【正文】 群占 ％，此部分人是目前及近幾年購房者的主要消費人群；另外占總量 ％的 35－ 60歲人群則是二次置業(yè)的潛著客戶。從職業(yè)來看，國有單位和非私營單位的平均工資較高，且從業(yè)人員人數(shù)較多，是房地產消費的主要人群。 靜態(tài)人口特征 67 靜態(tài)人口特征 據(jù)我司對住宅消費的客戶分析 ? 濰坊住宅消費群體近 7成購房自用， ? 從來源地看，①多是本地常住人口，約占購房總量的八成多；②近2/3的成交客戶是濰坊本地人， 且項目周邊人群較多。 ? 從年齡來看，購房者多在 21－ 45歲之間，尤以 21－ 35歲居多。 ? 從從事行業(yè)來看，從事制作業(yè)、商業(yè)零售、科研教育、醫(yī)療衛(wèi)生、金融 /投資、公務員等行業(yè)較多些。 主流消費人群構成 68 城市化率與城市發(fā)展 前期 中后期 城市化理論： 一個國家或地區(qū)的城市化水平達到 50％左右時，城市化進程將呈 20年左右的高速發(fā)展階段， 預計濰坊市在 3年左右的時間將進入此發(fā)展階段。 濰坊市城市化率逐年提高，人口和產業(yè)向城鎮(zhèn)集聚，生產方式、交換方式和生活方式向規(guī)?；?、集約化、市場化和社會化方向轉換，從而推動房地產市場的不斷發(fā)展。 濰坊歷年人口城市化率8 4 7 . 7 1 8 5 0 . 6 5 8 5 2 . 2 8 5 5 . 2 9 8 5 9 . 13 7 1 . 73 2 8 . 3 23 2 3 . 1 12 4 7 . 9 12 3 5 . 1 42 7 . 7 4 %2 9 . 1 4 %3 7 . 9 1 % 3 8 . 3 9 %4 3 . 2 7 %010020030040050060070080090010002023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%年末總人口（萬人） 非農業(yè)人口（萬人 城市化率濰坊市總人口位居山東第二（僅次于臨沂），但其城市化率與山東全省的 ％（數(shù)據(jù)來源： 2023年山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）尚有部分差距，城市化發(fā)展空間非常大。 69 固定人口與流動人口情況8 4 7 . 7 1 8 5 0 . 6 5 8 5 2 . 2 0 8 5 5 . 2 912 1 4 . 8 1 2 2 . 3 71 4 . 62 3 . 4 %5 3 . 2 %1 . 4 2 % 1 . 7 4 % 2 . 6 2 %1 . 4 %6 . 1 %1 . 7 1 %01002003004005006007008009002023 年 2023 年 2023 年 2023 年1 0 %0%10%20%30%40%50%60%固定人口（年末總人口：萬人）流動人口（暫住 1 個月以上人口：萬人）流動人口環(huán)比增長率流動人口占固定人口比重? 濰坊流動人口量總體呈增長趨勢，增長速度變動較大。 ? 流動人口與固定人口的比重較小，流動人口最多的 2023年也僅是固定人口的％（ 2023年，濟南的流動人口和固定人口的比例約為 12％）。 濰坊市固定人口與流動人口分析 綜上，濰坊市流動人口較少，人口異質性小，住房銷售以本地為主，消費認知趨同性強。 70 區(qū)域聚集人群分析及聚集區(qū)位預測 （ 1）從濰坊市發(fā)展和十一五城市規(guī)劃來看，城市化擴張將使周邊區(qū)域迎來郊區(qū)城市化的機會。本項目所處位置以及周邊快速路骨架和交通性主干路的建設，將拉近并加快城市融合。 （ 2）濰坊近期建設規(guī)劃年限為 2023－ 2023，在此期間勾勒出濰坊市“一心、一環(huán)、一廊、一軸“的空間結構模式。其中，“一心”是優(yōu)化、提升中心城市服務功能的主體，最核心的地段位于白浪河沿線從火車站到人民公園附近，是濰坊最具活力、最繁華的地段?！