【導(dǎo)讀】宜昌目前是一個(gè)付省級(jí)城市，但許多地方缺乏作為將來(lái)升為省級(jí)城市的基礎(chǔ)；商業(yè)、教育等等），宜昌每年4月就可舉辦中國(guó)中西部房產(chǎn)展示會(huì)；宜昌每年6月就可以舉辦國(guó)際體育、漂流節(jié)及體育展銷會(huì)；宜昌每年10月就可以舉辦世界昭君文化藝術(shù)模特大賽；宜昌每年11月就可舉辦中國(guó)三峽地區(qū)土特產(chǎn)經(jīng)貿(mào)博覽會(huì)；宜昌因此而更大發(fā)展，宜昌因此而更加生輝！市建設(shè)注入了新的強(qiáng)勁動(dòng)力。水與文化并重的古老而年輕的城區(qū)，崛起在宜昌城市上風(fēng)上水的西部。路面，為城市一級(jí)主干道。車程；離三峽機(jī)場(chǎng)和世界著名的三峽壩區(qū)約20多公里的里程。以其臨山而居、近水而棲，能夠吸納山水之。靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷，成為宜昌市甚至全中國(guó)山水豪宅的典范。必將為宜昌市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用，同時(shí)為宜昌市將

　　

【正文】 建筑面積 73000平方米 容積率 綠化率 45% 開發(fā)期數(shù) 二期 規(guī)劃戶數(shù) 342 住宅類型 聯(lián)排別墅、多層洋房 交房類型 毛坯 房型面積 主力房型 兩房二廳；三房?jī)蓮d；四房?jī)蓮d 主力房面積 80320㎡ 價(jià)格與 付款 均價(jià) 多層： 2600元 /㎡ ；別墅 4200元 /㎡ 付款方式 一次性、按揭 項(xiàng)目介紹 畔山林語(yǔ)，位于宜昌市東山開發(fā)區(qū)云集路以南，深圳路以西，一座山環(huán)水繞的半山坡地上。來(lái)自澳大利亞的設(shè)計(jì)師飽蘸三峽巴山蜀水之靈氣，傾情演繹出一座真山真水健康生態(tài)家園，并首推 TOWNHOUSE聯(lián)排別墅，將躍升宜昌樓 市升級(jí)版！尊寵私家會(huì)所、異域風(fēng)情商業(yè)街，尊貴一梯一戶，六種經(jīng)典戶型，面積自 80320平方米不等，將為 342 戶都市高尚人家營(yíng)建一處極具風(fēng)情的詩(shī)意棲居地，圓一世終級(jí)置業(yè)之夢(mèng)想。 案例四： 樓盤名稱 長(zhǎng)江帝景 樓盤地址 隆康路上 銷售電話 6231858 6231868 發(fā)展商 九龍地產(chǎn) 建筑設(shè)計(jì) 加拿大 CDG 物業(yè)管理 融源物業(yè)管理有限公司 基本資料 占地面積 40000平方米 建筑面積 168800平方米 容積率 開發(fā)期數(shù) 三期 開發(fā)棟數(shù) 5棟 住宅類型 高層 交房類型 毛坯 房型面積 主力房型 兩室一廳；三房?jī)蓮d；四房?jī)蓮d 主力房面積 120— 230㎡ 價(jià)格與 付款 均價(jià) 3780/㎡ 物管費(fèi) /㎡ 項(xiàng)目介紹 長(zhǎng)江帝景位于宜昌市中心繁華地段。南倚長(zhǎng)江，可以近觀江景；北臨隆康路，可以直面繁華。 19層闊然入云的高度，讓您高瞻遠(yuǎn)矚； 120— 230平方米的標(biāo)準(zhǔn)華居，顯得通透挺拔；尊崇的二戶二梯設(shè)計(jì)，垂直交通無(wú)需等待；10000平方米超大一層停車場(chǎng)，為業(yè)主提供方便； 2020平方米星級(jí)豪客會(huì)所，尊貴無(wú)比；與四星級(jí)酒店物管品牌 —— 國(guó)際 大酒店毗鄰，尊貴一家。 案例五： 樓盤名稱 民生世家 樓盤地址 開發(fā)區(qū)城東大道 銷售電話 6336008 6336009 發(fā)展商 宜昌民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理 宜昌民安物業(yè)管理公司 基本資料 占地面積 23100平方米 建筑面積 72020平方米 容積率 綠化率 30% 開發(fā)期數(shù) 一期 開發(fā)棟數(shù) 3棟 規(guī)劃戶數(shù) 412 住宅類型 高層 交房時(shí)間 2020年底 交房類型 毛坯 房型面積 主力房型 三房二廳；兩房?jī)蓮d 主力房面積 135㎡ 價(jià)格與 付款 起價(jià) 3200元 /㎡ 物管費(fèi) /㎡ 項(xiàng)目介紹 “民生世家”小區(qū)位于東山開發(fā)區(qū)黃金地段，計(jì)劃投資，兩年建成 。民生世家是全高層住宅，由一棟 16層和 2 棟 24 層的高層組成。三棟高層住宅通過(guò)合理的布局，讓每戶都擁有良好的景觀視野，超大的樓間距確保了私人空間的私密性。整個(gè)建筑在充分保留原始地塊原生態(tài)的前提之下，依山而建、自然排列，并與周邊環(huán)境形成了一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美、生態(tài)健康的高尚生活圈，是開發(fā)區(qū)中心區(qū)最后一個(gè)絕佳居住領(lǐng)地。 