【正文】 。下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個人的想法。房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期為：前期可行性研究——產(chǎn)品策劃——設(shè)計——實施——交付等五大階段。作好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場需要、客戶滿意的產(chǎn)品，對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說是至關(guān)重要的，也是關(guān)系到成敗的根本一、目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。如果靠獲取項目施工實施的施工單位，這固然是必要的，但我們作為建設(shè)方，以項目而成立的團隊，這種思維就應該改變。當開發(fā)項目進行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙都已經(jīng)審查通過，假如產(chǎn)品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準。使得承擔可行性研究報告編制的咨詢單位，很少進行深入的市場調(diào)查(宏觀、中觀、微觀調(diào)查)、對調(diào)查結(jié)果深入進行分析和對規(guī)劃方案、戶型、景觀方案等進行多方案比選。在設(shè)計階段也因為有的開發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計費用，從而影響設(shè)計人員進行精心設(shè)計的積極性，這一問題已嚴重影響了開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設(shè)施水平分析、開發(fā)項目的技術(shù)含量分析、風險分析、財務、經(jīng)濟效益和社會效益等是否深入全面，各項數(shù)據(jù)是否符合實際，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運。個人建議從如下幾點作手：建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責任制。項目負責人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負責人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開發(fā)項目還可設(shè)項目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責是：根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標，負責編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施；按質(zhì)量計劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。項目質(zhì)量經(jīng)理對質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項目其它崗位的質(zhì)量職責，項目各個經(jīng)理、專業(yè)負責人、各部室、各專業(yè)人員各自均應完成自己應負的質(zhì)量責任，項目質(zhì)量才能有保證。制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃。充分了解項目投資人開發(fā)項目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項目的特點，熟悉地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)走勢，明確咨詢成果的質(zhì)量目標和質(zhì)量標準；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項目組織結(jié)構(gòu)的特點，決定如何應用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。如是獨立的開發(fā)項目團隊，就應對開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量管理體系進行適當調(diào)整，把質(zhì)量目標進行層層分解，按質(zhì)量計劃和實施步驟層層落實，一直落實到末端。每一層次職責、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度。建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段，采用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，開發(fā)商項目團隊要求咨詢公司先組織本項目人員對項目咨詢成果進行自我評審，然后再進行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審完成后，咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成性相應記錄文件，以提高投資效益。在開發(fā)項目的前期咨詢單位選擇上，應嚴格把關(guān)，現(xiàn)在相當數(shù)量的咨詢公司似乎喜歡給業(yè)主提定性分析報告而很少進行定量分析（包括財務分析），分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷，去決策。其實這是由于業(yè)主的咨詢委托服務范圍所致。首先，作定性和定量相結(jié)合的調(diào)查與分析，一是費用高，二是業(yè)主對該項工作認識不足，舍不得出錢，三是相當數(shù)量的咨詢公司人員配置達不到作定量與定性相結(jié)合咨詢要求。不過，作為進入WTO的大國，我們的管理要與世界接軌，照目前這種憑感覺上開發(fā)項目的作法，在不久將會成為歷史。39。三、設(shè)計階段的質(zhì)量控制方案設(shè)計階段在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)。作為房地產(chǎn)投資人，他投開發(fā)項目的根本目的是獲得效益（經(jīng)濟效益和社會效益），因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。在咨詢公司得出較為科學的項目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計單位時也要對規(guī)劃方案設(shè)計的單位業(yè)績進行綜合考察，因為規(guī)劃方案設(shè)計是一個創(chuàng)造性的工作。根據(jù)一些工程方案設(shè)計的經(jīng)驗教訓，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應實力的規(guī)劃設(shè)計單位進行方案設(shè)計，在都有意向作該項目的幾家方案設(shè)計單位作設(shè)計前，請作本項目咨詢公司相關(guān)人員對方案設(shè)計單位進行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進行規(guī)劃方案設(shè)計。這就叫作承上啟下，在方案設(shè)計過程中，作為業(yè)主盡量不要對方案設(shè)計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的初步設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進行細化，作出報批方案。施工圖設(shè)計階段 施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段進行。技術(shù)上復雜的特大型項目可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進行。二階段設(shè)計和三階段設(shè)計，是我國工程設(shè)計行業(yè)長期形成的基本工作模式，各階段的設(shè)計成果包括設(shè)計說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟文件(概預算)，其目的是通過不同階段設(shè)計深度的控制保證設(shè)計質(zhì)量。（1）、開發(fā)項目的設(shè)計階段質(zhì)量控制方法。正確地編制設(shè)計任務書，設(shè)計任務書應以項目前期的策劃定位、批準的規(guī)劃設(shè)計方案、以往工程設(shè)計的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗為依據(jù)進行編寫。為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量，就必須對設(shè)計進行質(zhì)量跟蹤，定期對設(shè)計文件進行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時，開發(fā)商的項目設(shè)計主管人員應以設(shè)計招標文件(含設(shè)計任務書、地質(zhì)勘察報告等)、設(shè)計合同、政府有關(guān)批文、各項技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對設(shè)計文件進行深入細致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計，導致經(jīng)濟性差；不足設(shè)計，存在隱患或功能降低。