產(chǎn)品打造必殺技之贈(zèng)送面積效益分析培訓(xùn)教材地產(chǎn)培訓(xùn)-資料下載頁(yè)
2025-06-07 15:50本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】[策劃品控中心出品]. 產(chǎn)品打造必殺技之一。假設(shè)：建筑成本占比為20%、贈(zèng)送面積折算率為60%、配套面積率為。因贈(zèng)送面積價(jià)值打折，當(dāng)土地成本占比R2>R3R4/[(1+i)T/2]R6，贈(zèng)送面積的利潤(rùn)。率才會(huì)大于不贈(zèng)送面積時(shí)的項(xiàng)目利潤(rùn)率，拉升項(xiàng)目總體利潤(rùn)率，反之，則拖累項(xiàng)目利。對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率提升越大，反之，則會(huì)拉低項(xiàng)目利潤(rùn)率；萬科坪山萬科坪山。寶安中心區(qū)（天?。?。隱形衣櫥85%-100%位置尺寸合理性。落地凸窗70%-85%可利用性。能封50%-95%房間好用性\景觀采光通風(fēng)。案例建筑成本C建面積贈(zèng)送率R1配套面積比率R4實(shí)用率R5贈(zèng)送面積折算率R6P送P不送△P△P保底
【正文】 △ P △ P保底 宏發(fā)領(lǐng)域 1800 27% 80% 50% 14000 11979 2021 737 西岸觀邸 1800 30% 80% 65% 10000 8040 1960 819 名詞解釋 P送 ：已考慮贈(zèng)送面積后的均價(jià) P不送 ：不考慮贈(zèng)送面積時(shí)的均價(jià) △ P保底 ：保底均價(jià)增加值（贈(zèng)送面積前后利潤(rùn)相等） C建 ：?jiǎn)挝唤ㄖ杀? R1：面積贈(zèng)送率 =總贈(zèng)送面積 /總可售面積 R2：土地成本占比 =可售面積單位土地成本 /不贈(zèng)送面積單價(jià) R3：建筑成本占比 =單位建筑成本 /不贈(zèng)送面積單價(jià) R4：配套面積率 =總建筑面積 /(可售面積 +贈(zèng)送面積 ),常規(guī)取值范圍 R5：實(shí)用率 =套內(nèi)面積 /建筑面積 R6：贈(zèng)送面積折算率 i ：貸款利率 T ：建設(shè)周期 關(guān)于土地增值稅對(duì)贈(zèng)送面積的影響 ? 相對(duì)于增值率的增加，利潤(rùn)率呈波浪式上升，并在稅率分界點(diǎn)兩側(cè)形成波峰波谷（注意避開波谷）； ? 對(duì)位于利潤(rùn)率拉升區(qū)的項(xiàng)目，贈(zèng)送面積越多，越能提升項(xiàng)目的利潤(rùn)率。 增值稅稅率： 增值額 /總成本 ≤ 20%，免征 20%＜增值額 /總成本 ≤ 50%，稅率為 30% 50%＜增值額 /總成本 ≤ 100%，稅率為 40% 100%＜增值額 /總成本 ≤ 200%，稅率為 50% 200%＜增值額 /總成本，稅率為 60% 土地增值稅控制圖0%20%40%60%80%100%120%20% 21% 50% 51% 100% 101% 200% 201%增值率利潤(rùn)率（所得稅前）稅前利潤(rùn)率 線性 ( 稅前利潤(rùn)率)13
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