【正文】 驗(yàn)金碧天下 路線： 臥云樓 — 千年銀杏樹 — 乾隆御碑 — 環(huán)翠亭 — 神 牛福地 — 天成寺、萬(wàn)松寺 — 金碧天下項(xiàng)目示 范區(qū)。 費(fèi)用 : 1900元 /天 PART6 定價(jià)策略及方案 核心價(jià)格策略 品質(zhì)形象、升值潛 力與價(jià)格的落差贏得 客戶，保障首開成功 高性價(jià)入市，逐步提升 價(jià)格。 快速回款 核心價(jià)格策略 — 大步快跑，小幅拉升 定價(jià)前提 —— 基于項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)； 維持恒大金碧天下首期的品質(zhì)形象。 價(jià)格定位 京津新城 野三坡花園 本案 盤龍谷文化城 北京 世外桃源 聯(lián)排： 6000 聯(lián)排： 6400 聯(lián)排： 6500 聯(lián)排： 6000 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀況 區(qū)域 選擇項(xiàng)目 產(chǎn)品類型 價(jià)格水平 北京 世外桃源 聯(lián)排 聯(lián)排 6400 野三坡花園 獨(dú)體 聯(lián)排 6000 獨(dú)體 7500 以北京客群 為主導(dǎo)的天津別墅大盤 京津新城 獨(dú)體、聯(lián)排、雙拼 獨(dú)體：11000（精裝） 聯(lián)排：6500 盤龍谷文化城 聯(lián)排、獨(dú)體 聯(lián)排：6000 重要對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目針對(duì)性價(jià)格 定價(jià)依據(jù) —— 市場(chǎng)比較法 系數(shù)計(jì)算價(jià)格 考慮到競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)與本案的主力別墅形態(tài)；本次加權(quán)平均計(jì)算法首先對(duì)于對(duì)聯(lián)排別墅的價(jià)格進(jìn)行判斷，進(jìn)而再通過(guò)定性條件的參考與別墅形態(tài)間特性的差異，提出全部類型產(chǎn)品價(jià)格建議 京津新城 世外桃源 野三坡花園 盤龍谷文化城 本項(xiàng)目 概況 分值 概況 分值 概況 分值 優(yōu)缺點(diǎn)描述 分值 概況 分值 地理位置 8 位于寶坻，沿津薊 高速 7 位于北京平谷 7 位于北京野三坡 7 薊縣盤山西麓，與北京東部平谷地區(qū)接壤 5 天津薊縣盤 山腳下 5 交通 7 離津薊高速公路僅 200米 . 7 京平高速 7 臨近高速，便利 6 臨津薊高速公路和建 設(shè)中的寶平公路。 5 南靠津薊延長(zhǎng)線高速公路 5 自然環(huán)境 8 潮白河畔自然景觀 , 6 臨近潮白河、山 地生態(tài)環(huán)境 6 野三坡風(fēng)景區(qū)域 8 天津薊縣盤山國(guó)家 5A級(jí)風(fēng)景區(qū)內(nèi) 8 天津薊縣盤山國(guó)家 5A級(jí)風(fēng)景區(qū)內(nèi) 8 市政配套 7 缺乏 2 缺乏 2 相對(duì)缺乏， 3 缺乏 2 缺乏 2 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積 8 1446萬(wàn) 6 4 30萬(wàn) 5 650萬(wàn) 8 5 建筑面積 405萬(wàn) 50萬(wàn) 878萬(wàn) 容積率 園林景觀 13 綠化率 75%，高爾夫球場(chǎng) 11 綠化率 %，西式園林景觀 9 綠化率 41%，野三坡自然風(fēng)光 10 人工景觀區(qū)、山地高爾夫景觀區(qū)、果樹園林景觀、生態(tài)自然景 11 綠化% 10 配套設(shè)施 11 配套極為完善，具有高爾夫、酒店溫泉度假酒店等 9 一棟 4星級(jí)酒店和商業(yè)街 7 酒店、商業(yè)等 6 配套極為完善具有影視相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套，并符高爾夫、觀禮劇院、各類商務(wù)酒店、 11 五星級(jí)酒店與六大中心 8 物業(yè)類型 小高層 8 7 6 8 7 7 高層 高層 獨(dú)立別墅 獨(dú)棟別墅 獨(dú)棟別墅 獨(dú)棟別墅 獨(dú)棟別墅 雙拼別墅 雙拼別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 4+1花園洋房 多層洋房 洋房 戶型設(shè)計(jì) (按產(chǎn)品類型 ) 12 戶型設(shè)計(jì)合理，院落寬敞 9 戶型設(shè)計(jì)合理 10 戶型設(shè)計(jì)合理 10 未知 9 戶型設(shè)計(jì) 合理 9 住宅公共裝修 6 普通 4 普通 4 普通 4 未知 4 普通 4 物業(yè)管理 5 南方物管，服務(wù)水平一般 3 聘請(qǐng)國(guó)際知名 物管公司 5 當(dāng)?shù)夭恢?物管公司 2 未知 4 聘請(qǐng)國(guó)際知名物管公司 5 開發(fā)商全國(guó)范圍品牌影響力 7 全國(guó)性大企業(yè) 6 中小開發(fā)商 5 中小開發(fā)商 5 全國(guó)性大企業(yè) 6 全國(guó)性大企業(yè) 6 合計(jì) 100 77 72 74 80 74 近三個(gè)月成交均價(jià)(毛坯 ) 小高層 高層 獨(dú)立別墅 11000 7500 雙拼別墅 6500 聯(lián)排別墅 6400 6000 6000 4+1花園洋房 裝修標(biāo)準(zhǔn) 獨(dú)體 1000元 /平米 根據(jù)市場(chǎng)比較法全案價(jià)格區(qū)間建議為： 聯(lián)排別墅： 5600— 6100元 /平米 雙拼別墅： 6800— 7000元 /平米 獨(dú)體別墅： 12023— 13000元 /平米 定價(jià)結(jié)論 注：雙拼別墅價(jià)格水平較聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)格的最大上浮為 20%； 獨(dú)體別墅 主要考慮到其稀缺性，建議可高出京津新城產(chǎn)品 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀和高性價(jià)比入市原則建議為： 聯(lián)排別墅： 5000— 5200元 /平米 雙拼別墅： 6000— 6500元 /平米 獨(dú)體別墅： 10000— 11000元 /平米 開盤價(jià)格建議 注：該價(jià)格建議適用于階段銷售要求，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)滿足正式開盤 條件時(shí)，利用合理的調(diào)價(jià)和銷控拉動(dòng)價(jià)格，達(dá)到利潤(rùn)最大化 PART7 銷售目標(biāo)及策略 整體產(chǎn)品分布及推盤計(jì)劃 E H F G D 首期上市量 475套 D區(qū) 獨(dú)棟 5套 H區(qū) 聯(lián)排 240套 E區(qū) 雙拼 230套 二期上市量 289套 D區(qū) 獨(dú)棟 5套 H區(qū) 聯(lián)排 112套 E區(qū) 雙拼 172套 三期上市量 315套 D區(qū) 獨(dú)棟 5套 H區(qū) 聯(lián)排 160套 E區(qū) 雙拼 150套 總體可售量 1029套 獨(dú)棟 15套 % 聯(lián)排 512套 % 雙拼 552套 % 銷售目標(biāo) 首批推量： 475套，建筑面積 9萬(wàn)平米； 獨(dú)棟 5套 聯(lián)排 240套 雙拼 230套 目標(biāo)：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：銷售 150套； 開盤強(qiáng)銷期：銷售 250套。 