【正文】 營(yíng)結(jié)果。我們通過對(duì)濟(jì)南市商業(yè) (尤其是社區(qū)商業(yè) )發(fā)展歷程及發(fā)展趨勢(shì)、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目同類物業(yè)概況進(jìn)行研究，為本項(xiàng)目商業(yè)將來的經(jīng)營(yíng)和銷售推廣尋找確實(shí)可行的方向。 第一部分 商業(yè)市場(chǎng)情況 一 .宏觀市場(chǎng)分析 (一 )商業(yè)市場(chǎng)分級(jí) 市級(jí)商業(yè)區(qū)：泉城路、濼源大街、經(jīng)四路、經(jīng)二路、北園路等商圈 零售業(yè)為龍頭，配套餐飲、娛樂、休閑、文化、康體、金融等綜合服務(wù)，商圈營(yíng)業(yè)面積超過 50 萬平米，服務(wù)面向全市消費(fèi)者。 區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)：花園路、馬 鞍山路等 一般營(yíng)業(yè)面積在 2 萬平米以上。以家居、家電、日用百貨等為主。滿足了 12 公里范圍內(nèi)消費(fèi)者的日常需求。 社區(qū)型商業(yè)：易初蓮花、世紀(jì)蓮花、大潤(rùn)發(fā)等，以超市為主 在人口密度較大的居民生活區(qū)域中，滿足居民生活需求的綜合型商業(yè)。面積為 5000 平米以上，以食品、生活日用品等為核心，配套餐飲等，為周邊 公里范圍的消費(fèi)者提供服務(wù)。 (二 )商業(yè)設(shè)施功能劃分 綜合性。區(qū)域交通便利，人口密度大，各類型商業(yè)設(shè)施齊全 (餐飲、娛樂、購(gòu)物、文化等 )，如泉熾場(chǎng)商業(yè)區(qū)。消費(fèi)者涵蓋全市各階層，聚集力很強(qiáng)。 主題性。以某一主題為服務(wù)核心，形成規(guī)模，輻射整個(gè)濟(jì)南。如經(jīng)十一路的中華名優(yōu)小吃一條街、文化東路和西路的體育用品等。 便利性。以中小超市及街區(qū)服務(wù)設(shè)施為主，提供簡(jiǎn)單生活服務(wù)，滿足街區(qū)內(nèi)居民的生活需求。 (三 )商業(yè)區(qū)分析 泉城路是泉城東西向發(fā)展的主軸，有 “ 十字金街 ”’ 之地位，是一條具有購(gòu)物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準(zhǔn)步行商業(yè)街。 泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛，以白領(lǐng)為主。 無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題，泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，整體形象與品牌效益未能達(dá)到最佳，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱。 泉城路已經(jīng)很大程度的背離了原來的設(shè)計(jì)理想。人流量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期數(shù)字。 經(jīng)二路商業(yè)區(qū) (華聯(lián)商業(yè)區(qū) ) 以華聯(lián)、嘉華為主體構(gòu)筑的經(jīng)二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場(chǎng)在全省 乃至國(guó)內(nèi)都發(fā)生業(yè)務(wù)往來。 以百貨、購(gòu)物中心、小商品批發(fā)市場(chǎng)為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場(chǎng)、專賣店 (以服裝、鞋業(yè)為主 )、風(fēng)味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。 本商業(yè)區(qū)包含了中高低檔消費(fèi)水平，再加上公交車輛的暢通，使之今天依然是眾多消費(fèi)者樂此不疲前往的購(gòu)物區(qū)域。 濟(jì)南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以人民商場(chǎng)、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場(chǎng)、大觀園均為大型百貨，洋快餐 (肯德基、麥當(dāng)勞、米力乃、開心湯姆 )、風(fēng)味小吃、大觀影院、中國(guó)影院、保齡球、游藝廳點(diǎn)綴其中，人流量較大。以中低檔消費(fèi)為主，服裝、 鞋業(yè)、日用品為主要消費(fèi)品。 人民商場(chǎng)雖然為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，但由于其地理位置以及周邊商業(yè)所烘托的氛圍所致，其人流量較大。 