9074a廣告公司的運(yùn)作體系-資料下載頁
2025-07-13 20:57本頁面
【導(dǎo)讀】計劃經(jīng)濟(jì)在某種意義上講，是統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)、短。缺經(jīng)濟(jì)，或者叫倉庫經(jīng)濟(jì)，采購員滿天飛。自由經(jīng)濟(jì)，過剩經(jīng)濟(jì)或推銷經(jīng)濟(jì)、推銷員經(jīng)濟(jì)。這里面，營銷是企業(yè)最本質(zhì)的經(jīng)。研究一般的商品到貨幣，已經(jīng)不是一個輕松的話。殊的商品就會難上加難了。在市場經(jīng)濟(jì)的競爭中，我們所。身價值最終都是要經(jīng)過銷售才能得到承認(rèn)。的客觀要求所決定的。從商品到貨幣，既是一個生產(chǎn)經(jīng)營過程的完結(jié)，否則，就會窒息，就會破產(chǎn)，就會淪為。首先是在對市場的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。隨著金融機(jī)構(gòu)的介入，有效需求的。市場是由顧客現(xiàn)實(shí)。需求和潛在需求組成的。對本企業(yè)及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。大，避免造成營銷中的“黑屋”、“死角”。創(chuàng)出了品牌，占領(lǐng)了市場。等等；其次，樓盤所在街區(qū)的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對。于消費(fèi)群體的需求量。目前商鋪的市場狀況是供大于求，族”住區(qū)、普通住區(qū)等等。
【正文】 的基本素質(zhì)，推銷員是市場經(jīng)濟(jì)整個鏈條中非常關(guān)鍵的一環(huán)。 三、大宗交易的策劃與運(yùn)作 筆者主持過多項(xiàng)大宗不動產(chǎn)交易，有 11 萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、 萬平方米廣州中房大廈（合同價 億元）和北京京瑞大廈（總建面積 萬平方米， 億元）等項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。也有廣州半山花園（ 15 萬平方米高尚居住小區(qū)）和影城花園（總建面積 萬平方米，金額價 億元）等項(xiàng)目的銷售。 不動產(chǎn)大宗交易的內(nèi)容和意義。房地產(chǎn)發(fā)展商能夠?qū)⑺鶕碛谢蚺d建的物業(yè)整盤整幢一次性轉(zhuǎn)讓出去，對于化解企業(yè)經(jīng)營的市場風(fēng)險，緩解資金不足、實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機(jī)遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。 叫價。大宗交易的叫價學(xué)問，難處在于不可補(bǔ)救，零售就不會有這種擔(dān)心。因此，要注意幾種叫價形式： 1）直接式叫價。明碼實(shí)價，回旋余地小，這在房地產(chǎn)呈賣方市場時是常用的交 易方式。 2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易余地，最后雙方協(xié)商讓步完成交易。 3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經(jīng)營成本，并在比較中與你成交。 4）隱蔽價。對方不清楚你的經(jīng)營狀況，以自身的購買目的為準(zhǔn)，在交易中一般采用此種交易方式。 需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在 8－ 12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導(dǎo)致失敗。 談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段： ① 牽線和意向階段。 ② 要約和信譽(yù)調(diào)查，項(xiàng)目和公司評估審計。 ③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。 ④ 起草合同文本及附屬文件。 ⑤ 草簽或正式簽字。 ⑥ 執(zhí)行和制約機(jī)制的設(shè)定（法人地位、水、電控制），定金 5％，首期款15－ 30％。 談判的班子，主要由負(fù)責(zé)經(jīng)營的具有相當(dāng)授權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)、公關(guān)人員、會計師和律師組成。 轉(zhuǎn)讓方式。整盤計價轉(zhuǎn)讓，分項(xiàng)計價轉(zhuǎn)讓，先回購后轉(zhuǎn)讓，部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓（賣公司、法人資格）。 風(fēng)險與防范。由于執(zhí)行合同時間跨度大，建設(shè)周期長，期間建材設(shè)備價格波動、進(jìn)口關(guān)稅、政策因素影響、金融 匯率變化（如日本三菱集團(tuán)在美收購洛克菲勒大廈耗用 15 億美金，由于匯率變化等因素虧損 8 億多）等，如果沒有一定的預(yù)見性，很可能預(yù)期利潤會不翼而飛，還會出現(xiàn)虧損。因此有關(guān)合同、財務(wù)的風(fēng)險以及成本敏感性變化都要有所預(yù)測和防范，以確保預(yù)期利潤的安全實(shí)現(xiàn)。 考慮到合理減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，在可能的情況下，盡量采用轉(zhuǎn)股形式。由于轉(zhuǎn)股價款受到注冊資本的公司權(quán)益的聯(lián)系，不可能超出太多。其余部分可以總承包來實(shí)現(xiàn)收益。
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