3街道綜合整治規(guī)劃與城市街景塑造講解-資料下載頁
2025-08-18 00:37本頁面
【正文】 于這家公司的，但是它已經(jīng)租出去了，我們認(rèn) 為商業(yè)臨街面比較好的話，建議他做方案三，把這塊一起歸攏進來做。 還有項 目的開發(fā)模式、功能定位、客群定位跟競爭格局，都決定了商業(yè)的建筑形態(tài)設(shè)計跟風(fēng)格，看一下價值最高的，他適合做什么產(chǎn)品，我們在為這個項目服務(wù)的時候就拿出了這樣一個方案，擺出他適合做什么，拿著這個數(shù)據(jù)做國際化的招標(biāo)。最后一輪我是作為評選專家，他的老總問我，陳老師，你說怎么辦，這四套模式我該怎么做。所有模式結(jié)合在一起，因為他還有 30 萬方的酒店跟辦公，他的項目帶城市高架路旁邊，一定要考慮到寫字樓跟酒店，而這四套方案出來，這條方案動線做的很好，但是把一個五星級酒店住在后面，后面是多層建筑，旁邊是菜場，我想看顯然是不行的。 最后這四套方案一套都沒取，找了上海的現(xiàn)代設(shè)計公司，當(dāng)時我們給他提出，如果把酒店、辦公做到商場里面，這是最終的一個定稿，也就是開發(fā)商付一點競標(biāo)費，真正國內(nèi)跟國際競標(biāo)費達(dá)到一倍多，今天講到綜合體建筑項目的規(guī)劃設(shè)計和后期營運，我講的第一個觀點，你從建筑設(shè)計開始就種下了 第 19 頁 共 22 頁 因子，所以建筑設(shè)計因子跟后期的成功有著密切的關(guān)系。 如果違背上述講的這些商業(yè)發(fā)展規(guī)律，我們盲目的、自行開發(fā)商業(yè)綜合體會是什么后果：。我講一下成都熊貓城的問題。他的建筑非常氣派，招商的品牌也有一些潮流品牌，以及完善的配套，但是他為什么會不好。 首先第一個是定位錯了，高端的定位和區(qū)委是完全不吻合的；另外物業(yè)組合不合理，作為城市綜合體產(chǎn)品，產(chǎn)品功能越全越好，但是他們的產(chǎn)品非常單調(diào)，就是購物中心。第三個是建筑設(shè)計缺陷，中國人比較講究風(fēng)水，這是他的正門，正門橫梁這么大，一樓進去被兩部自動電梯全部擋住，臺階有樓梯。以后你們做建筑設(shè)計的話，商場絕對不能設(shè)置臺階，因為我是使用過物業(yè)的人，有臺階和沒臺階效果完全不一樣。這個設(shè)計上的缺陷還有一個問題，一樓東西被踐踏，他把一樓做家居，開業(yè)半年，里面已經(jīng)全部撤走了、空蕩蕩。這個設(shè)計上又一個動線，垂直的設(shè)計不完善。再來看 他這組設(shè)計上的缺陷，就是平面 動線的混亂，做購物中心，動線應(yīng)該是簡單的，如果動線是復(fù)雜的多動線，它一定死線，因為多動線出現(xiàn)的死角很多、視覺障礙很多。再有一個就是功能缺失。 城市綜合體的成功營運，一定要把開發(fā)流程做正確，國外是定位前置，招商后行；國內(nèi)是先招商，再定位。開發(fā)商的模式確定了，還有市場需求論證好了，再來做規(guī)劃建筑設(shè)計。 第 20 頁 共 22 頁 接下來我給大家介紹一下我在國外看到的商業(yè)建筑，這是日本的銀座，幾年之前我在臺灣看到過，但是中國沒有，也就是說我們的設(shè)計師不具備國際視野，所以他不敢設(shè)計； 你要他具備國際視野的話，就要走出國內(nèi)。這是建筑外觀，新加坡的；這是泰國的展覽館商場，外觀非常時尚；這是新加坡的，這都是靠燈光的顏色打出來的，非常漂亮，現(xiàn)在國內(nèi)游一部分，但是沒有這樣大量的。我說的一部分就是蘇州的圓融時代廣場，亞洲最大的天幕，光是框架結(jié)構(gòu)，就花了 億。 第二個觀點，城市綜合體的城市功能融合。這是國外，包括香港，航站樓進入商場，我自己親自去體驗過，就是如何方便，我要離開香港之前，在國際中心最后一站購物，很放心的把行李托掉，登機牌早就拿好了，乘機場快線直接到達(dá)機場，非?？旖?，完全突破 了零售商業(yè)的功能。另外城市道路進入商場，環(huán)球 100就是從這個樓梯上去的，辦公室在這個地方，這是香港國際中心，他的辦公樓就做在國際中心的一樓。現(xiàn)在說購物公園，國外真正做到了購物公園，馬來西亞國家科技館，做到了陽光廣場里面。這是新加坡的購物中心，把藝術(shù)館做在四樓，圖書館也做在四樓。這是日本維納斯城堡門口的，這是體育設(shè)施進入商場，這是溜冰場進入商場。這是水幕電影進入商場，這是兒童娛樂進入商場；這是香港新城市商場，你想如果你居住在這里，有小孩的話，看到這個地方這么熱鬧，肯定吵著家長，要到這個地方來玩。這個 第 21 頁 共 22 頁 在屋頂給兒 童營造游泳池。 第三個觀點，商業(yè)建筑體的景觀設(shè)計。在酒店屋頂做了游泳池，非常有風(fēng)情，這也是香港，包括新加坡，比較習(xí)慣在屋頂上，或者幾層樓高的頂上做一個游泳池；這是把人造沙灘變成酒店，這是他的大堂，地面地毯鋪的就像沙灘一樣，我看到這個項目驚呆了；我看到設(shè)計師把人造沙灘做成了下面是商場，九層的地方是游泳池。泰國、馬來西亞都是小國，為什么做出來的東西超過我們，我們還沒有。我們應(yīng)該學(xué)人家把公園景觀放到商場，這不是做建筑設(shè)計結(jié)構(gòu)能夠做出來的，它是另外一個設(shè)計門類，叫商業(yè)警官設(shè)計公司來設(shè)計，如果有這么好的景觀 末在單體的商業(yè)建筑體里面，當(dāng)你有這種環(huán)境出來，我可以保證消費者會被你吸引。 最后一個商場人性化細(xì)節(jié)。我在美國商場里面，看到很多人都是殘疾人，殘疾里有這樣的電動車，賣鞋的地方有沙發(fā)以，有量鞋器。這是人坐下來的地區(qū)，旁邊放一個垃圾筒。泰國中央商場里面甚至配備 vip 貴賓休息室，有電腦、按摩儀、休息的地方。這是馬來西亞陽光廣場商店，書店里甚至設(shè)置了殘疾人點滴，非常人性化，這是日本的自行車停車位。日本的洗手間里面全部都配化裝臺。像新加坡的洗手間，我進去以后，我說我們五星級酒店洗手間，裝璜、設(shè)計品位檔次都不如 他。這是放手紙的地方；我們放手紙往往是放在墻上位置，而不是旁邊；這是包的掛鉤，非常人性化，一切以人為本，人怎么使用方便他怎么設(shè)計。這是 第 22 頁 共 22 頁 香港 apm 香港，全部為年輕人設(shè)計的座椅。我拍的是美國，全球最大的開放式休閑中心的休閑座椅。這是地面空調(diào)。 我今天要講的就這些觀點，謝謝大家。
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