花園路商業(yè)區(qū) 花園路中段道路改造工程的完成帶動(dòng)了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有濟(jì)南市區(qū)最大的酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學(xué)東校區(qū)，歷史文化的沉淀及現(xiàn)代時(shí)尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨(dú)有的文化休閑特色。經(jīng)一路延長(zhǎng)線道路改造工程的完工，聯(lián)動(dòng)濟(jì)南東、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 。大潤(rùn)發(fā)超市、國(guó)美電器及其它品牌店的成功進(jìn)駐，迅速帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。 花園路海蔚商業(yè)廣場(chǎng)及富翔天地商業(yè)街東段 北園大街商業(yè) 帶 北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場(chǎng)的聚集地，餐飲、娛樂業(yè)均較發(fā)達(dá)，新國(guó)道超市，銀座購(gòu)物廣場(chǎng)北園店、國(guó)美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)更為多樣。隨著北園立交的建成通車，該區(qū)域交通環(huán)境進(jìn)一步改善，商業(yè)前景廣闊。 濼口批發(fā)市場(chǎng) 洛口批發(fā)市場(chǎng)是主要經(jīng)營(yíng)服裝和鞋類的批發(fā)市場(chǎng)。位于濟(jì)南市的北部區(qū)域?，F(xiàn)擁有濼口服裝城商貿(mào)中心、濼口服裝交易大廳等 10 多個(gè)市場(chǎng)，已成為聞名全國(guó)的大型專業(yè)化批發(fā)市場(chǎng)，山東省十大專業(yè)市場(chǎng)之一，擁有固定資產(chǎn) 億元人民幣，經(jīng)營(yíng)面積 25 萬多平方米，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶 5000 余家。 服裝城內(nèi)有國(guó)內(nèi)外知名品牌服飾代理千余家，品牌薈萃，商賈云集，成為名副其實(shí)的齊魯服裝之都。 山大路科技商業(yè)街 山大路商業(yè)主要是高科技商業(yè)街。隨著高科技信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，山大路商業(yè)街迅速成長(zhǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，山大路商業(yè)街年銷售額 40 多億元，利稅 1200 萬元，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)知名的科技一條街。被譽(yù)為濟(jì)南的“ 中關(guān)村 ” 。山大路科技市場(chǎng)的建成，帶動(dòng)了周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，收到了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 (四 )濟(jì)南主要商業(yè)物業(yè)比較 物業(yè)名稱 位置 規(guī)模 (㎡ ) 業(yè)態(tài)形式 租售價(jià)格 (不含進(jìn)場(chǎng)費(fèi) ) 經(jīng)營(yíng)方式 檔次 經(jīng)營(yíng)范圍 車 位萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 泉城路西端 約 5 萬 超市、專業(yè)店、專賣店 F1 售價(jià)： 萬元 F1 租價(jià)：約 300 元 /㎡ /月 一層自營(yíng)二 四層聯(lián)營(yíng) 高檔 生活用品、家居、品牌服裝 143 個(gè)銀座商城 濼源大街與佛山街 5 萬 百貨商場(chǎng) 扣點(diǎn)約 20%作為租金 聯(lián)營(yíng) 中高檔 生活用品、時(shí)尚用品 約 240 個(gè)貴和購(gòu)物中心 泉城路中段 萬 百貨商場(chǎng) 扣點(diǎn)約 25%作為租金 聯(lián)營(yíng) 高檔 高檔用品 約 35 個(gè)嘉華購(gòu)物廣場(chǎng) 經(jīng)二緯九 4 萬 綜合性商場(chǎng) 扣點(diǎn)約 20%作為租金 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 中高檔 精品、生活用品、 約 300 個(gè)百腦匯 山大路 124 號(hào) 萬 專業(yè)商場(chǎng) 租價(jià)： 