案例六： 樓盤名稱 清江山水 樓盤地址 開發(fā)區(qū)深圳路 銷售電話 6910666 6910999 發(fā)展商 宜昌清江實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 物業(yè)管理 物業(yè)管理公司 基本資料 占地面積 畝 建筑面積 平方米 容積率 綠化率 % 開發(fā)期數(shù) 一期 開發(fā)棟數(shù) 4棟 規(guī)劃戶數(shù) 484 住宅類型 高層 交房時(shí)間 2020年 3月 交房類型 毛坯 房型面積 主力房型 3室 2廳＋功能房； 3室 2廳 主力房面積 123145㎡ 價(jià)格與 付款 起價(jià) 3300元 /㎡ 物管費(fèi) /㎡ 項(xiàng)目介紹 清江山水由宜昌民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和清江實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司合作共建項(xiàng)目，項(xiàng)目地處開發(fā)區(qū)城東大道與大連路十字交會(huì)東側(cè)。由四棟 1828 層全框架高層建筑物 , 以梅蘭竹菊四種植物來(lái)命名，以體現(xiàn)出與自然融合的特點(diǎn)。 4棟樓分別是： 1樓清梅苑、 2樓水菊苑、 3樓山竹苑、 4樓江蘭苑， 以及 6000 余平方米平站結(jié)合利用的大型地下停車場(chǎng)組成。俯視清江山水水平面設(shè)計(jì) ,4 棟高樓偉岸挺拔 。中心水景花園 ,綠樹成蔭 ,清新怡然 。小區(qū)內(nèi)外交通順暢便捷 ,為適宜人居的佳境。 案例七： 樓盤名稱 萬(wàn)佳 .城市花園 樓盤地址 西陵區(qū) 銷售電話 6455888 發(fā)展商 宜昌市萬(wàn)佳實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 物業(yè)管理 萬(wàn)佳物業(yè) 基本資料 占地面積 23100 平方米 建筑面積 57799 平方米 容積率 綠化率 39% 開發(fā)期數(shù) 二期 規(guī)劃戶數(shù) 426 住宅類型 小高層、高層 交房類型 毛坯 房型面積 主力房型 兩房二廳；三房?jī)蓮d； 主力房面積 83— 169㎡ 價(jià)格與 付款 均價(jià) 3500元 /㎡ 物管費(fèi) /㎡ 項(xiàng)目介紹 萬(wàn)佳 .城市花園，坐落于宜昌市中心城區(qū) —— 勝利四路 25 號(hào)， 具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)，幾分鐘內(nèi)即可抵達(dá)車站、碼頭。圍合的內(nèi)置式園林顯現(xiàn)了五星級(jí)的生態(tài)社區(qū)，闊綽的中心休閑區(qū)域，人性化的人車分流使小區(qū)悠然清新、信庭自如，四季繽紛的花木、別致的景觀把建筑與生活，藝術(shù)地融進(jìn)了城市花園，無(wú)不盡顯觀代城市生活的動(dòng)人與魅力。 該項(xiàng)目有風(fēng)格各異的經(jīng)典戶型 426 套。舒適、實(shí)用、品質(zhì)高尚的戶型尺度為城市居民度身打造，同時(shí)擁有風(fēng)格獨(dú)特、四季動(dòng)感的會(huì)所，為依戀城市生活的現(xiàn)代小資們，創(chuàng)造了第三空間。 調(diào)查結(jié)果表明： 宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，根據(jù)目前市場(chǎng)上長(zhǎng)江畫廊、南北天城、美岸長(zhǎng)堤、香 格里拉等樓盤的運(yùn)作周期來(lái)看，今年宜昌房地產(chǎn)將迎來(lái)一個(gè)銷售高峰，這也預(yù)示著競(jìng)爭(zhēng)加劇。 隨著城鎮(zhèn)居民收入的提高、國(guó)家宏觀調(diào)控影響的逐步消失、市民購(gòu)房需求的逐步回溫、今年市場(chǎng)高層、小高層建筑的增多帶來(lái)的造價(jià)成本增加等因素的影響，今年宜昌房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)走高。 樓盤的品質(zhì)進(jìn)一步提高。在國(guó)家政策（比如建筑節(jié)能）的影響下，開發(fā)商更加注重產(chǎn)品的質(zhì)量，通過(guò)持續(xù)開發(fā)等手段打造房地產(chǎn)品牌逐漸風(fēng)行。 從產(chǎn)品劃分的精細(xì)程度和成 熟度來(lái)看，宜昌都已達(dá)到相當(dāng)?shù)乃疁?zhǔn)。以商品住宅為例，多層、小高層、高層齊備；單體樓、大型社區(qū)并存；小戶型、大中戶型、錯(cuò)層、復(fù)式樓一應(yīng)俱全；毛坯房繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，精裝修房開始嶄露頭角；江景房、水景房、花園洋房大行其道， CBD、CLD、 LOFT、 MOHO 等概念異彩紛呈。 在產(chǎn)品檔次上，既有 2020 元／平方米左右的低檔住宅，又有2400－ 2800 元／平方米的中檔住宅，而一些高檔樓盤如萬(wàn)佳 .城市花園、長(zhǎng)江帝景、清江山水等，售價(jià)均在 3000 元／平方米以上。