（2）、建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責任制。開發(fā)商設(shè)計主管人員在項目經(jīng)理的領(lǐng)導下，對設(shè)計過程進行管理，監(jiān)督檢查建設(shè)方各專業(yè)工程師對專業(yè)設(shè)計中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系文件情況，確保設(shè)計產(chǎn)品和服務滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求；組織設(shè)計策劃，并將策劃結(jié)果編人設(shè)計計劃；根據(jù)項目計劃、項目質(zhì)量計劃和設(shè)計計劃的規(guī)定，對設(shè)計過程進行控制；負責各專業(yè)之間的銜接；負責組織設(shè)計各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào)，確保綜合技術(shù)方案的合理性；負責組織或監(jiān)督檢查設(shè)計各階段的設(shè)計評審和設(shè)計驗證；負責控制設(shè)計變更，按設(shè)計更改控制程序按規(guī)定進行控制；對設(shè)計關(guān)鍵控制點進行檢查，親自組織或檢查對設(shè)計質(zhì)量有重大影響的活動和設(shè)計文件。（3）、明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計質(zhì)量的職責。建設(shè)方各專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設(shè)計任務書，明確各階段設(shè)計的細度和深度以及體現(xiàn)項目特點的設(shè)計要求。作為建設(shè)方對設(shè)計監(jiān)控一般都按專業(yè)監(jiān)控，實行專業(yè)和項目組相結(jié)合的矩陣方式管理，要求設(shè)計單位的各專業(yè)部室和項目組與建設(shè)方相關(guān)專業(yè)人員和項目部形成對應銜接的工作關(guān)系，建設(shè)方相關(guān)人員對設(shè)計質(zhì)量都負有管理和控制的職責。并采取措施對專業(yè)的設(shè)計過程實施有效的控制；要求設(shè)計單位為項目派遣符合資格要求的專業(yè)負責人和各級設(shè)計人員，保證項目具有足夠質(zhì)量和數(shù)量的人力資源，以確保設(shè)計質(zhì)量；負責確定設(shè)計中采用的專業(yè)技術(shù)方案，對設(shè)計專業(yè)技術(shù)方案的先進性、可靠性、合理性負責；組織或參加設(shè)計各階段設(shè)計輸入、輸出、成品的評審或驗證。四、施工階段的質(zhì)量控制施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復雜的過程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動，機械設(shè)備的正常磨損，都會產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。房地產(chǎn)項目施工前準備階段質(zhì)量管理。（1）明確質(zhì)量目標 房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標必須適合項目本身的特點。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。上述兩方面都不是開發(fā)商的本意。那么，如何準確地確定質(zhì)量目標？首先，要進行質(zhì)量投入的收益和費用分析，在項目投資人和項目團隊中增強質(zhì)量成本認識，要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。（2）制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量管理計劃 在確定了項目建設(shè)質(zhì)量目標后，制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準計劃、流程圖、堅持設(shè)計樣板帶路、準確的使用質(zhì)量標準）編制切實可行的質(zhì)量計劃。明確項目團隊的相關(guān)質(zhì)量責任，項目經(jīng)理對項目質(zhì)量管理負責，項目質(zhì)量經(jīng)理具體對項目質(zhì)量負責，項目團隊各專業(yè)工程師對項目質(zhì)量的規(guī)范負責，實施單位承擔對項目的結(jié)果負責。（3）質(zhì)量保證 質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質(zhì)量的信心。如，開發(fā)項目工程建設(shè)嚴格實行招投標制和建設(shè)監(jiān)理制，委托有資格的監(jiān)理單位對中標的施工單位資質(zhì)進行核查，使施工單位的資質(zhì)等級與承攬的工程項目要求相一致，對施工人員素質(zhì)和人員結(jié)構(gòu)進行監(jiān)控，使參與施工的人員技術(shù)水平與工程技術(shù)要求相適應；在標前舉行標前說明會，在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項目的質(zhì)量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件，作到江太公釣魚——愿者上鉤；對施工組織設(shè)計和質(zhì)量計劃進行審查；對進場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進行監(jiān)控；對施工機械設(shè)備的選擇，應考慮施工機械的技術(shù)性能、工作效率、工作質(zhì)量和維修難易、能源消耗以及安全、靈活等方面對施工質(zhì)量的影響與保證；組織由設(shè)計單位和施工單位參加的設(shè)計交底和設(shè)計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。（4）開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制 項目施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運用合同確定的質(zhì)量標準、施工圖及設(shè)計總說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；運用經(jīng)批準的施工方案、施工作業(yè)順序與實際工作過程順序進行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場項目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標準繼續(xù)作業(yè)還是進行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。在過程控制中需要用到的工具和技術(shù)有：檢查、繪制動態(tài)過程控制圖和施工作業(yè)流程圖。在實際工作中我們可以委托項目監(jiān)理單位對施工單位質(zhì)量管理體系的實施狀況進行監(jiān)控；監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工機械設(shè)備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)，是否符合保證質(zhì)量的要求；做好設(shè)計變更的控制工作；做好施工過程中的檢查驗收工作；做好工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故的處理，當出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時，應要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當施工現(xiàn)場出現(xiàn)質(zhì)量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時，應下達停工指令，糾正后下達復工指令；要對工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度；對從事計量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進行審核，對其計量作業(yè)結(jié)果進行評價和確認。結(jié)論：在項目開發(fā)建設(shè)中實施質(zhì)量計劃，關(guān)鍵是加強質(zhì)量預防措施的落實，適當增加預控成本（一致質(zhì)量成本），大力減少返工成本（非一致質(zhì)量成本）。按現(xiàn)代項目管理理念：高質(zhì)量是計劃出來的，而非檢查出來的，如是檢查出來的，就勢必增大不一致成本，其實就是加大了質(zhì)量投入。這對開發(fā)商是非常不利的。同時也降低了開發(fā)項目本應取得的經(jīng)濟效益。