【正文】 于這家公司的，但是它已經(jīng)租出去了，我們認(rèn) 為商業(yè)臨街面比較好的話，建議他做方案三，把這塊一起歸攏進(jìn)來(lái)做。 還有項(xiàng) 目的開(kāi)發(fā)模式、功能定位、客群定位跟競(jìng)爭(zhēng)格局，都決定了商業(yè)的建筑形態(tài)設(shè)計(jì)跟風(fēng)格，看一下價(jià)值最高的，他適合做什么產(chǎn)品，我們?cè)跒檫@個(gè)項(xiàng)目服務(wù)的時(shí)候就拿出了這樣一個(gè)方案，擺出他適合做什么，拿著這個(gè)數(shù)據(jù)做國(guó)際化的招標(biāo)。最后一輪我是作為評(píng)選專家，他的老總問(wèn)我，陳老師，你說(shuō)怎么辦，這四套模式我該怎么做。所有模式結(jié)合在一起，因?yàn)樗€有 30 萬(wàn)方的酒店跟辦公，他的項(xiàng)目帶城市高架路旁邊，一定要考慮到寫(xiě)字樓跟酒店，而這四套方案出來(lái)，這條方案動(dòng)線做的很好，但是把一個(gè)五星級(jí)酒店住在后面，后面是多層建筑，旁邊是菜場(chǎng)，我想看顯然是不行的。 最后這四套方案一套都沒(méi)取，找了上海的現(xiàn)代設(shè)計(jì)公司，當(dāng)時(shí)我們給他提出，如果把酒店、辦公做到商場(chǎng)里面，這是最終的一個(gè)定稿，也就是開(kāi)發(fā)商付一點(diǎn)競(jìng)標(biāo)費(fèi)，真正國(guó)內(nèi)跟國(guó)際競(jìng)標(biāo)費(fèi)達(dá)到一倍多，今天講到綜合體建筑項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期營(yíng)運(yùn)，我講的第一個(gè)觀點(diǎn)，你從建筑設(shè)計(jì)開(kāi)始就種下了 第 19 頁(yè) 共 22 頁(yè) 因子，所以建筑設(shè)計(jì)因子跟后期的成功有著密切的關(guān)系。 如果違背上述講的這些商業(yè)發(fā)展規(guī)律，我們盲目的、自行開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體會(huì)是什么后果：。我講一下成都熊貓城的問(wèn)題。他的建筑非常氣派，招商的品牌也有一些潮流品牌，以及完善的配套，但是他為什么會(huì)不好。 首先第一個(gè)是定位錯(cuò)了，高端的定位和區(qū)委是完全不吻合的；另外物業(yè)組合不合理，作為城市綜合體產(chǎn)品，產(chǎn)品功能越全越好，但是他們的產(chǎn)品非常單調(diào)，就是購(gòu)物中心。第三個(gè)是建筑設(shè)計(jì)缺陷，中國(guó)人比較講究風(fēng)水，這是他的正門，正門橫梁這么大，一樓進(jìn)去被兩部自動(dòng)電梯全部擋住，臺(tái)階有樓梯。以后你們做建筑設(shè)計(jì)的話，商場(chǎng)絕對(duì)不能設(shè)置臺(tái)階，因?yàn)槲沂鞘褂眠^(guò)物業(yè)的人，有臺(tái)階和沒(méi)臺(tái)階效果完全不一樣。這個(gè)設(shè)計(jì)上的缺陷還有一個(gè)問(wèn)題，一樓東西被踐踏，他把一樓做家居，開(kāi)業(yè)半年，里面已經(jīng)全部撤走了、空蕩蕩。這個(gè)設(shè)計(jì)上又一個(gè)動(dòng)線，垂直的設(shè)計(jì)不完善。再來(lái)看 他這組設(shè)計(jì)上的缺陷，就是平面 動(dòng)線的混亂，做購(gòu)物中心，動(dòng)線應(yīng)該是簡(jiǎn)單的，如果動(dòng)線是復(fù)雜的多動(dòng)線，它一定死線，因?yàn)槎鄤?dòng)線出現(xiàn)的死角很多、視覺(jué)障礙很多。再有一個(gè)就是功能缺失。 城市綜合體的成功營(yíng)運(yùn)，一定要把開(kāi)發(fā)流程做正確，國(guó)外是定位前置，招商后行；國(guó)內(nèi)是先招商，再定位。開(kāi)發(fā)商的模式確定了，還有市場(chǎng)需求論證好了，再來(lái)做規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)。 第 20 頁(yè) 共 22 頁(yè) 接下來(lái)我給大家介紹一下我在國(guó)外看到的商業(yè)建筑，這是日本的銀座，幾年之前我在臺(tái)灣看到過(guò)，但是中國(guó)沒(méi)有，也就是說(shuō)我們的設(shè)計(jì)師不具備國(guó)際視野，所以他不敢設(shè)計(jì)； 你要他具備國(guó)際視野的話，就要走出國(guó)內(nèi)。