耙画h(huán)”是提高城市運行效率的保障和引導城市增長的框架?！耙焕取眲t是以綠色休閑空間塑造為基礎，兩河之間低密度開發(fā)建設現(xiàn)代都市服務業(yè)，構建濰坊特有的綠色核心發(fā)展帶?！耙惠S”是經(jīng)濟發(fā)展軸。 鑒于人口往經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域聚集及沿交通路的兩側發(fā)展的趨勢，中心區(qū)域白浪河沿線和市區(qū)一環(huán)周邊將成為將來的人群聚集區(qū)域。 考慮區(qū)域發(fā)展特點及各階層居民居住特點，中心區(qū)域將主要聚集二次及多次置業(yè)的中高層人群，一環(huán)周邊將主要聚集一次及部分二次置業(yè)的中層收入人群及周邊區(qū)域人群。 本項目東臨濰縣路，南依寶通街，位于“一環(huán)”區(qū)域的東南角，交通便利，便于形成規(guī)模化居住區(qū)。距離“一軸”中心北海路不到 500米，其經(jīng)濟的發(fā)展必將帶動本區(qū)域的繁榮，地塊具有巨大的開發(fā)優(yōu)勢。 71 “一心、一環(huán)、一廊、一軸“的空間結構建設發(fā)展時序表 時間節(jié)點 建成區(qū)人口 用地 人均建設用地 布局特點 2023年 96萬人 115㎞178。 120㎡ 以老城為核心，各區(qū)均有發(fā)展意向 2023年 130萬人 165㎞178。 118㎡ 建構 “一心、一環(huán)、一廊、一軸 ”的空間格局，各區(qū)具有各自的發(fā)展可能 2023年 150萬人 175㎞178。 117㎡ “一心、一環(huán)、一廊、一軸 ”已經(jīng)成形，綠色生態(tài)空間鍥入，生態(tài)園林城市基本建成。 2023年 175萬人 203㎞178。 116㎡ “一心、一環(huán)、一廊、一軸 ”趨于完善，綠色生態(tài)空間鍥入，用地疏密相間，均衡發(fā)展。 2050年 235萬人 270㎞178。 115㎡ “一心、一環(huán)、一廊、一軸 ”已經(jīng)成熟，綠色生態(tài)空間鍥入成為濰坊城市的特色，城市形態(tài)走向更大的空間，構成 “一主五副 ”的網(wǎng)絡化城鎮(zhèn)體系。 伴隨城市化發(fā)展，中心區(qū)域不斷擴大，周邊區(qū)域以及外來人口不斷進入中心城區(qū)。 人口動態(tài)遷移走向 72 人口動態(tài)遷移走向 濰坊市民對中心城區(qū)認知度很高，但中心城區(qū)重點發(fā)展服務業(yè)，新改造土地將有相當部分用于商業(yè)用途，根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，周邊區(qū)域將開始分擔中心城區(qū)的壓力。 濰城區(qū)目前配套較老化，但是近期土地供應量較多，是將來人口遷移的方向之一 。 東部高新區(qū)市政配套尚不完善，但距離市政府較近，屬于“東擴”區(qū)域，市民對此區(qū)域認知度較好，亦是人口遷移的方向之一。但土地供應不多，也是本項目開發(fā)的一大機會 。 73 居民消費習慣 根據(jù)居民擁有房產的情況大致分為如下各階層： ? 在城市中沒有住房的。主要包括：原沒有穩(wěn)定收入的城市居民，倒閉的企業(yè)工人或下崗的工人，新移民；擁有一套住房是他們的奢望。 ? 在城市中有 1套住房的。主要包括：城市中收入比較低下的本地居民，新移民中收入較高的、有穩(wěn)定收入的居民；多數(shù)人欠了不少貸款，還清貸款是他們的奮斗目標。 ? 城市非中心地段有 23套住房的。主要包括：城市中學歷較高，得到過分房福利的本地居民；他們羨慕那些在城市中心地段有幾套住房的人。 ? 城市中心有 23套住房的。主要是：事業(yè)單位的工作人員，單位福利好，收入比較高的、得到過分房福利的本地居民，朝九晚五，生活較為安逸。 ? 有多套中高檔住宅、更高收入的商人。他們注重身份和地位的體現(xiàn)，在充分享受生活的同時仍不斷奮斗，以積累更多的財富。同時也較注重投資。 各階層生活方式分析 74 ? 行政機構人員：在山東各地中高檔樓盤的購買群體中行政辦公人員所占的比重都比較大，這部分群體購買住宅時主要注重小區(qū)環(huán)境和社區(qū)內部的生活氛圍，要求社區(qū)內有比較完善的配套?？紤]濰坊市行政中心的所在地，本項目將會吸引較多行政機構人員購房。 ? 企事業(yè)中高層管理人員：這部分包括私營企業(yè)的中高層管理人員，他們大多有自己的住房，購買的主要目的是改善居住環(huán)境和居住氛圍。他們比較注重小區(qū)內的配套設施，尤其是教育設施。注重戶型設計的功能合理，追求房產的性價比。 ? 私營企業(yè)老板及個體工商戶：這部分人多是依靠自己的艱苦創(chuàng)業(yè)而成為成功人士的，多數(shù)文化水平不高，這部分群體在房地產消費方面，主要注重身份和地位的體現(xiàn)，注重社區(qū)的規(guī)模及社區(qū)環(huán)境，在戶型方面主要追求寬敞舒適。 各階層居住方式及消費行為特征分析 居民消費習慣 75 經(jīng)濟因素 宏觀市場總結 政策因素 社會因素 技術因素 宏觀市場分析 76 ? 以上科技技術多見于住宅項目。如天同 雙羊新城項目的太陽能系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、中水回用系統(tǒng)、外墻保溫系統(tǒng)、低溫熱水地板輻射采暖系統(tǒng)等六十余項新技術、新材料，成為濰坊首席國家級康居住宅示范小區(qū)。 建筑開發(fā)新技術的市場應用 技術因素 ?建筑新技術、新工藝得到較大范圍內應用的包括：建筑節(jié)能技術（如新型保溫、隔墻墻體和屋面保溫技術與產品、管道保溫、太陽能、太陽能照明等）、建筑節(jié)地技術、新型建筑結構技術（如鋼結構技術及配套產品） 77 ? 環(huán)保新技術：建筑節(jié)水技術（如潔具與廚房的節(jié)水技術與產品、雨水收集與凈化污水的回用技術與產品、分質供水技術與產品）綠色建材與新型建筑節(jié)材技術（建筑涂料及地面、屋面、墻面磚瓦等產品可循環(huán)利用新型建材技術、高強、高性能混凝土技術）環(huán)境工程與生態(tài)環(huán)境保護。 安防、環(huán)保新技術的市場應用分析 ●電話系統(tǒng) ●網(wǎng)絡系統(tǒng) ●電視系統(tǒng) ●安防系統(tǒng) ●對講系統(tǒng) ●小區(qū)背景音樂 ●停車管理 ● IC卡系統(tǒng) ● 三表系統(tǒng) ? ? 技術因素 ? 安防技術：商業(yè)辦公大廈的安防系統(tǒng)主要包括電視監(jiān)控、防盜報警、門禁控制、停車場管理等。居住小區(qū)的要求建設主要由 安全防范子系統(tǒng) 、 管理與設備監(jiān)控子系統(tǒng) 、 信息網(wǎng)絡子系統(tǒng) 構成的全套居住小區(qū)智能化系統(tǒng)。 78 技術因素 ? 市場上被采納的其他新技術還包括：建筑施工新技術（如信息化施工技術、地基基礎施工技術）信息化技術（如建筑智能化管理與樓宇自控技術、城市給排水管網(wǎng)信息化管理技術、物業(yè)管理信息化技術）工程勘察、測量技術與設備。 其他技術因素的市場應用分析 ? 目前濰坊市場對建筑新技術的應用是一市場空白點，中高檔小區(qū)僅在電視監(jiān)控、門禁控制、停車場管理、安防系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等方面有配置。本項目應在此方面有所創(chuàng)新。 79 經(jīng)濟因素 宏觀市場總結 政策因素 社會因素 技術因素 宏觀市場分析 80 宏觀市場環(huán)境分析總結 宏觀市場現(xiàn)狀為項目提供的消費動力與市場機會 ? 