【正文】 一套及編號為xxx的地下室一間。經(jīng)甲方二人協(xié)商一致，為防止將來因該處財產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生爭執(zhí)，現(xiàn)甲方自愿訂立贈與協(xié)議，內(nèi)容如下：一、甲方將位于北京市xx區(qū)xx小區(qū)號樓x門xxx室xx平方米樓房一套及編號為xxx的地下室一間贈與乙方xxx；二、因該樓房屬于拆遷回遷房，至今為止甲方尚未取得房產(chǎn)權(quán)證明，甲方在征得乙方同意的情況下，于雙方簽字之日起3日內(nèi)先行交付房屋鑰匙。待甲方取得房產(chǎn)證后，應(yīng)當(dāng)于30日內(nèi)，與乙方共同到房地產(chǎn)交易大廳辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；三、本協(xié)議經(jīng)甲方簽字，乙方同意接受贈與并簽字之日起發(fā)生法律效力，因產(chǎn)權(quán)證尚未辦理，所以不以辦理過戶手續(xù)為生效條件；四、本協(xié)議雙方簽字后，均不得反悔；五、自甲方將房屋鑰匙交付乙方之日起，乙方即取得該房屋的所有權(quán)，與其他任何人無關(guān)；六、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，村委會備案一份。贈與人簽字：年月日年月日受贈人簽字：同意接受贈與年月日第五篇：未辦房產(chǎn)證 房屋轉(zhuǎn)讓的合同效力未辦房產(chǎn)證 房屋轉(zhuǎn)讓的合同效力作者:周建中*** 時間:20100726 查看(1581)評論(0)轉(zhuǎn)讓未辦房產(chǎn)證的房屋的合同效力案情2006年，張某從某房地產(chǎn)公司購買了一套商品房，合同已經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門備案登記，但房屋尚未辦理房產(chǎn)證。2007年3月，經(jīng)中介介紹，王某與張某簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定：張某將房屋轉(zhuǎn)讓給王某，價格為350000元，王某應(yīng)于合同簽訂當(dāng)日支付定金30000元，于2007年5月8日支付第一期房款104000元（含定金），余款246000元辦理銀行按揭。合同還約定，自合同簽訂之日起，若張某中途不賣，張某除應(yīng)退還定金外，還需賠償30000元給王某；若王某中途不買或者逾期7天支付房款，張某可將王某所支付的定金抵作違約賠償金，不予退還。合同簽訂當(dāng)日，王某向張某支付了30000元定金。后因張某反悔，不愿履行合同，王某向法院起訴，要求張某繼續(xù)履行合同，協(xié)助王某辦理房屋過戶手續(xù)。張某辯稱，出賣的房屋未辦理房產(chǎn)證就轉(zhuǎn)讓，違反有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，雙方簽訂的合同無效；如果法院認(rèn)為合同有效，出讓人愿意依約選擇退還定金，并支付30000元違約金，解除雙方合同。爭議觀點一、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。王某與張某簽訂的《房屋買賣合同》違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效合同。觀點二、訟爭的《房屋買賣合同》是雙方自愿訂立，意思表示真實，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)受合同約束。評析本案爭議首先是如何認(rèn)定房屋買賣合同的效力。修訂前我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條（修訂后為第三十八條）第（六）項規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓，建設(shè)部1990年12月31日發(fā)布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（2001年6月29日廢止）第十八條也明確規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效。”由于上述法律和部門規(guī)章的規(guī)定，司法實務(wù)在一段時間內(nèi)將此類合同均認(rèn)定為無效。1999年3月15日、同年12月29日，隨著《合同法》和最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的發(fā)布和實施，開始改變以往將此類合同認(rèn)定為無效的做法?！逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條：“依照合同法第四十四第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！蔽覈逗贤ā芳跋嚓P(guān)司法解釋的出臺，改變了長期以來我國法律關(guān)于登記直接決定合同效力的規(guī)定，將登記的效力與合同的效力作了清晰的區(qū)分，使司法實務(wù)對登記與合同的效力關(guān)系有了統(tǒng)一的認(rèn)識，自此司法實務(wù)對此類合同不再因未辦理登記而認(rèn)定為無效。近期由于房地產(chǎn)的價格變動幅度大，房地產(chǎn)交易因一方悔約導(dǎo)致糾紛也較以往多，反悔一方多以雙方合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項的規(guī)定，主張合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項的含義應(yīng)理解為如果合同以未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)為標(biāo)的，轉(zhuǎn)讓行為不產(chǎn)生物權(quán)效力。該條款針對的是合同的標(biāo)的物—房屋的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)及變更這一物權(quán)變動行為，并非針對合同本身，該條款對于房屋買賣合同本身效力并不直接影響。不動產(chǎn)登記制度主要作用在于公示，是針對物權(quán)變動行為而設(shè)立，對合同的效力沒有直接的影響。我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同此類合同本身，法律、行政法規(guī)并沒有要求須登記才生效的強(qiáng)制性規(guī)定，只是對于合同的標(biāo)的物—房屋的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)及變更，法律要求登記的強(qiáng)制性規(guī)定，但這兩者是不同的，應(yīng)將登記的效力和合同的效力區(qū)分開來。本案雙方當(dāng)事人是在自愿平等的基礎(chǔ)上，達(dá)成的合意，意思表示真實，合同內(nèi)容本身沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定，形式要件也符合法律的規(guī)定，雙方當(dāng)事人達(dá)成合意后即生效，因此，訟爭的《房屋買賣合同》應(yīng)為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)受合同約定的約束。合同約定：“若張某中途不賣，張某除應(yīng)退還定金外，還需賠償30000元給王某；若王某中途不買或者逾期7天支付房款，張某可將王某所支付的定金抵作違約賠償金，不予退還?！