這是建筑外觀，新加坡的；這是泰國(guó)的展覽館商場(chǎng)，外觀非常時(shí)尚；這是新加坡的，這都是靠燈光的顏色打出來(lái)的，非常漂亮，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)游一部分，但是沒(méi)有這樣大量的。我說(shuō)的一部分就是蘇州的圓融時(shí)代廣場(chǎng)，亞洲最大的天幕，光是框架結(jié)構(gòu)，就花了 億。 第二個(gè)觀點(diǎn)，城市綜合體的城市功能融合。這是國(guó)外，包括香港，航站樓進(jìn)入商場(chǎng)，我自己親自去體驗(yàn)過(guò)，就是如何方便，我要離開(kāi)香港之前，在國(guó)際中心最后一站購(gòu)物，很放心的把行李托掉，登機(jī)牌早就拿好了，乘機(jī)場(chǎng)快線直接到達(dá)機(jī)場(chǎng)，非常快捷，完全突破 了零售商業(yè)的功能。另外城市道路進(jìn)入商場(chǎng)，環(huán)球 100就是從這個(gè)樓梯上去的，辦公室在這個(gè)地方，這是香港國(guó)際中心，他的辦公樓就做在國(guó)際中心的一樓。現(xiàn)在說(shuō)購(gòu)物公園，國(guó)外真正做到了購(gòu)物公園，馬來(lái)西亞國(guó)家科技館，做到了陽(yáng)光廣場(chǎng)里面。這是新加坡的購(gòu)物中心，把藝術(shù)館做在四樓，圖書(shū)館也做在四樓。這是日本維納斯城堡門口的，這是體育設(shè)施進(jìn)入商場(chǎng)，這是溜冰場(chǎng)進(jìn)入商場(chǎng)。這是水幕電影進(jìn)入商場(chǎng)，這是兒童娛樂(lè)進(jìn)入商場(chǎng)；這是香港新城市商場(chǎng)，你想如果你居住在這里，有小孩的話，看到這個(gè)地方這么熱鬧，肯定吵著家長(zhǎng)，要到這個(gè)地方來(lái)玩。這個(gè) 第 21 頁(yè) 共 22 頁(yè) 在屋頂給兒 童營(yíng)造游泳池。 第三個(gè)觀點(diǎn)，商業(yè)建筑體的景觀設(shè)計(jì)。在酒店屋頂做了游泳池，非常有風(fēng)情，這也是香港，包括新加坡，比較習(xí)慣在屋頂上，或者幾層樓高的頂上做一個(gè)游泳池；這是把人造沙灘變成酒店，這是他的大堂，地面地毯鋪的就像沙灘一樣，我看到這個(gè)項(xiàng)目驚呆了；我看到設(shè)計(jì)師把人造沙灘做成了下面是商場(chǎng)，九層的地方是游泳池。泰國(guó)、馬來(lái)西亞都是小國(guó)，為什么做出來(lái)的東西超過(guò)我們，我們還沒(méi)有。我們應(yīng)該學(xué)人家把公園景觀放到商場(chǎng)，這不是做建筑設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)能夠做出來(lái)的，它是另外一個(gè)設(shè)計(jì)門類，叫商業(yè)警官設(shè)計(jì)公司來(lái)設(shè)計(jì)，如果有這么好的景觀 末在單體的商業(yè)建筑體里面，當(dāng)你有這種環(huán)境出來(lái)，我可以保證消費(fèi)者會(huì)被你吸引。 最后一個(gè)商場(chǎng)人性化細(xì)節(jié)。我在美國(guó)商場(chǎng)里面，看到很多人都是殘疾人，殘疾里有這樣的電動(dòng)車，賣鞋的地方有沙發(fā)以，有量鞋器。這是人坐下來(lái)的地區(qū)，旁邊放一個(gè)垃圾筒。泰國(guó)中央商場(chǎng)里面甚至配備 vip 貴賓休息室，有電腦、按摩儀、休息的地方。這是馬來(lái)西亞陽(yáng)光廣場(chǎng)商店，書(shū)店里甚至設(shè)置了殘疾人點(diǎn)滴，非常人性化，這是日本的自行車停車位。日本的洗手間里面全部都配化裝臺(tái)。像新加坡的洗手間，我進(jìn)去以后，我說(shuō)我們五星級(jí)酒店洗手間，裝璜、設(shè)計(jì)品位檔次都不如 他。這是放手紙的地方；我們放手紙往往是放在墻上位置，而不是旁邊；這是包的掛鉤，非常人性化，一切以人為本，人怎么使用方便他怎么設(shè)計(jì)。這是 第 22 頁(yè) 共 22 頁(yè) 香港 apm 香港，全部為年輕人設(shè)計(jì)的座椅。我拍的是美國(guó)，全球最大的開(kāi)放式休閑中心的休閑座椅。這是地面空調(diào)。 我今天要講的就這些觀點(diǎn)，謝謝大家。