120元 /平方米 /月 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 中高檔 電子等科技產(chǎn)品 200余個(gè)大觀園商場(chǎng) 經(jīng)四緯二路 百貨商場(chǎng) 扣點(diǎn)約 15%作為租金 聯(lián)營(yíng) 中低檔 百貨 約 50 個(gè)國(guó)美電器商城 花園路中段 萬 家電連鎖 租價(jià)： 100 元 /平方米 /月 連鎖 中檔 電器產(chǎn)品 約 30 個(gè) (五 )濟(jì)南商業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì) 20_年 2 月提交市政府批準(zhǔn)的《濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》確定濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局為 “ 三、一、四、六 ” 結(jié)構(gòu)：構(gòu)筑三大商圈 (老城市商圈、主城商圈和城區(qū)商圈 )，將老城區(qū)傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)提升為都市級(jí) 商業(yè)中心，著力打造現(xiàn)代化都市商業(yè)中心新形象，形成立足濟(jì)南，服務(wù)山東，輻射華東、華北及環(huán)渤海地區(qū)的大都市級(jí)商業(yè)中心，在東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、西部新城和西部片區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃新建四個(gè)市級(jí)商業(yè)次中心，形成六大城市發(fā)展軸。 另外，根據(jù)經(jīng)一路規(guī)劃改造計(jì)劃，現(xiàn)在的華聯(lián)商業(yè)區(qū)將被培養(yǎng)成商業(yè)中心區(qū)。 小結(jié)：濟(jì)南的商業(yè)經(jīng)過多年沉淀，形成泉城路 (高檔零售為主的綜合業(yè)態(tài) )、經(jīng)二路 (中高檔百貨為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài) )、經(jīng)四路 (中檔百貨為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài) )、花園路 (區(qū)域配套為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài) )、北園路 (家具、建材為主的綜合業(yè)態(tài) )、山大路 (數(shù)碼產(chǎn)品為主的綜合業(yè)態(tài) )、濟(jì)濼路 (百貨批發(fā)為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài) )七大商圈，滿足全市甚至輻射山東全省居民的衣食住行。 二 .區(qū)域市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目與華聯(lián)商業(yè)中心區(qū)僅有一路之隔，其商業(yè)氛圍已經(jīng)相當(dāng)成熟。主要業(yè)態(tài)包括衣著類、文體類、五金類以及日常生活用品等。中高低檔均有。而與本項(xiàng) 目商業(yè)形成比較和競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)主要有華聯(lián)商廈、嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)、西市場(chǎng)和時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)。 (一 )華聯(lián)商廈 華聯(lián)商廈座落于濟(jì)南市西部最繁華的商業(yè)區(qū)中心位置，與濟(jì)南火車毗鄰商廈總建筑面積 萬平方米，其中購(gòu)物部分營(yíng)業(yè)面積 萬平方米，下設(shè)十三個(gè)商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng) 30 個(gè)大類， 6 萬多種名優(yōu)商品，酒店及其它，娛樂設(shè)施 1 萬平方米。主體建筑高 21 層，是一個(gè)集購(gòu)物、娛樂、食宿為一體的大型現(xiàn)代化商業(yè)中心。是泉城西部最大的集購(gòu)物、食宿、娛樂、生產(chǎn)加工于一體的國(guó)家大型二類企業(yè)集團(tuán)。 (二 )嘉華購(gòu)物廣場(chǎng) 嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)與同處一地的姊妹店 —— 濟(jì) 南華聯(lián)商廈隔街相望，遙相呼應(yīng)，地理位置十分優(yōu)越。