寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理(ppt84頁)-資料下載頁
2025-02-24 13:48本頁面
【正文】 為租金的一部分）。 ( 5 )寫字樓的市場租金一般高于基礎(chǔ)租金。 三、寫字樓租金的調(diào)整 (一）寫字樓租金調(diào)整策略 寫字樓租金的調(diào)整大致有穩(wěn)定價(jià)格、高幵低走、低開高走三種策略 。 1. 穩(wěn)定價(jià)格 ? 一般適用于寫字樓市場出租率相對比較穩(wěn)定、空置率較低且運(yùn)營已經(jīng)進(jìn)入成熟穩(wěn)定期時(shí)。這比較適用于對利潤期望值不太髙的承租人。 2 .高開低走 它通常在經(jīng)濟(jì)衰退階段，或者承租人在寫字樓高價(jià)開盤后希望能夠快速提高出租率時(shí)被采用。 ( 1 )適用的寫字樓項(xiàng)目。 在一段時(shí)間內(nèi)，區(qū)域市場同類競爭寫字樓較少；具有別的寫字樓所沒有的獨(dú)特賣點(diǎn)；寫字樓在招商期間正逢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不景氣或市場存在不利因素，此時(shí)市場需求資源有限。 ( 2 )優(yōu)劣勢分析。 高開低走優(yōu)勢： 吸引潛在承租人；高開更利于項(xiàng)目獲得最大利潤；同時(shí)，因?yàn)閮r(jià)格上的先高后低，后期承租人就會(huì)感受到一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。 高開低走劣勢： 前期的租金較高不利于人氣的聚集；雖然可以迎合后期承租人的心理，但對于前期成交的承租人卻容易造成矛盾，因此麗帶來心理上的不平衡，陷于集體要求降租的尷尬局面。 ( 3 )過程控制。 ? 在將寫字樓推向市場的過程中，各個(gè)單元可以 按照由高品質(zhì)到低品質(zhì)的順序向市場推出 ，用此方式可以實(shí)現(xiàn)寫字樓以高價(jià)位開盤的目的。另外，高品質(zhì)產(chǎn)品先入市獲得高收益，低品質(zhì)產(chǎn)品后人市獲得低收益，這也符合利潤最優(yōu)的組合。 3. 低開高走 目的是為了吸引市場的視線，而高走 . 則是實(shí)現(xiàn)利潤最大化的市場行為。這種手段在宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期用得較多 .也常見于寫字樓招商前期。 ( 1 )適用的寫字樓項(xiàng)目。 寫字樓項(xiàng)目本身體量大，需要盡快聚集人氣，打造熱銷之勢；同類寫字褸項(xiàng)目在某段時(shí)間之內(nèi)市場供應(yīng)量過大，存在過于激烈的競爭；寫字樓項(xiàng)目品質(zhì)平凡，賣點(diǎn)不突出。 ( 2 )優(yōu)劣勢分析。 低開高走優(yōu)勢： 快速地聚集人氣，對后期的租賃運(yùn)營有一定的推動(dòng)作用；在后期價(jià)格控制上相對更容易：資金方面，能夠使其快速得到回籠，利于執(zhí)行其他的營銷措施；容易實(shí)現(xiàn)對前期承租人的升值承諾，形成良好的口碑。 低開高走劣勢： 容易降低寫字樓檔次，影響項(xiàng)目在承租人心目中的形象，利潤也比較低；高品質(zhì)寫字樓使用低價(jià)方式容易給人造成便宜沒好貨的印象，影響項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展。 ( 3 )過程控制。 ? 劃分出準(zhǔn)確的時(shí)間段，制定出節(jié)節(jié)攀升的價(jià)格走勢，租金控制可以逐步走高，同時(shí)留有一定的升值空間，保證既能吸引投資，同時(shí)又能吸引消費(fèi)。 (二）寫字樓租金折扣 1. 變相折扣 常用的方式有 減免應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)目、贈(zèng)送裝修以及提供免租期 等。 2 .續(xù)租價(jià)格折扣 3. 租金的直接折扣 根據(jù)承租人的 資質(zhì)、租賃面積、付款方式 等給予一定的折扣，實(shí)際執(zhí)行折扣的租賃合同一般都會(huì)有要求承租人對折扣保密的條款。 (三）寫字樓租金調(diào)整方式 1. 變相調(diào)價(jià)方式 變相調(diào)價(jià)方式是并不直接提高或降低寫字樓租金，而是通過折扣的方法調(diào)整租金。 2. 直接調(diào)價(jià)方式 3. 調(diào)價(jià)頻率 租金變動(dòng)頻率過高，則承租人的流失率也會(huì)相應(yīng)增加。 