【正文】 項目整盤靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算前提假設(shè) 1 ? 通盤考慮 3947畝整體項目成本及經(jīng)濟(jì)收益，開發(fā)期為 10年 3 2 ? 建安開發(fā)成本參照開發(fā)商提供數(shù)據(jù)，相關(guān)稅費主要來源于市場調(diào)研得到的相關(guān)資料 ? 別墅、花園洋房、高層、老年公寓、度假莊園、商業(yè)全部出售，銷售率為 100%，會所、酒保等經(jīng)營收益不計入項目收入 ? 600畝葡萄園、 200畝水域，以及 1970畝林地相關(guān)費用分?jǐn)傊另椖块_發(fā)成本 4 項目整盤經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 指標(biāo)26315088643642 5 /2 6 /2 7 地塊 262080發(fā)展用地 528025公園用地 7425962%21%綜合容積率 0 . 3 2綠地率建筑密度總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容規(guī)劃用地面積地上總建筑面積其中指標(biāo)184711074259九年制學(xué)校 10300幼兒園 3900商業(yè) 10900度假莊園 18480度假酒店 17409酒堡 6670其他 660080%13%0 . 0 4容積率公園用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容其中規(guī)劃用地面積地上總建筑面積綠地率建筑密度525275528025住宅 480650老年公寓 4136836%19%1 . 03742雙聯(lián)洋房 202多列洋房 336花園洋房 653高層 2540總戶數(shù)其中規(guī)劃用地面積地上總建筑面積其中綠地率建筑密度容積率發(fā)展用地地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)25921326208035%1 9 . 5 0 %1 . 0 11524雙聯(lián)洋房 194多列洋房 199花園洋房 264高層 864綜合容積率總戶數(shù)其中內(nèi)容地產(chǎn)用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積地上總建筑面積綠地率建筑密度26 發(fā)展用地 公園用地 整盤投資估算：總成本 ，總投資 序號 項目名稱 計算基數(shù) 單價 總金額( 萬元） 備注1 征地拆遷補償費用 8000 涵蓋39 47 畝所有的征地拆遷費用2 建設(shè)用地出讓及農(nóng)用地流轉(zhuǎn)費用 55871 11 77 畝建設(shè)用地土地出讓金 1177畝 34 萬/畝 40018 11 77 畝建設(shè)用地土地出讓金及土地契稅 60 0畝葡萄園開發(fā)期流轉(zhuǎn)費用分?jǐn)?600畝 10 00 元/畝*年 668 32 0畝流轉(zhuǎn)1 3年，2 80 畝流轉(zhuǎn)9年 20 0畝水域開發(fā)期流轉(zhuǎn)費用分?jǐn)?200畝 20 0元/畝*年 52 流轉(zhuǎn)13 年 19 70 畝林地開發(fā)期流轉(zhuǎn)費用分?jǐn)?1970畝 10 00 元/畝*年 1773 流轉(zhuǎn)9年 60 0畝葡萄園開發(fā)期運營管理費 600畝 2萬/畝*年 13360 32 0畝流轉(zhuǎn)1 3年，2 80 畝流轉(zhuǎn)9年3 前期工程費 40862 設(shè)計勘察費 86 43 64 平米 95 元/平米 8211 按照39 47 畝范圍內(nèi)所有的建筑面積計算 三通一平 1177畝 25 0元/平米 19617 按照建設(shè)用地范圍計算 臨時設(shè)施費 1 500萬 500 報批報建增容費等 86 43 64 平米 14 5元/平米 12533 按照39 47 畝范圍內(nèi)所有的建筑面積計算4 土建及安裝工程費 170041 雙拼別墅 15 04 80 平米 26 00 元/平米 39125 雙拼共39 6戶，戶均3 80 平米計算 聯(lián)排別墅 14 44 50 平米 23 00 元/平米 33224 聯(lián)排53 5戶，戶均2 70 平米計算 花園洋房 11 00 40 平米 20 00 元/平米 22023 花園洋房91 7戶，戶均1 20 平米計算 高層 33 70 53 平米 20 00 元/平米 67411 高層34 04 戶，戶均10 0平米計算 老年公寓 41 36 8平米 20 00 元/平米 82745 社區(qū)管網(wǎng)及園林綠化工程費 81925 社區(qū)管網(wǎng)工程費 86 43 64 平米 20 0元/平米 17287 按照39 47 畝范圍內(nèi)總建筑面積計算5 . 2 園林綠化工程費 64638 .1 小區(qū)園林綠化費用 79 01 05 平米 40 0元/平米 31604 按照11 77 畝范圍內(nèi)建筑面積計算 .2 19 70 畝林地綠化改造費用 1970畝 10 萬/畝 19700 涵蔬菜大棚建設(shè)、兒童、運動天地、愛情島、香舍里榭等的綠化改造費 .3 20 0畝水域改造費用 200畝 10 00 元/平米 133336 配套設(shè)施費 45758 會所 50 00 平米 15 00 0元/平米 7500 涵蓋會所的建安、裝修、設(shè)計等費用 九年制學(xué)校 10 30 0平米 35 00 元/平米 3605 幼兒園 39 00 平米 30 00 元/平米 1170 商業(yè) 10 90 0平米 25 00 元/平米 2725 酒堡 66 70 平米 10 00 0元/平米 6670 涵蓋酒堡的建安、裝修、設(shè)計、設(shè)備等費用 度假莊園 18 48 0平米 60 00 元/平米 11088 公園用地其它設(shè)施 8000 教堂、法式餐廳、古堡探索、迷宮等配套及設(shè)備 主次入口 5000萬 5000 項目所有的主次入口7 市政配套費及人防異地建設(shè)費 30685 市政配套費 86 43 64 平米 28 0元/平米 24202 按照39 47 畝范圍內(nèi)建筑面積計算 人防異地建設(shè)費 86 43 64 平米 75 元/平米 6483 按照39 47 畝范圍內(nèi)建筑面積計算8 其他費用 5101 按建安3% （工程管理費、營銷設(shè)施建造費、維修基金等）9 不可預(yù)見費 11231 = (3+4+ 5+6+ 7+8)3%項目開發(fā)成本合計 449473 = (1+2+ 3+4+ 5+6+ 7+8+ 9）10 銷售費用、稅費及附加 84866 包括銷售費用、土地增值稅、營業(yè)費及附加、印花稅11 管理費用 19280 = (3+4+ 5+6+ 7+8+ 9)5 %12 財務(wù)費用 25000 項目滾動開發(fā)， 億財務(wù)費用估算項目總投資合計 578619 = (1+2+ 3+4+ 5+6+ 7+8+ 9+10+ 11 + 12 ） 費用項構(gòu)成：土建及安裝工程費占比高達(dá) 30%，而建設(shè)用地出讓及農(nóng)用地流轉(zhuǎn)費用占比不到 10%，項目具備較大的地價比較優(yōu)勢 銷售收入： 項目銷售凈收入為 通盤均價： ?