房地產(chǎn)交易流程與合同-資料下載頁(yè)
2025-02-22 11:35本頁(yè)面
【正文】 收益、處分權(quán) ? 租賃合同： 沒(méi)有所以權(quán)（處分權(quán)） ? 2 買(mǎi)賣(mài)合同：房屋所有人獲取房屋價(jià)款 ? 租賃合同：房屋所有人獲取房屋租金收益 ? 3 買(mǎi)賣(mài)合同：交易完成，房屋與原所有人關(guān)系結(jié)束 ? 租賃合同：租賃期滿(mǎn)承租人將房屋歸還出租人 房地產(chǎn)抵押流程與合同 ?一、 房屋抵押的基本流程 ?房地產(chǎn)抵押： ?指?jìng)鶆?wù)人或第三人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供土地使用權(quán)、房屋和房屋期權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的法律行為。 ?房地產(chǎn)抵押可以分： ?土地使用權(quán)抵押 建設(shè)工程抵押 ?預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)抵押 現(xiàn)房抵押四種類(lèi)型 (1)土地使用權(quán)抵押流程 ? 以政府有償出讓方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。 ? 土地使用權(quán)抵押的一般流程為： ? 債務(wù)合同（主合同）依法成立，為履行債務(wù)合同，抵押人提供其依法擁有的土地使用權(quán)作擔(dān)保。 ? 抵押人與抵押權(quán)人簽訂土地使用權(quán)抵押合同（從合同），將依法取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。 ? 將抵押合同、債務(wù)合同及房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)等有關(guān)資料到登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。 ? 領(lǐng)取房地產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證明及經(jīng)注記的權(quán)屬證書(shū)。 ? 債務(wù)履行完畢，抵押雙方向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)。 (2) 建設(shè)工程抵押流程 ? 建設(shè)工程抵押的一般流程是： ? 債務(wù)合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權(quán)作擔(dān)保。這還需要抵押人符合以下條件： ? 簽訂抵押合同，將在建房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押，當(dāng)債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處理抵押物。 ? 持債務(wù)合同，抵押合同及房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有關(guān)資料到登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。 ? 抵押權(quán)人保管他項(xiàng)權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取經(jīng)注記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ? 債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷(xiāo)抵押申請(qǐng)書(shū)，經(jīng)注記的土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷(xiāo)抵押手續(xù)。 (3)預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)抵押流程 ? 預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)的基本流程是： ? 商品房預(yù)購(gòu)人與商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)簽訂商品房預(yù)購(gòu)合同，并交付部分房?jī)r(jià)款； ? 持商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記備案。 ? 抵押權(quán)人與抵押人簽訂抵押合同。 ? 抵押雙方持抵押合同及經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案的預(yù)售合同，到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。 ? 抵押權(quán)人保管他項(xiàng)權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取已注記的預(yù)售合同。 ? 債務(wù)履行完畢或貸款已清償，抵押雙方持注銷(xiāo)抵押申請(qǐng)書(shū)，他項(xiàng)權(quán)利證明及已注記的預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)。 （ 4） 現(xiàn)房抵押流程 ? 第一步，債務(wù)合同成立。債務(wù)人或第三人將自己依法擁有的房地產(chǎn)作擔(dān)保。 ? 第二步，簽訂抵押合同。 ? 第三步，抵押雙方持抵押合同，權(quán)利證書(shū)到登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。如貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的，可在申請(qǐng)辦理交易登記的同時(shí)申請(qǐng)辦理抵押登記手續(xù)。 ? 第四步，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明，抵押人保管已注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)； ? 第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷(xiāo)抵押申請(qǐng)書(shū)、他權(quán)利證書(shū)及已注記的權(quán)利證書(shū)到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)手續(xù)。 二、房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容 ? 1．抵押人和抵押權(quán)人姓名或名稱(chēng)、住所； ? 2．抵押物的坐落、用途、面積、價(jià)值、四至范圍； ? 3．被擔(dān)保的主債權(quán)的種類(lèi)、數(shù)額； ? 4．債務(wù)人履行債務(wù)的期限； ? 5．抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍； ? 6．抵押當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。 三 房地產(chǎn)抵押合同的成立 ? 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記 ? 抵押合同自登記之日起生效，而不是自抵押合同簽訂之日起生效 ? 2023年 1月 23日，江西省某縣人民法院審理了一起抵押合同糾紛案，一審以抵押手續(xù)無(wú)效而駁回了原告熊敏的訴訟請(qǐng)求。 ? 原告熊敏提出購(gòu)買(mǎi)孫曉明在縣城的一處閑置樓房，孫曉明不同意。后孫曉明的朋友夏衛(wèi)東以開(kāi)商店為名向熊敏借款 7萬(wàn)元，熊敏便讓夏衛(wèi)東以孫曉明的房產(chǎn)作抵押。在夏衛(wèi)東與熊敏訂立還款協(xié)議的同時(shí)，熊敏與孫曉明又簽訂了房地產(chǎn)擔(dān)保協(xié)議。借款到期后，夏衛(wèi)東因生意不景氣，無(wú)力償還熊敏的借款。熊敏要求處理孫曉明的房產(chǎn)，孫曉明不同意。熊敏遂訴至法院。 ? 法院經(jīng)審理認(rèn)為，熊敏雖與孫曉明訂立保證合同，但該協(xié)議沒(méi)有向當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)，該擔(dān)保協(xié)議無(wú)效。
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