近幾年，國家及地方政府不斷通過各種政策對房地產市場進行調控，目的在于抑制房價的快速增長。 濰坊作為一個三級城市，房地產市場主要以本身需求為主，宏觀調控對其不會產生太大影響，它仍將穩(wěn)定的發(fā)展。 ? 從濰坊出臺政策看，本項目屬于市區(qū)東南片區(qū)舊城改造區(qū)域。 2023年 4月 30日，濰坊市人民政府頒布的 《 關于加快中心市區(qū)“城中村”改造的補充意見 》 中指出， 東南片區(qū)（北海路以東、健康東街以南、濰安路以西、膠濟鐵路以北范圍）是以生態(tài)居住社區(qū)為主的綜合性城市功能區(qū)，原則上到 2023年全部改造完成。項目開發(fā)受到政府政策支持。 ? 濰坊城市定位為工業(yè)化城市，它的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起 物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，及外來人口的入住，從而促進房地產市場的發(fā)展。 ? 在近期的濰坊城市規(guī)劃中，本項目地塊位于東部高新開發(fā)區(qū)，屬于居住用地，規(guī)模較大，便于規(guī)模開發(fā)。且項目地塊位于市政府以南，地段發(fā)展前景看好。西側為“一心、一環(huán)、一廊、一軸”中的北海路經(jīng)濟發(fā)展軸，區(qū)域繁榮之日可待。東南兩側道路為“一心、一環(huán)、一廊、一軸”中城市快速交通環(huán)，交通便利。 伴隨城市東擴的發(fā)展，本地塊發(fā)展?jié)摿薮蟆? ? 濰坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長形式，未來項目周邊將繼續(xù)擴展，其相關配套也將逐漸完善，成為濰坊市區(qū)的新組成部分。 根據(jù)目前濰坊城市發(fā)展，項目所在區(qū)域也是人口遷移區(qū)域之一，將為項目帶來巨大的客源。 81 宏觀市場環(huán)境分析總結 宏觀市場現(xiàn)狀為項目提供的消費動力與市場機會 ? 從經(jīng)濟來看，濰坊經(jīng)濟快速、健康發(fā)展，居民收入、購買力不斷提升， 經(jīng)濟的助推及需求拉動將帶動濰坊市房地產業(yè)快速發(fā)展，產生更多的有效需求，為本項目發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟基礎。 ? 濰坊恩格爾系數(shù)較低，生活處于富裕水平；居住消費僅占消費支出的占 9％， 購房潛力比較大。 ? 濰坊市固定資產投資逐步上升，房地產需求得到進一步釋放。 另外，第三產業(yè)的快速發(fā)展，各種商業(yè)、辦公環(huán)境的需求及改善，對本項目東南部商業(yè)部分是利好因素。 ? 隨著全市總人口與總戶數(shù)的增長， 濰坊市城市化率的逐年提高，將必然帶來各種非物質層面需求量的增加，推動房地產市場的不斷發(fā)展。 ? 位置方面，位于中心區(qū)和東部高新區(qū)交界處，將分擔未來幾年中心城區(qū)因舊區(qū)改造的擠出人群和東部區(qū)域城市化產生人群的居住壓力。 ? 項本項目規(guī)模較大，在開發(fā)設計過程中可以承擔更多的科技因素，有利于產品的創(chuàng)新研究。但也由于開發(fā)量大、開發(fā)周期長，項目開發(fā)將有一定的風險。 ? 濰坊房地產市場總體已進入發(fā)展階段，各種物業(yè)結構正逐漸趨于合理。房地產市場發(fā)展形式較好。 82 調查方法及進程 ?調查目的： 濰坊市區(qū)居民潛在房產需求、消費偏好及地塊認識 ?調查內容 ：區(qū)域選擇；產品戶型價格；規(guī)劃設計；置業(yè)關心因素；獲取樓盤信息渠道等 ?調查對象： 濰坊市區(qū)具有家庭經(jīng)濟事務決策權的，四年以內