銷售策略 ? 考慮到項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)和前期客戶蓄水情況采取小體量出貨， 多頻次推售的模式 ? 依靠獨(dú)棟產(chǎn)品的稀缺特點(diǎn)，合理利用價(jià)格杠桿，掩護(hù)雙拼 和聯(lián)排產(chǎn)品的出貨 ? 在不同批次的推售中，利用產(chǎn)品差異和位置差異，有比例的 控制去化情況 京津兩地前期蓄水意向客戶優(yōu)先進(jìn)行 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，選房次序采取搖號(hào)方式。 開售方式 開盤條件 １、高速完全通車，保證北京客群通行； ２、現(xiàn)場(chǎng)銷售中心具備使用條件； ３、現(xiàn)場(chǎng)園林樣板區(qū)具備開放條件； ４、銷售蓄水達(dá)到目標(biāo)要求。 階段認(rèn)購(gòu)方式 第一階段 時(shí)間目標(biāo) :6月上旬至 6月 21(內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 ) 銷售方式 :在取得預(yù)證的前提下 ,采用高折扣的方式 ,建 議表價(jià)的七折 .客戶交付五萬(wàn)定金 ,確認(rèn)房源 (須在指定提供房源內(nèi) ),當(dāng)日簽約的客戶再享 受九九折優(yōu)惠 ,一次性付款的客戶折上折 . 第二階段 時(shí)間目標(biāo) : 7月初至 9月初 (開盤強(qiáng)銷期 ) 銷售方式 :仍采用高折扣的方式 ,建議開盤當(dāng)日直接簽約 客戶享受內(nèi)部?jī)?yōu)惠額度 7折，次日 8折，第三日 9折。所有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的其他優(yōu)惠均在開盤當(dāng)日 實(shí)用 ,另所有相關(guān)流程參見內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方式。 階段認(rèn)購(gòu)方式 THANK YOU!!! ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 27, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 11:50:5211:50:5211:503/27/2023 11:50:52 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :50:5211:50Mar2327Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 11:50:5211:50:5211:50Monday, March 27, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 :50:5211:50:52March 27, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 3月 27日星期一 上午 11時(shí) 50分 52秒 11:50: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 上午 11時(shí) 50分 :50March 27, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 27日星期一 11時(shí) 50分 52秒 11:50:5227 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 11時(shí) 50分 52秒 上午 11時(shí) 50分 11:50: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 27, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 11:50:5211:50:5211:503/27/2023 11:50:52 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :50:5211:50Mar2327Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 11:50:5211:50:5211:50Monday, March 27, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :50:5211:50:52March 27, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 27日星期一 上午 11時(shí) 50分 52秒 11:50: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 上午 11時(shí) 50分 :50March 27, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 27日星期一 11時(shí) 50分 52秒 11:50:5227 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 上午 11時(shí) 50分 52秒 上午 11時(shí) 50分 11:50: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 27, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 11:50:5211:50:5211:503/27/2023 11:50:52 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :50:5211:50Mar2327Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 11:50:5211:50:5211:50Monday, March 27, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :50:5211:50:52March 27, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 27日星期一 上午 11時(shí) 50分 52秒 11:50: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 上午 11時(shí) 50分 :50March 27, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 27日星期一 11時(shí) 50分 52秒 11:50:5227 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 11時(shí) 50分 52秒 上午 11時(shí) 50分 11:50: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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