在購(gòu)房習(xí)慣上，消費(fèi)者已傾向于有完備的物業(yè)管理和較好景觀綠化的 大型社區(qū)，選擇居所就是選擇生活方式的理念已被廣泛認(rèn)同，這表明廣大市民的購(gòu)房心態(tài)越來(lái)越理性和成熟，這也是一個(gè)地方房地產(chǎn)發(fā)展到較高水平的重要標(biāo)志。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、 項(xiàng)目投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 ? 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握項(xiàng)目可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。 ? 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。 ? 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。 二、項(xiàng)目 地塊地產(chǎn)因子分析 所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某 種建筑的條件和質(zhì)素，一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來(lái)建筑價(jià)值之核心因素之一。 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色： ? 地塊位于政府大力開發(fā)的旅游、度假、居住的夷陵區(qū)內(nèi)，是適應(yīng)未來(lái)城市住宅發(fā)展趨勢(shì)的優(yōu)質(zhì)地塊； ? 地塊周邊規(guī)劃為大型公園及低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊； ? 地塊內(nèi)現(xiàn)有梅子埡水庫(kù)，水質(zhì)清澈，可成為項(xiàng)目?jī)?nèi)部的一大景觀； ? 地塊基本平整，地質(zhì)適宜作住宅建筑用途； ? 地塊周邊交通路網(wǎng)順暢； ? 地塊周邊 1 公里半徑內(nèi)市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂場(chǎng)所； ? 地 塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，無(wú)化學(xué)工業(yè)造成空氣污； 以上，就是本項(xiàng)目地塊作為 中 高檔住宅用地所具有的地產(chǎn)因子。 三、項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 S、優(yōu)勢(shì) 環(huán)境優(yōu)勢(shì) 地塊位于 自然環(huán)境優(yōu)美的 夷陵區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目 更是占據(jù)了風(fēng)景獨(dú)好的夷陵的絕版位置，獨(dú) 特的坡地、水景、山景資源凸顯地塊的優(yōu)勢(shì)，適合營(yíng)造一個(gè)高品質(zhì)的生活社區(qū)。 交通優(yōu)勢(shì) 地塊位于正在擴(kuò)建的發(fā)展大道上，項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通均極為便利，三峽機(jī)場(chǎng)距地塊約 20 多公里路程；火車站距離項(xiàng)目地塊車程約 5 分鐘。 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 880多畝的完整規(guī)劃，將形成規(guī)模效應(yīng)。高 起點(diǎn)開發(fā)，高品味塑造，市場(chǎng)前景看好，在宜昌首屈一指，它將滿足不同人群的消費(fèi)尋求，引領(lǐng)宜昌住宅全面升級(jí)。 品牌資源優(yōu)勢(shì) 國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目的唯一性，建成后 為宜昌市標(biāo)志性建筑， 將 以會(huì)展平臺(tái)帶動(dòng)廣闊的人流和商機(jī)， 是宜昌城市的對(duì)外形象、信息交流的窗口，對(duì) 提升宜昌市的經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展起著舉足輕重的作用。 市政規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 隨著政府進(jìn)一步實(shí)施“城市西進(jìn)、安居夷陵”的發(fā)展戰(zhàn)略，市政配套將逐漸完善，人氣可持續(xù)發(fā)展的勢(shì)頭強(qiáng)盛，使項(xiàng)目的后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)度降低。 W、劣勢(shì) 公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無(wú)直達(dá)本項(xiàng)目地塊入口的公交車。 目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣氛尚未形成，缺乏大型超市及部分高檔娛樂場(chǎng)所，周邊的人氣欠旺。 