痹摷s定是雙方當(dāng)事人在平等、自愿的情況下達(dá)成的，雙方權(quán)利、義務(wù)也對等，且符合《中華人民共和國合擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十七條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定?！备鶕?jù)意思自治和合同嚴(yán)守原則，在不違反法律禁止性規(guī)定的情況下，法院首先應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的選擇。因此，張某依約可選擇退還定金，支付30000元違約金，解除雙方簽訂的合同。否則，張某應(yīng)繼續(xù)履行合同暫時未辦理房產(chǎn)證的房屋買賣的合同效力暫時未辦理房產(chǎn)證的房屋買賣的合同效力所謂期房的轉(zhuǎn)讓，即預(yù)售的商品房的轉(zhuǎn)讓，是指預(yù)售商品房的預(yù)購人在實際占有商品房并取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給他人的一種法律行為。實踐中的操作一般都是通過兩種方式：簽定房屋買賣預(yù)約合同，待房產(chǎn)證出來后，雙方再簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，辦理過戶手續(xù)；先租后售，即在房產(chǎn)證出來之前賣方先承租給買方使用，待房產(chǎn)證出來后再辦理過戶手續(xù)。上述方式，對于買方而言，存在極大的風(fēng)險。買方在交付了購房款的情況下，如果房產(chǎn)證一直辦不下來，買方的權(quán)利就得不法律保障。時間一長，如果樓價上漲，由于沒有辦理過戶，賣方在利益的驅(qū)駛下可能將房產(chǎn)再轉(zhuǎn)賣給他人。買方在買這種房時，就會存在上述風(fēng)險。在實踐中，對于期房轉(zhuǎn)讓合同效力問題的認(rèn)識不一。有觀點認(rèn)為無效，理由是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項有“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，但該法第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定”。但迄今為止，國務(wù)院并未根據(jù)法律的授權(quán)制定相應(yīng)的行政法規(guī)予以調(diào)整和規(guī)范，2005年4月30日建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，國務(wù)院辦公廳予以了轉(zhuǎn)發(fā)，該意見明確規(guī)定禁止將購買的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。但該意見是國家為擬制炒房、哄抬房價行為而出臺的一種政策性規(guī)定。我們不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。其理由是：房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。因而并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同效力與解除(注:李靜律師原創(chuàng)文章,轉(zhuǎn)載請注明出處)實踐當(dāng)中，因房屋未獲產(chǎn)權(quán)證就進(jìn)行買賣進(jìn)而因合同效力及解除事宜發(fā)生二手房交易糾紛的案例屢有發(fā)生，由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境和新舊法律及審判實踐的不斷變化，類似案件的判決結(jié)果有時卻大相徑庭，在此作一些分析，僅供參考。一、關(guān)于未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同效力，存在以下三種不同意見：雙方簽訂的《房屋買賣合同》無效。理由：該合同違反了我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第（六）項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，而這一規(guī)定屬于法律層級的強(qiáng)制性規(guī)定，因此雙方的合同符合我國《合同法》第52條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定。依據(jù)起訴時該房屋是否符合辦理房產(chǎn)證的條件確認(rèn)其效力。理由:依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條的規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。因此，在起訴前已經(jīng)具備辦理領(lǐng)取房產(chǎn)證條件的，可以認(rèn)定買賣合同有效；否則應(yīng)認(rèn)定為無效。房屋買賣合同有效。理由：第一、房屋轉(zhuǎn)讓合同屬雙方自愿簽訂，是各自真實意思表示。第二、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，《合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。雖然強(qiáng)制性規(guī)定和管理性規(guī)定如何區(qū)分有待進(jìn)一步明確，但《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定是管理性規(guī)范目前已基本形成共識，因此不屬于“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”，不能作為認(rèn)定合同無效的理由。第三、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條的規(guī)定，是指合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。第四、《物權(quán)法》第15條規(guī)定： “當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。本律師同意上述第3種意見，未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同應(yīng)為有效。不僅因為上述法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，更因為確認(rèn)合同有效符合民法的誠實信用原則，有利于維護(hù)社會交易關(guān)系的穩(wěn)定，因此實踐中判決合同有效的案例越來越多。二、關(guān)于未獲產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的解除未獲產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同能否解除，要看合同簽訂和履行的具體情況，不能一概而論。首先，要看房屋買賣合同的關(guān)于合同解除及相關(guān)違約責(zé)任的具體約定。如果明確約定了合同解除條款，甚至明確了違約責(zé)任，則應(yīng)按合同約定執(zhí)行，只是違約責(zé)任約定過低或過高的，可以依法申請予以提高或減少。其次，要看房屋價款的支付和房屋的交付情況。如果買方已經(jīng)支付大部分或全部房屋價款，且賣方已經(jīng)將房屋交付給買方居住的，出于維護(hù)交易穩(wěn)定及便于執(zhí)行的考慮，一般會判決繼續(xù)履行合同。再次，要看是否能夠最終實現(xiàn)房屋買賣合同目的。如果房屋已經(jīng)售予第三方并過戶或者存在其他特殊情形，導(dǎo)致房屋買賣合同目的已經(jīng)無法實現(xiàn)的，一般會判決解除合同。