【正文】 年度計的 %2023年居民年人均可支配收入增至 ；人均 GDP達到 ，超過中等發(fā)達國家人均 1萬美元Code of this report | 113經濟發(fā)展判定指標 — 區(qū)域生產總值及人口密度區(qū)域生產總值達 316億元，預計 2023年將實現年均增長 10％，達到 480億元；人口密度約 2800人 /平方公里，集中程度隨房地產開發(fā)逐步提升u本區(qū)生產總值 2023年達到 316億元，比 2023年增長 ％；u轄區(qū)稅收收入總額從 2023年的 2023年的 ；u財政一般預算收入從 2023年的 2023年的 ；u全社會固定資產投資五年累計完成 ，實際利用外資五年累計 u產業(yè)結構方面， 2023年第三產業(yè)比重達到 %，比 2023年提高 11個百分點，轄區(qū)市場主體首次超過萬戶，基本形成以服務經濟為主體的現代產業(yè)體系。2023年鹽田區(qū)經濟社會發(fā)展主要指標及增長Code of this report | 114經濟發(fā)展判定指標 — 項目商業(yè)機會項目輻射核心范圍為鹽田沙頭角片區(qū)，依據交通條件，輻射主要區(qū)域為大梅沙片區(qū)及羅湖蓮塘片區(qū)；由區(qū)域飽和度可以看出，項目有較大的商業(yè)空間，需根據項目自有資源及商業(yè)形態(tài)進行挖掘u區(qū)域范圍、地緣關系u區(qū)域面積及人口u區(qū)域經濟指標u項目商業(yè)體量及形態(tài)項目商業(yè)輻射范圍判別依據 20萬人 2. 人均可支配收入 區(qū)域商業(yè)飽和度推演 15萬㎡ +商業(yè)街 +集中式商業(yè) +藝術中心Ps:常數 p為區(qū)域居民消費比例修正指數 ，指居民消費在實際收入所占比例區(qū)域飽和度 =目標人口數量 *業(yè)態(tài)的年消費金額 /業(yè)態(tài)的坪效和 =區(qū)域人口數 *人均可支配收入 *（ 1恩格爾系數） /消費品零售總額 *p =20萬 * *（ ） / *p =Code of this report | 115商業(yè)組團定位Code of this report | 116項目整體定位Retail In Minsk文化創(chuàng)意發(fā)布基地CityLife體驗總部The Leisure Time精品生活主場館五大功能組團Code of this report | 117項目形象定位對于政府對于萬科、招商對于消費者政績、形象工程鹽田文化產業(yè)奠基區(qū)域經濟發(fā)展中軸線區(qū)域標桿、市場領銜者品牌形象及實力發(fā)力點企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展地位都市 CBD以外的休閑目的地濱海風情體驗區(qū)高端商業(yè)展示場鹽田首個文化主題場館Code of this report | 118項目客戶定位功能高端商務客戶區(qū)域內白領、企業(yè)管理者、公務員目的性消費者外地旅客休閑氛圍、濱海風情特色特色商業(yè)業(yè)態(tài)、功能體驗性商業(yè)環(huán)境及氛圍的打造高端商業(yè)、品牌私密性、階層交流互動餐飲、旅游、娛樂、零售餐飲、休閑娛樂、零售、特色商業(yè)文化產業(yè)、休閑、商務、享樂型消費會議、餐飲、會所、高端商務、消費額度遠高于消費頻率客戶主體關注要點 偏好業(yè)態(tài)Code of this report | 119項目功能定位商務功能酒店功能休閑娛樂功能餐飲功能文化展覽功能俱樂部健身 SPA商務接待精品酒店商務會議管理層會議商務娛樂休閑娛樂商務餐飲主題餐廳特色餐飲零售功能 品牌零售高端奢侈品文化活動創(chuàng)意展示 Loft新品發(fā)布外地旅客目的性消費者區(qū)域內白領、企業(yè)管理者、公務員高端商務客戶Code of this report | 120項目各組團功能定位定位原則：u商業(yè)昭示性u業(yè)態(tài)面積需求u業(yè)態(tài)特征面積u業(yè)態(tài)承租能力u業(yè)態(tài)對應商業(yè)形態(tài)Code of this report | 1211功能組團“ Retail In Minsk”釋義：引用中國高端零售國際論壇 “ Retail in