青睞。目前距離XX街X湖的XX花園為市目前價格最高的樓盤，樓面地價成本為：，而該項目的可銷售樓面地價成本：，種種因素決定了我們的項目是高檔次的，我們必須用長遠的眼光去打造我們的項目。XX苑三面臨街，開發(fā)大型品牌超市賣場、時尚休閑商業(yè)街，強大的商業(yè)設(shè)施，足以成為XX廣場周邊區(qū)域的商業(yè)中心，滿足日常購物、休閑、餐飲、娛樂的需求。戶外兵乓球臺、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各種體育設(shè)施讓您的生活更添健康活力。VIP會員俱樂部、商務(wù)中心、藝術(shù)幼兒園，網(wǎng)絡(luò)式物業(yè)管理，超越豪華，極至品位。這些將使得我們的項目做到了“五年內(nèi)保持領(lǐng)先，十年內(nèi)不落伍！”目充分掌握居民的購前樓盤均價定位在2500元/m2，采取房價低開高走的策略，房消費心理，隨市場靈活掌握售價，獲得滾動發(fā)展的資金和理想收益。在戶型結(jié)構(gòu)上控制在市場流行和購買需求比較大的110—160之間，使得整體價格控制在2040萬，順勢市場的反映，在保證樓盤風險托盤銷售的前提下，此項目樓群定價具有一定的市場競爭優(yōu)勢和良好的效益預(yù)期性，在城市化建設(shè)不斷推進，人們對住宅要求的提升，人們貸款購房意識增強趨向成熟化利用多種組合方式購買商品房，房地產(chǎn)市場進一步規(guī)范，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了基本保證。該項目建設(shè)實施后既滿足了人們對高層次生活的需求又將成為市中心一道美麗的風景線。