【正文】 申請：（1）申請書；（2）《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》；（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明文件；（5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書面同意的意見（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)提交的其他相關(guān)材料。7．2．2 市、縣國土資源管理部門接到申請后，應(yīng)當(dāng)對申請人提交的申請材料進(jìn)行初審，決定是否受理。7．3審查，確定協(xié)議出讓方案 7．3．1 審查市、縣國土資源管理部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進(jìn)行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織地價評估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。7．3．2 地價評估市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格進(jìn)行評估，估價基準(zhǔn)期日為擬出讓時點(diǎn)。7．3．3 核定出讓金額，擬訂出讓方案市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。7．3．3．1 應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定：（1）轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格（2）轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格7．3．3．2 協(xié)議出讓方案應(yīng)當(dāng)包括：擬辦理出讓手續(xù)的地塊位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、擬出讓時間和出讓時應(yīng)繳納的出讓金額等。7．4 出讓方案報批 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。7．5 公開交易協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》。《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》應(yīng)當(dāng)包括準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。取得《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》的申請人，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。7．6 簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。受讓人應(yīng)在達(dá)成交易后10日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理土地出讓手續(xù)。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的《國有土地劃撥決定書》，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照5．8有關(guān)規(guī)定公布協(xié)議出讓結(jié)果。7．7 辦理土地登記按5．10規(guī)定辦理。7．8 資料歸檔出讓手續(xù)辦結(jié)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)對宗地出讓過程中的用地申請、審批、交易、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關(guān)資料、文件進(jìn)行整理，并按規(guī)定歸檔。應(yīng)歸檔的宗地出讓資料包括：（1）申請人的申請材料；（2）宗地條件及相關(guān)資料；（3）土地評估資料；（4）出讓金額確定資料；（5）協(xié)議出讓方案；（6）出讓方案批復(fù)文件；（7）《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》等相關(guān)資料；（8）公開交易資料及轉(zhuǎn)讓合同等資料；（9）《國有土地使用權(quán)出讓合同》；（10）協(xié)議出讓公告資料；（11）其他應(yīng)歸檔的材料。出讓土地改變用途等土地使用條件的處理出讓土地申請改變用途等土地使用條件，經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門同意，原土地使用權(quán)人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金，但《國有土地使用權(quán)出讓合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同約定，及時補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金額，并按規(guī)定辦理土地登記。調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下式確定：應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格批準(zhǔn)改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格附錄A 國有土地使用權(quán)出讓意向書示范文本格式國有土地使用權(quán)出讓意向書出讓人：＿＿＿＿省(自治區(qū)、直轄市)＿＿＿＿市（縣）＿＿＿＿＿局（甲方）； 擬受讓人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（乙方）。甲方與乙方本著平等、自愿、有償、誠實(shí)信用的原則，經(jīng)過雙方協(xié)商一致，達(dá)成以下用地意向：第一條 甲方將位于＿＿＿＿＿＿＿＿的宗地使用權(quán)出讓給乙方,宗地編號為＿＿，宗地面積（大寫）＿＿＿＿平方米(小寫＿＿＿＿平方米)。宗地四至：東＿＿＿＿＿＿＿＿，南＿＿＿＿＿＿＿＿，西＿＿＿＿＿＿＿＿，北＿＿＿＿＿＿＿＿。第二條 本用地意向書項(xiàng)下擬出讓宗地的用途為＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用權(quán)出讓年期為＿＿＿＿年。第三條 甲方同意在交付土地時該宗地應(yīng)達(dá)到本條第＿＿＿＿項(xiàng)規(guī)定的土地條件：（一）達(dá)到場地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施＿＿＿＿通，即＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。