4. 調(diào)價(jià)幅度 通常每次上調(diào)幅度盡量控制在 3 %? 5%之間。 四、寫字樓租賃合同管理 (一）租賃合同中的標(biāo)準(zhǔn)條款 在租賃合同中一般包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。 (二）租賃合同中承租人的權(quán)利授予 在租賃合同中，一般情況下，出租人會(huì)授予承租人一些優(yōu)先權(quán)。例如：承租人想擴(kuò)大其所租賃的寫字樓面積，而其原租賃的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)；承租人要求在租賃合同中加上于原租賃合同條件下續(xù)租的條款；承租人只要提前一定時(shí)間通知出租人并按規(guī)定繳納罰金，承租人就可以提前終止租約等。 單選題 ? 1下列屬亍考慮心理因素定價(jià)的方法有（ ）。 ? A、隨行就市定價(jià)法 B、競爭定價(jià)法 ? C、習(xí)慣性定價(jià) D、市場比較定價(jià)法 ? （ ）即根據(jù)替代原理，在確定目標(biāo)物業(yè)租金時(shí)，將目標(biāo)物業(yè)不近期內(nèi)發(fā)生租賃的類似物業(yè)加以對照比較，從類似物業(yè)已實(shí)現(xiàn)的租賃價(jià)格，修正得出目標(biāo)物業(yè)的租賃價(jià)格。 ? A、競爭定價(jià)法 B、市場比較定價(jià)法 ? C、隨行就市定價(jià)法 D、整數(shù)定價(jià) ? 2在量測寫字樓面積時(shí)有三個(gè)重要概念，對此描述正確的是 ）。 ? A、出租單元內(nèi)建筑面積＝建筑面積 分?jǐn)偣媒ㄖ娣e ? B、出租單元內(nèi)建筑面積＝建筑面積 247。分?jǐn)偣媒ㄖ娣e ? C、可出租面積＝出租單元內(nèi)建筑面積 分?jǐn)偣媒ㄖ娣e ? D、可出租面積＝出租單元內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偣媒ㄖ娣e ? 2寫字樓的市場租金不基礎(chǔ)租金相比（ ）。 ? A、市場租金高亍基礎(chǔ)租金 B、市場租金低亍基礎(chǔ)租金 ? C、市場租金等亍基礎(chǔ)租金 D、市場租金不基礎(chǔ)租金沒關(guān)系 ? 2丌屬亍寫字樓租金折扣種類的是（）。 ? A、變相折扣 B、出租價(jià)格折扣 ? C、租金的直接折扣 D、續(xù)租價(jià)格折扣 ? 2丌屬亍變相折扣常用的方式的是（ ）。 ? A、減免應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)目 B、贈(zèng)送裝修 ? C、上門售后服務(wù) D、提供免租期 多選題 ? 1業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇寫字樓租戶，考慮的主要準(zhǔn)則有（ ）。 ? A、承租人所經(jīng)營業(yè)務(wù)及商業(yè)信譽(yù) ? B、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力 ? C、所需提供特殊物業(yè)管理服務(wù) ? D、所需要的面積大小 ? E、承租人現(xiàn)有租賃面積 ? 1寫字樓租金的類型包括（ ）。 ? A、基礎(chǔ)租金 B、最終租金 C、市場租金 ? D、商品租金 E、成本租金 ? 1寫字樓租金確定的原則包括（ ）。 ? A、高價(jià)原則 B、低價(jià)原則 C、優(yōu)惠價(jià)原則 ? D、中價(jià)原則 E、平均價(jià)原則 ? 1確定寫字樓租金應(yīng)當(dāng)考慮的因素包括（ ）。 ? A、可使用面積 B、單元租賃的租金差異 C、室內(nèi)裝修 ? D、市場租金一般低亍基礎(chǔ)租金 E、租賃單元的面積規(guī)劃 ? 1寫字樓租金調(diào)整的策略包括（ ）。 ? A、穩(wěn)定價(jià)格 B、變化價(jià)格 C、高開低走 ? D、低開高走 E、低開低走 ? 1寫字樓租金的調(diào)整方式包括（ ）。 ? A、穩(wěn)速調(diào)價(jià) B、變相調(diào)價(jià) C、直接調(diào)價(jià) ? D、調(diào)價(jià)幅度 E、調(diào)價(jià)頻率 答案 單選題 1924CBDABC 多選題 演讱完畢，謝謝觀看！
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