總建筑面積為 4 萬平米。嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)采用了當(dāng)今最新的 “ 摩爾 ” 購(gòu)物形態(tài)，適應(yīng)了現(xiàn)代人購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、文化享受同步的需求，其 “ 休閑、時(shí)尚 ” 的經(jīng)營(yíng)定位，倡導(dǎo)新的消費(fèi)與生活方式，提高大眾生活品質(zhì)，是具有國(guó)際先進(jìn)管理水平的高中檔大型購(gòu)物中心。 嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)建筑風(fēng)格雄偉、宏大，并按國(guó)際最新設(shè)計(jì)概念分割布局，通體洋溢著現(xiàn)代化商業(yè)氣息，內(nèi)部環(huán)境幽雅、設(shè)施先進(jìn)，實(shí)行智能化管理，并設(shè)有電臺(tái)直播室、改衣室、書店、話費(fèi)繳納等配套服務(wù)項(xiàng)目。嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)將進(jìn)一步適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)的特點(diǎn)， 充分營(yíng)造 “ 休閑、時(shí)尚、個(gè)性 ” 的特色。 (三 )西市場(chǎng) 西市場(chǎng)服裝城總營(yíng)業(yè)面積達(dá) 萬平方米。經(jīng)營(yíng)種類齊全。并在重新改造以后推出一系列優(yōu)惠條件來進(jìn)行招商。比如，在政策和服務(wù)上都給客戶提供很多有利的條件。市場(chǎng)設(shè)有銀行、郵電所，并為業(yè)戶提供方便的居住、倉(cāng)儲(chǔ)條件。整個(gè)市場(chǎng)設(shè)計(jì)美觀實(shí)用、寬敞明亮、管理規(guī)范、經(jīng)營(yíng)品種齊全，可同時(shí)容納業(yè)戶3000 余戶。是一座大型現(xiàn)代化購(gòu)物廣場(chǎng)。目前，西市場(chǎng)的改造正在進(jìn)行當(dāng)中。 西市場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng) (四 )時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng) 廣場(chǎng)位于西市場(chǎng)的東臨，與西市場(chǎng)僅有緯九路一路之隔。但由于公司內(nèi)外的各種 原因，施工速度一直很慢。時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)種類和模式基本與西市場(chǎng)一致，主要是批發(fā)。但它與西市場(chǎng)不同的是，時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)是產(chǎn)權(quán)式商鋪，而西市場(chǎng)只賣經(jīng)營(yíng)權(quán) (主要是 1 年經(jīng)營(yíng)權(quán)和 5 年經(jīng)營(yíng)權(quán)兩種模式 )。 時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)的效果圖和圍墻展示 西市場(chǎng)區(qū)域的商業(yè)氛圍已經(jīng)十分濃厚，同時(shí)也帶來了很多的商業(yè)時(shí)機(jī)和發(fā)展空間。對(duì)于本項(xiàng)目而言這是優(yōu)勢(shì)，可以將這種成熟的商業(yè)氛圍為我所用。因此，決定適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)種類和模式是本項(xiàng)目成功操作的根本所在。 第二部分 項(xiàng)目分析 一 .項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目宗地位于緯六路高架橋西側(cè)，經(jīng)一緯六到緯九路路北一段。東西長(zhǎng)約 為 米，南北長(zhǎng)約 45 米，地塊呈矩形。項(xiàng)目宗地西到緯九路北延長(zhǎng)線，東至規(guī)劃的街坊公用道路，北到鐵路貨場(chǎng)。 本案商業(yè)物業(yè)一共有兩層，單層面積約 7000 平米，可銷售總建筑面積約 14000 平方米。 項(xiàng)目可受西市場(chǎng)成熟商圈的輻射，周邊配套設(shè)施齊備 。與華聯(lián)商廈、嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)、西市場(chǎng)相臨，交通便捷， 4 條公車往返穿梭 。而且本商圈已成為濟(jì)南人家喻戶曉之地 。市場(chǎng)前景不容小視。 正規(guī)工程項(xiàng)目建議書 5 篇相關(guān)：