Asia” ，強化項目形象及業(yè)態(tài)多樣性項目沿主干道昭示位置，可通過業(yè)態(tài)及品牌集中打造項目形象，涵蓋 高端奢侈品、品牌零售、品牌旗艦點、品牌餐飲、商業(yè)會所， 為項目商業(yè)實現增值Code of this report | 1222功能組團“ 文化創(chuàng)意發(fā)布基地 ”整合商業(yè)形態(tài)及資源，圍繞藝術中心打造主題明確、功能多樣的商業(yè)組團，包括 品牌珠寶、玉石等創(chuàng)意展示店、視覺藝術、形象策劃、工藝品 DIY，動漫展覽、婚紗攝影、創(chuàng)意餐飲及休閑配套Code of this report | 1233功能組團“ CityLife體驗總部 ”以寫字樓為依托，提供包括 銀行、商務餐飲、教育培訓、數碼體驗館 等金融、商務及休閑娛樂配套Code of this report | 1244功能組團“ The Leisure Time”以休閑娛樂功能為載體，合理利用濱海資源，涵蓋 酒吧、特色餐飲、主題餐廳、游艇俱樂部、健身 SPA、專業(yè)漁具用品店 等商業(yè)業(yè)態(tài)，打造濱海休閑第一站Code of this report | 125主題餐廳 :打造個性化主題標志，經過觀察和聯(lián)想，形成期望的主題情境航母餐廳、機艙餐廳、軍事餐廳、紅色經典餐廳Code of this report | 1265功能組團“ 精品生活主場館 ”作為項目內部動線主要契合點，是本項目商業(yè)重要的樞紐，應結合下沉式廣場景觀資源，引入具有最能夠提供人流支持的超市業(yè)態(tài)，形象應不脫離于整體項目檔次，考慮到 精品超市 需求面積，可適當引入少量 精品零售Code of this report | 127項目各組團協(xié)同關系（軸線及功能區(qū)）Retail In Minsk文化創(chuàng)意發(fā)布基地CityLife體驗總部The Leisure Time精品生活主場館生態(tài)軸線交通軸線文化休閑區(qū)高端商務區(qū)私享型商業(yè)區(qū)開放商業(yè)區(qū)Code of this report | 128項目各組團協(xié)同關系（人流分布及特征）Retail In Minsk文化創(chuàng)意發(fā)布基地CityLife體驗總部The Leisure Time精品生活主場館購物型消費，逛街、品牌需求消費頻度：高消費人群：中 高家庭型消費，日常生活需求消費頻度：高消費人群；中高特征型消費，滿足個人喜好消費頻度：中消費人群：中商務型消費，企業(yè)辦公及接待消費頻度：中消費人群：高目的型消費，濱海休閑娛樂消費頻度：低消費人群：高客群檔次形成梯級互補，在保證項目形象檔次的基礎上保證客群的覆蓋面Code of this report | 129基于城市升級下的項目整體定位分析Part 1Part 2重新設計城市：壹海城營銷策略報告報告框架 Redesign the city目錄大綱基于整盤定位下的項目各產品線定位分析Part 3 項目推售策略分析Part 4 項目推廣策略分析Part 5 項目價格策略分析Part 6 附件：銷售團隊組建、市場分析數據、廣告公司建議Code of this report | 130整體推售策略Code of this report | 1312023一期公寓開盤商業(yè)一期開盤商業(yè)二期開盤商業(yè)四期開盤商業(yè)一期開業(yè)2023年 2023月中心公園完成并進行展示銷售條件銷售節(jié)點3地塊超高層公寓可售公寓二期開盤2023。 10一期住宅及商鋪展示區(qū)開放2023。 83地塊疊拼戶型及其 B棟可售2023。 01藝術中心完成局部街鋪開業(yè)8。 01商業(yè)二期、四期開業(yè)公寓三期開盤2023。 5 2023。 10商業(yè)三期 2開盤2023。 11公寓三期1開盤2023。 