雙拼 /㎡ ?聯(lián)排 /㎡ ?花園洋房 7000元 /㎡ ?高層 6000元 /㎡ ?老年公寓 7000元 /㎡ ?度假莊園 /㎡ ?商業(yè) /㎡ 981105面積（㎡） 150480單價（元/㎡） 25000銷售金額（萬元） 376200面積（㎡） 144450單價（元/㎡） 18000銷售金額（萬元） 260010面積（㎡） 110040單價（元/㎡） 7000銷售金額（萬元） 77028面積（㎡） 337053單價（元/㎡） 6000銷售金額（萬元） 202332面積（㎡） 41368單價（元/㎡） 7000銷售金額（萬元） 28958面積（㎡） 18480單價（元/㎡） 11000銷售金額（萬元） 20328面積（㎡） 10900單價（元/㎡） 15000銷售金額（萬元） 1635084866196225494249198118962403 .銷售凈收入（1 2 ）2 .銷售費用、稅金及附加（銷售金額的2% ）（% ）（%）（銷售金額的1% ）1 .銷售金額 損益表：項目營業(yè)利潤為 ，凈利潤為 ，凈投資利潤率為 % 投資收益率 % ?銷售收入： ?經(jīng)營成本： ?營業(yè)利潤： ?稅后凈利潤： 總計1 銷售收入 9811052 經(jīng)營成本 5786192. 1 開發(fā)成本 4494732. 2 管理費用 192802. 3 銷售費用 196222. 4 營業(yè)稅及附加 549422. 5 印花稅 4912. 6 土地增值稅 98112. 7 財務(wù)費用 250003 營業(yè)利潤 4024874 所得稅 1006225 稅后利潤 301865損益表 78 THE END 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 30, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 19:34:3819:34:3819:341/30/2023 7:34:38 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :34:3819:34Jan2330Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 19:34:3819:34:3819:34Monday, January 30, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :34:3819:34:38January 30, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 30日星期一 下午 7時 34分 38秒 19:34: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 1月 下午 7時 34分 :34January 30, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 1月 30日星期一 7時 34分 38秒 19:34:3830 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 7時 34分 38秒 下午 7時 34分 19:34: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , January 30, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 19:34:3819:34:3819:341/30/2023 7:34:38 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :34:3819:34Jan2330Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 19:34:3819:34:3819:34Monday, January 30, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :34:3819:34:38January 30, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 30日星期一 下午 7時 34分 38秒 19:34: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 1月 下午 7時 34分 :34January 30, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 30日星期一 7時 34分 38秒 19:34:3830 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 7時 34分 38秒 下午 7時 34分 19:34: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , January 30, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 19:34:3819:34:3819:341/30/2023 7:34:38 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :34:3819:34Jan2330Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 19:34:3819:34:3819:34Monday, January 30, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :34:3819:34:38January 30, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 30日星期一 下午 7時 34分 38秒 19:34: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 下午 7時 34分 :34January 30, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 30日星期一 7時 34分 38秒 19:34:3830 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 7時 34分 38秒 下午 7時 34分 19:34: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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