（二）周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到＿＿＿＿通，即＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，但場地尚未拆遷和平整，建筑物和其他地上物狀況如下：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。（三）現(xiàn)狀土地條件: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第四條 本用地意向書項(xiàng)下的土地使用權(quán)出讓價款為每平方米人民幣＿＿＿＿元（大寫）(￥＿＿＿＿)；總額為人民幣＿＿＿＿（大寫）萬元(￥＿＿＿＿)，其中，國有土地使用權(quán)出讓金為每平方米人民幣＿＿＿＿元（大寫）(￥＿＿＿＿)；總額為人民幣＿＿＿＿（大寫）萬元(￥＿＿＿＿)，付款方式為＿＿＿＿＿＿＿＿。第五條 乙方在本用地意向書的宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應(yīng)符合下列要求： 主體建筑物性質(zhì)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；附屬建筑物性質(zhì)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 建筑容積率＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 建筑密度＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 建筑限高＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 投資強(qiáng)度＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 綠地比例＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 開工建設(shè)時間＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 竣工時間＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 其他土地利用要求＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第六條 乙方同意在本用地意向書項(xiàng)下的宗地范圍內(nèi)一并修建下列工程，并在建成后，無償移交給政府：（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； ……第七條 乙方知悉本《國有土地使用權(quán)出讓意向書》的內(nèi)容需要在土地交易場所和中國土地市場網(wǎng)上公示＿＿＿＿日，并根據(jù)公示期滿的反饋情況，按以下情況處理：（一）公示期間，有異議且經(jīng)甲方審查發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止。（二）公示期滿，無異議或雖有異議但經(jīng)甲方審查沒有發(fā)現(xiàn)存在違反法律法規(guī)行為的，雙方將按本意向書約定簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。第八條 符合本意向書第七條第二項(xiàng)規(guī)定條件的，雙方同意于＿＿＿年＿＿月＿＿日在＿＿＿＿＿＿＿＿簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。第九條 未盡事宜，可由雙方約定后作為附件，與本意向書具有同等法律效力。出讓人（甲方）： 擬受讓人（乙方）： 地址： 法定代表人（委托代理人）（簽字）：電話： 郵政編碼：地址：法定代表人（委托代理人）（簽字）： 電話： 郵政編碼： 年 月 日718第五篇：《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》點(diǎn)評《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》點(diǎn)評評估和補(bǔ)繳差價是可操作性較強(qiáng)的處置方式對于已經(jīng)依法協(xié)議出讓的國有土地改變用途的政策性處置，國土部制訂并自8月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》將之區(qū)分為兩種不同的方式：原出讓合同約定或行政規(guī)定必須收回其土地使用權(quán)的，采取招拍掛方式處置；原出讓合同或行政規(guī)定未限定收回使用權(quán)的，仍可以通過評估市場價和按市場價補(bǔ)繳差價的方式處置。筆者閱讀兩個《規(guī)范》后認(rèn)為：評估和補(bǔ)繳差價，不僅是現(xiàn)行法律所規(guī)定的主要處置方式，是《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》所許可的處置方式，而且是國土部所框定的兩種方式中可操作性較強(qiáng)的一種處置方式。之所以稱評估和補(bǔ)繳差價是可操作性較強(qiáng)的處置方式，主要理由是：第一，評估和補(bǔ)繳差價，與地方政府積極扶持企業(yè)發(fā)展的實(shí)際相適應(yīng)。多年來，各省、市的眾多縣、市、區(qū)政府，為了留住企業(yè)，為了涵養(yǎng)稅源，為了促使企業(yè)做大做強(qiáng)，為了改善投資軟環(huán)境，對本地企業(yè)（包括一二三產(chǎn)業(yè)）都在施行優(yōu)惠措施，其中最重要的扶持措施就是通過設(shè)立多種獎勵或補(bǔ)貼項(xiàng)目給企業(yè)以資金補(bǔ)助，尤其是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、市、區(qū)政府，對規(guī)模較大的企業(yè)予以特別優(yōu)惠，較流行的做法是將企業(yè)依法所繳稅金超上年稅額的地方留成部分按一定的比例以地方財政補(bǔ)貼的形式予以返還。所以，據(jù)此實(shí)際情況看，在處置出讓土地改變用途時讓企業(yè)多繳一些出讓金與少繳一些出讓金，公眾沒多大的利害損益，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗找娴臉O大部分歸縣、市、區(qū)財政，地方政府在處置土地改變用途時對企業(yè)扣得緊了一些、投資環(huán)境“差”了一些，有可能在稅收地方留成中給企業(yè)再多返還一些、投資環(huán)境再改善一些，因而在處置出讓土地改變用途時緊扣細(xì)算沒多大的意義，只不過落實(shí)到具體企業(yè)上的利害損益可能會有一些不同而已。再說，由地方政府設(shè)立多種名目給企業(yè)以資金補(bǔ)貼容易引起國際貿(mào)易摩擦，而在土地使用權(quán)出讓金上給企業(yè)以較寬松的政策，卻是能為藍(lán)眼睛們認(rèn)可的給企業(yè)的一份暗補(bǔ)，比地方政府給企業(yè)返還財政資金要穩(wěn)妥得多。所以，筆者認(rèn)為，按評估和補(bǔ)繳差價方式處置出讓土地改變用途，雖應(yīng)力求將價格評估得公正、準(zhǔn)確，應(yīng)嚴(yán)格防范處置人以權(quán)謀私，但沒必要錙銖必較，因?yàn)榈胤秸畬ζ髽I(yè)的基本態(tài)度仍然是積極扶持其做大做強(qiáng)，而且最重要的扶持措施是讓企業(yè)合法地少繳稅費(fèi)、多拿補(bǔ)貼。