6項目節(jié)點分析 8個月時間項目需在 2023年完成 20億銷售目標Code of this report | 1322023年推售思路 —— 基于整盤價值思考推售思路由于目前項目的綜合體價值已經釋放，為了保證后期各產品線的銷售順利，建議整盤推售以 “ 商業(yè)招商 ” 先行啟動，保證綜合體價值落地由于住宅屬于商務公寓性質，不受目前市場政策限制，而且由于項目產品的綜合性價值將有利于后期住宅銷售，因此，建議住宅先于其他產品線， 10月份主推住宅寫字樓部分在住宅銷售時先行啟動大客戶銷售策略， 11月份主推剩余寫字樓及商業(yè)商鋪由于涉及較多 “ 一拖二 ” 銷售，銷售難度較大，需在寫字樓、住宅部分銷售時啟動大客戶銷售策略，保證商業(yè)價值最大化 推售商業(yè)招商商家確定住宅銷售寫字樓銷售商業(yè)推售Code of this report | 133住宅推售策略Code of this report | 134推售策略原則策略原則：n住宅總量共 232套，分兩棟，為保證整體住宅量、價的實現，建議按照分兩批推售進行安排；n由于項目住宅戶型均為 150㎡ 復式產品，兩棟差異主要在朝向及景觀面推售方式：分兩批進行，第二批單位可實現較高溢價空間n首批：東西朝向，景觀面較差單位（約 116套）n第二批：東南朝向，海景單位（約 116套）第二批推售朝向：東南朝向：景觀：海景資源首批推售朝向：東西朝向：景觀：中央公園Code of this report | 135寫字樓推售策略Code of this report | 136策略原則：n通過組合豐富產品面積段，以迎合不同面積需求的客戶群；n通過分樓層銷售、產品組合后銷售壓力前置，避免后期尾盤大量剩余素質較差的單位，增加清貨的難度；n通過組合分類、保留部分樓層保證大部分單位的價格溢價。推售策略原則推售方式：n多批次分樓層推售產品，每批推售單位實現中、高、低樓層均有產品出售。n多批次分樓層推售，有利于挖掘大客戶實現保留樓層整層銷售。n每批次產品實現整層 100%銷售后，再推出第二批產品。n每層單位通過組合實現半層、多個單位組合銷售或單個戶型散賣。Code of this report | 137推售方式：分層推售推售批次建議：第一批： 1 1 21層第二批： 1 1 22層第三批： 1 1 1 23層第四批： 1 1 24層針對產品特征，與客戶前置策略相結合，利用中原不同渠道拓展對應客戶群，以實現產品和客戶的對位，促進成交。8F7F6F5F11F10F9F16F15F14F13F19F18F17F12F20F21F22F23F24F每批次推售實現低、中、高樓層產品同步銷售，保證客戶可選擇性，同時實現項目最終的均衡銷售。Code of this report | 138推售方式：組合推售n 產品面積段由 45250㎡，產品線差異大，部分戶型可考慮自由合拼銷售。n 項目南面以海景資源為主，但被住宅及超高層阻擋，海景資源受限。n 項目北面緊鄰政府低樓層辦公樓，以山景為主，視線相對開闊。n 項目東西面以城市廣場景觀為主。n ① 、 ⑥ 、 ⑦ 、 ⑩ 兩面采光，視野開闊，景觀資源最佳。n ③ 、 ⑧ 、 ⑨ 靠近電梯廳，昭示性強，商務價值最高，成為單層單位銷售關鍵戶型，需與其它單位組合銷售。產品線、景觀資源分析250㎡ 180㎡130㎡ 82㎡63㎡ 75㎡105㎡75㎡45㎡97㎡① ②③④ ⑤⑥⑦⑧⑨⑩南北西 東產品線分散，景觀資源均好，商務價值較高戶型需搭配組合銷售Code of this report | 139推售方式：組合推售250㎡ 180㎡130㎡ 82㎡63㎡ 75㎡105㎡75㎡45㎡97㎡① ②③④ ⑤⑥⑦⑧⑨⑩組合方式： 以 ③ 、 ⑨ 、 ⑧ 作為關鍵戶型組合一： ① +② +⑨ +⑩ ： 572㎡組合二： ⑤ +⑥ +⑦ +⑧ ： 318㎡組合三： ④ +⑤ +⑥ +⑦ +⑧ ： 400㎡組合四： ① +② +③ +⑨ +⑩ ： 702㎡組合五： ⑨ +⑩ ： 142㎡組合六： ① +② ： 430㎡組合七： ③ +④ ： 212㎡組合八： ⑤ +⑥ ： 138㎡通過平層自由組合，豐富產品線，增加客戶可選擇性。根據產品面積段的差別對折扣進行區(qū)別化對待，促進客戶成交。Code of this report | 140商業(yè)推售策略Code of this report | 141各功能組團商業(yè)價值排序商業(yè)價值排序：2＞ 1＞ 4≥ 3排序原則：2地塊處于項目核心昭示位置，有最高商業(yè)價值；1地塊在蒞臨主干道，倚近政府機關單位； 4地塊相對昭示較弱，但擁有項目核心濱海資源，而3地塊可達性較 4地塊高5地塊受業(yè)態(tài)及昭示面限制，價值相對較弱，可作為人流過渡樞紐考慮。Code of this report | 142分解商業(yè)銷售難點一拖二