O、機(jī)會(huì) 宜昌市作為 付省級(jí)城市 ，由于地理和交通條件的優(yōu)勢(shì)， 宏觀市場(chǎng)整體向好，高檔類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大。使項(xiàng)目的市場(chǎng)背景明朗，為項(xiàng)目的去化提供機(jī)會(huì)點(diǎn)。 項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)的定位、規(guī)劃、建設(shè)，使項(xiàng)目檔次提升，產(chǎn)品整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)，為產(chǎn)品去化提供產(chǎn)品力支撐的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 項(xiàng)目土地成本相對(duì)較低，投資回報(bào)比例增加，項(xiàng)目具備高利潤(rùn)回報(bào)的機(jī)會(huì)增加。 T、威脅 本項(xiàng)目客源必然是社會(huì)中上層及收入較高的人群，客源層面的相 對(duì)狹窄使本案的存在一定的市場(chǎng)威脅點(diǎn)。 項(xiàng)目周邊區(qū)域土地已規(guī)劃出讓，有大量待開發(fā)地塊，其規(guī)劃為中高檔住宅。樓盤的競(jìng)爭(zhēng)威脅是顯而易見的，將對(duì)本項(xiàng)目形成直接威脅。 宏觀經(jīng)濟(jì)政策存在較多變數(shù)，使部分投資商持幣觀望的心態(tài)加強(qiáng)?？赡軐?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生影響，在一定的程度上對(duì)本項(xiàng)目造成一定的威脅。 第五章 項(xiàng)目定位分析 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。同時(shí)依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析 ，結(jié)合地塊實(shí)際情況作的前瞻性分析。 一、 本項(xiàng)目所具備的地產(chǎn)因子 房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表： 地產(chǎn)因子 單身公寓 普通住宅 中高檔 住宅 豪宅 中高檔住宅 附加說(shuō)明 本項(xiàng)目 符合情況 對(duì)公共交通的 依賴性 很 強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū) 符合 對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較 強(qiáng) 弱 很弱 不宜緊臨交通快干道、高壓線、工廠等。 符合 對(duì)小區(qū)周邊 市政配套要求 高 很 高 高 高 符合 小區(qū)物業(yè)管理 的要求 低 不高 高 很高 可達(dá)到 建筑、質(zhì)量 設(shè)計(jì)要求 低 一般 高 很高 精品設(shè)計(jì) 可達(dá)到 容積率、覆蓋率 要求 無(wú) 一般 低 低 可達(dá)到 對(duì)休閑空間， 綠化要求 無(wú) 一般 高 很高 具有品味的專用康樂、商務(wù)會(huì)所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境 可達(dá)到 景觀要求 無(wú) 一般 高 很高 最好具有天然稀缺景 觀資源 符合 從以上分析表明，本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊。 二、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 根據(jù)以上地產(chǎn)因子決定的本地塊適宜建造的建筑功能和 地形地貌特征及產(chǎn)品差異化原則，同時(shí) 結(jié)合政府對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃要求，住宅用地宜以排屋和小高 層住宅為主，輔以少量疊加和獨(dú)立別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。本項(xiàng)目將定位于以下概念： ? 引領(lǐng)住宅時(shí)尚，開創(chuàng)全新生活模式的概念； ? 宜昌市山水特色的旅游、休閑度假的高尚生活圈概念； ? 用地塊內(nèi)的水景資源及地勢(shì)的起伏和結(jié)構(gòu)的處理，做出傲視宜昌的水景住宅和生態(tài)住宅的概念； ? 千年龍脈傳承，集天地萬(wàn)物之大成，涵養(yǎng)現(xiàn)代貴族生活的尊崇格局的概念。 三、 目標(biāo)客戶定位 通過(guò)對(duì)周邊樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目客戶定位如下： ? 本項(xiàng)目整體目標(biāo)客戶群定位為中、高端客戶； ? 客戶以本地客戶為主，以在宜昌工作的外地人為 輔； ? 客戶年齡