【正文】 意事項(xiàng)有以下幾點(diǎn)（1）房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的 極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（2）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部 共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他 共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。（3）交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不 注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家 均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買 受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）土地情況是否清晰 二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收 回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果 一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有 40 年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為 70 年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。（5）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在 5 到 10 年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可 能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。（6）福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋 在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。（7）單位房屋是否侵權(quán) 一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土 地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受 人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（8）物管費(fèi)用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下 數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。（9）中介公司是否違規(guī) 有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全 部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自 己都要承擔(dān)。（10）合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主 體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮過(guò)戶費(fèi)用；（1）契稅；90平方米以下首次購(gòu)房的按 1%繳納；90—140平方米按房?jī)r(jià) %繳納；140平方米以上按房?jī)r(jià) 3%繳納買方承擔(dān)（2）營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià) % 繳納。賣方承擔(dān)（3）土地增值稅；房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià) 1%繳納。賣方承擔(dān)（4）所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià) 1% 或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額 20%繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì) 算）賣方承擔(dān)（5）房屋交易手續(xù)費(fèi)；按房屋建筑面積 6 元/平方米交納雙方承擔(dān)（6）房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)： 元。買方承擔(dān)（（7）房屋評(píng)估費(fèi)；按評(píng)估額 %繳納 補(bǔ) 充 回 答 ： 契 稅 =15 萬(wàn) 元 *1%= 元 買 方 承 擔(dān) 營(yíng) 業(yè) 稅 =15 萬(wàn) 元 *5,5%= 元 賣方承擔(dān)土地增值稅=15 萬(wàn)元*1%= 元 賣方承擔(dān) 所得稅：=15 萬(wàn)元*1= 元 賣方承擔(dān)房屋交易手續(xù)費(fèi)=65平方米*6 元 /平方米= 元 買賣雙方各承擔(dān)一半房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)=65 元 買方承擔(dān)第五篇：購(gòu)買二手房簽訂協(xié)議注意事項(xiàng)20100525 購(gòu)買二手房簽訂協(xié)議注意事項(xiàng)1）身份證原件及其復(fù)印件（有幾個(gè)名就提供幾份）。2）公證時(shí)需要提供婚姻證明（在戶口當(dāng)?shù)孛裾挚砷_具）。3）貸款時(shí)需要提供收入證明或資產(chǎn)證明（單位開具蓋公章或存款存折復(fù)印件）。4）到交易中心遞交手續(xù)需要戶口本原件及其復(fù)印件，銀行同貸書，首期支付證明等。1）房地產(chǎn)證原件及復(fù)印件，如果正在貸款，還需提供貸款合同原件及其復(fù)印件。2）身份證原件及其復(fù)印件（有幾個(gè)名就提供幾份）。3）配偶同意出售書面證明。4）若房屋在簽訂協(xié)議時(shí)還有租約，務(wù)必提供租客書面同意放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明。5）公證時(shí)需要提供婚姻證明（在戶口當(dāng)?shù)孛裾挚砷_具）。6）到交易中心遞交手續(xù)需要戶口本及其復(fù)印件等。1）留意房地產(chǎn)證、貸款合同所注明的人名是否與身份證姓名一致。2）留意房地產(chǎn)證上的地址是否所買標(biāo)的。3）留意房地產(chǎn)證上的面積是否屬實(shí)。4）留意房地產(chǎn)證上的結(jié)構(gòu)圖是否與所看的一致，包括內(nèi)部結(jié)構(gòu)，坐向等。5）留意貸款合同上的地址是否所買標(biāo)的。6）如果還有租約在，必須商定簽協(xié)議后的租金誰(shuí)來(lái)收取。因?yàn)榻灰灼陂g可能會(huì)持續(xù)2~5個(gè)月，這部分資金也不少??！特別采用轉(zhuǎn)按揭方式，時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)。7）商定共同提交到房地產(chǎn)交易中心的價(jià)格為多少，這個(gè)價(jià)格會(huì)直接影響到所交的營(yíng)業(yè)稅。8）商定最終價(jià)格是否包括現(xiàn)有所有家私、家電等設(shè)備。最好包括了，如果可以，最好在協(xié)議中附上明細(xì)清單。9）對(duì)房地產(chǎn)證進(jìn)行真?zhèn)蔚牟閮?cè)。10）明確對(duì)方有否在這個(gè)地址簽入戶口，如果有，商定什么時(shí)候簽出。1）留意房地產(chǎn)證上的房屋地址是否與協(xié)議上寫的一致。2）留意交易雙方的身份證號(hào)碼和姓名是否無(wú)誤。3）留意房地產(chǎn)證上的房屋面積是否與協(xié)議上寫的一致。4）留意協(xié)議上的水電費(fèi)、電視費(fèi)、煤氣費(fèi)等在什么時(shí)點(diǎn)結(jié)算清楚。5）留意協(xié)議上所有空白未填的地方是否有劃去。6）所給定金記得扣除原來(lái)給出的保證金。且給出定金同時(shí)要拿到對(duì)方的收取定金收據(jù)。7）約定什么時(shí)候是否辦交易手續(xù)。8）約定首期應(yīng)該在到房地產(chǎn)交易中心遞交轉(zhuǎn)名手續(xù)的同時(shí)給出。9）確定商業(yè)貸款利率能否下浮預(yù)期的百分比。10）商定中介費(fèi)如何支付，建議不要一次性支付，最好分階段支付，保證整個(gè)交易過(guò)程是可控制的。