這一點(diǎn)網(wǎng)友們?nèi)绻恍?，可去調(diào)查一些百強(qiáng)縣、市、區(qū)的財政收支帳。根據(jù)上述分析，筆者認(rèn)為：凡是政府財力比較寬裕、近幾年確實(shí)給企業(yè)以諸多扶持性補(bǔ)貼的縣、市、區(qū)，在施行《規(guī)范》中，對出讓土地改變用途還是選用評估和補(bǔ)繳差價方式為好。第二，評估和補(bǔ)繳差價，處置成本較低。按招拍掛《規(guī)范》所規(guī)定的在某些條件下的改變用途按招拍掛方式處置，在具體實(shí)施時，實(shí)際上還是要經(jīng)過手續(xù)繁瑣的多項(xiàng)評估——評估其工業(yè)用地的現(xiàn)行價，評估地上建筑物及其裝修的重置價及折舊，評估其動產(chǎn)的搬運(yùn)費(fèi)等，不然，沒法收回其土地使用權(quán)，沒法進(jìn)行招拍掛。而這幾項(xiàng)評估，不僅工作量很大，而且倘若評估人徇私，其偏差仍會很大，采用招拍掛方式處置想使處置公正公平的目的仍然難以達(dá)到。因此，筆者認(rèn)為處置出讓土地改變用途，關(guān)鍵是要在土地使用權(quán)評估中嚴(yán)格實(shí)行國土部于2002年頒行的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等一系列防止評估出現(xiàn)偏差的規(guī)定，并設(shè)法通過提高評估的公開透明度、民主參與度和加強(qiáng)民主監(jiān)督行政監(jiān)督等措施，力求使工業(yè)用地使用權(quán)的現(xiàn)行價、經(jīng)營性用地使用權(quán)的當(dāng)前市場價評估得準(zhǔn)確。如果估價按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》所規(guī)定的準(zhǔn)則、技術(shù)途徑、方法、程序運(yùn)作，透明度較高，聽取并綜合多方意見，且采取聽證、公示等多種監(jiān)督措施，那么，對出讓土地改變用途按評估和補(bǔ)繳差價處置將與按招拍掛方式處置結(jié)果相同，而且能減少處置的中間環(huán)節(jié)，節(jié)省處置所花費(fèi)的人力、財力，縮短處置的時間，降低處置的總成本。第三，評估和補(bǔ)繳差價，可將改為房地產(chǎn)用地剔除于外。按目前通行的分類，經(jīng)營性用地包括用于商業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。在競爭較充分的現(xiàn)在，商業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)的利潤率已接近于制造業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率仍然較高；而且在為數(shù)較多的城鎮(zhèn)中一般性的商業(yè)企業(yè)已供大于求，而新型娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)是政府還需要積極扶持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。因此，筆者認(rèn)為，按國土部新制訂的《規(guī)范》的規(guī)定施行，地方政府如果采用經(jīng)審批、評估市場價和按市場價補(bǔ)繳差價的方式處置工業(yè)用地改經(jīng)營性用地，建議這種處置方式僅限于改為商業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)用地，而將開發(fā)房地產(chǎn)用途剔除于外。即對于將協(xié)議出讓土地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地者，經(jīng)審批、評估和補(bǔ)償后收回其土地使用權(quán)，然后再公開招拍掛出讓。筆者認(rèn)為，對改為經(jīng)營性用地的幾種用途根據(jù)當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要及利潤率而采取兩種不同的處置方式，是因地制宜、因時制宜、實(shí)事求是之舉！而且，兩個《規(guī)范》中關(guān)于處置出讓土地改變用途采用哪一種處置方式的“行政規(guī)定”權(quán)，宜授權(quán)給縣、市、區(qū)政府，因?yàn)樵诂F(xiàn)行法律體系中關(guān)于地方經(jīng)濟(jì)和社會各項(xiàng)事務(wù)的管理大多由縣（市）級政府負(fù)責(zé)，相應(yīng)的責(zé)任也由縣（市）級政府承擔(dān)。相關(guān)鏈接——補(bǔ)充及旁證關(guān)于評估和補(bǔ)繳差價為現(xiàn)行法定主要處置方式，相關(guān)論據(jù)及旁證材料有：法律依據(jù)：其一，《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！逼涠?，《土地管理法》第十二條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)?！币?guī)章依據(jù)：國土資源部21號令第十六條規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”“司法解釋”支持評估和補(bǔ)繳出讓金。2005年8月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條規(guī)定：“受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，當(dāng)事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持?！狈▽W(xué)專家認(rèn)同評估和補(bǔ)繳差價的處置方式。筆者近日讀到由中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員、博導(dǎo)梁慧星主編的《中國民法典草案建議稿附理由》一書（2005年出版），該書第二編“物權(quán)”第十一章“基地使用權(quán)”第四百二十九條建議稿中表述：“在基地（主要指有償出讓土地）使用權(quán)存續(xù)期間，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以變更土地的登記用途；經(jīng)土地所有人同意，可以變更土地的約定用途?！痹摋l所附理由為：“物權(quán)法既要強(qiáng)調(diào)基地使用權(quán)人有按用途使用土地的義務(wù)，也應(yīng)準(zhǔn)許基地用途在嚴(yán)格條件下的變更?！边@一章由中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員、博導(dǎo)陳甦執(zhí)筆、并經(jīng)梁慧星審稿，這一條中寫明了變更的條件是“在基地使用權(quán)存續(xù)期間”。由此可見，梁、陳二位法學(xué)專家對出讓土地改變用途也持經(jīng)審批和評估后補(bǔ)繳差價的觀點(diǎn)。（光明網(wǎng)）