【正文】 做出支持； 對(duì)現(xiàn)有業(yè)主的消費(fèi)行為、期望和需求偏好有更精確的了解，從而深入挖掘客戶的深層需求； 業(yè)主的關(guān)系維系，為后期圈層營(yíng)銷(xiāo)的可能性打下基礎(chǔ)。 開(kāi)盤(pán)幾件事 目 的： 消化 150套左右房源 開(kāi)盤(pán)需利用開(kāi)盤(pán)活動(dòng)造勢(shì)，力求一跑打響，以便為后期銷(xiāo)售蓄備動(dòng)能。 開(kāi)盤(pán)前梳理好客戶落點(diǎn)，避免不必要的客戶流失； 開(kāi)盤(pán)前做好價(jià)格測(cè)試，對(duì)定價(jià)進(jìn)行調(diào)整； 開(kāi)盤(pán)前作好客戶分類(lèi)，提高對(duì)客戶的把握，提高成交比； 開(kāi)盤(pán)配合 SP活動(dòng)，務(wù)必使現(xiàn)場(chǎng)人氣“爆棚”； 開(kāi)盤(pán)作好銷(xiāo)控，務(wù)必形成“搶購(gòu)”的氣氛； 開(kāi)盤(pán)前后相應(yīng)的媒體造勢(shì)，制造相應(yīng)話題； 開(kāi)盤(pán)后進(jìn)行逼簽工作，加快資金的回籠。 價(jià)格提升及價(jià)格策略 價(jià)格成長(zhǎng)可通過(guò)調(diào)節(jié)優(yōu)惠幅度進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，不宜大幅提升均價(jià)， 造成本案漲價(jià)的現(xiàn)象，以免產(chǎn)生混亂與銷(xiāo)售抗性。 開(kāi)盤(pán)后 20天后： 項(xiàng)目整體表價(jià)上漲 100元 表價(jià)達(dá)到 5700 — 5900元 策略一：開(kāi)盤(pán) 9折優(yōu)惠 在開(kāi)盤(pán)后 15天內(nèi)簽訂購(gòu)房合同或繳納首付款的客戶，享受表價(jià) 9折優(yōu)惠。 策略二：認(rèn)購(gòu)客戶 99折上折 客戶在開(kāi)盤(pán)前認(rèn)購(gòu)期內(nèi)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，交認(rèn)購(gòu)金后確認(rèn)認(rèn)購(gòu)房源及資格，在客戶開(kāi)盤(pán)購(gòu) 買(mǎi)成交的基礎(chǔ)上，進(jìn)行 99折上折 一、開(kāi)盤(pán)流程設(shè)計(jì)科學(xué)、合理、有序，具有較強(qiáng)的操作性。從客戶等待、客戶進(jìn)場(chǎng) 、客戶逼定殺定，每個(gè)環(huán)節(jié)每個(gè)步驟都要有專(zhuān)人負(fù)責(zé)，維持整個(gè)開(kāi)盤(pán)環(huán)節(jié)井然有序； 二、開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)氣氛的營(yíng)造；通過(guò)對(duì)開(kāi)盤(pán)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)，不斷給客戶造成開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的氛圍， 排隊(duì)、搶購(gòu)、銷(xiāo)控一環(huán)接一環(huán)； 三、對(duì)客戶的殺定要有效、快速；通過(guò)案場(chǎng)有效組織，專(zhuān)業(yè)與過(guò)硬的業(yè)務(wù)人員一對(duì)一服 務(wù)，實(shí)現(xiàn)快速有效的殺定客戶； 案場(chǎng)控制及組織 —— 開(kāi)盤(pán) 6 月 18日 —— 夜宴西安，入主朱雀 焰火晚會(huì) 客戶共賞，制造周邊知名度！ 推廣策略 費(fèi)用預(yù)算： 項(xiàng)目 說(shuō)明 費(fèi)用（萬(wàn)） 戶外 南二環(huán)戶外 30 入市硬廣 《華商報(bào)》， 1期， 4連版，正背 50 開(kāi)盤(pán)硬廣 《華商報(bào)》， 3期， 1/4通欄 *2+整版 *1 20 入市 4項(xiàng)活動(dòng) 街頭巡游、論壇活動(dòng)、粽藝大觀、圖書(shū)展 15 開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 夜宴西安焰火晚會(huì) 8 開(kāi)盤(pán)廣播 多個(gè)電臺(tái)，搶占所有廣告時(shí)段，連續(xù) 3天 4 燈桿旗 項(xiàng)目周邊 5 網(wǎng)絡(luò) 新聞炒作 2 合計(jì) 134萬(wàn) 熱 銷(xiāo) …… 8月 11日 — 12月 10日 銷(xiāo)控策略 階段目的： 項(xiàng)目熱銷(xiāo)階段，銷(xiāo)售整體房源的 30%，約 150套 首推產(chǎn)品： 除開(kāi)盤(pán)階段剩余房源，主推南向三室，爭(zhēng)取銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售說(shuō)辭： 告知客戶已經(jīng)提價(jià)，但折扣維持不變，老帶新 有額外優(yōu)惠 銷(xiāo)售方式： 低價(jià)房源做銷(xiāo)控，作為特價(jià)房推出，吸引客戶；同時(shí)，推出老帶新促銷(xiāo)政 策、小團(tuán)購(gòu)政策。 價(jià)格策略： 預(yù)留特價(jià)房，作為促銷(xiāo)噱頭，每平米表價(jià)提價(jià) 100元，維持原有折扣，針對(duì) 團(tuán)購(gòu)、一次性付款、老帶新推出折扣促銷(xiāo)，但須保證實(shí)收底價(jià)不變。 以提價(jià)給客戶造成項(xiàng)目增值、旺銷(xiāo)的印象； 同時(shí)在保證實(shí)收底價(jià)的前提下，推出促銷(xiāo)優(yōu)惠，刺激客戶成交。 優(yōu)惠政策 策略一：新客戶 9折優(yōu)惠 提價(jià)后，凡新積蓄客戶，在現(xiàn)行價(jià)格基礎(chǔ)上實(shí)行按揭 9折優(yōu)惠、一次性 89折扣優(yōu)惠 策略二：老帶新折扣 +優(yōu)惠 老帶新成交，當(dāng)面確認(rèn)老客戶介紹后，新業(yè)主 88折，老業(yè)主免半年物業(yè)費(fèi)。（在開(kāi)盤(pán)期沒(méi)有此類(lèi)優(yōu)惠）。老帶新一次性付款，現(xiàn)有優(yōu)惠基礎(chǔ)上，享受 99折。 策略三：購(gòu)買(mǎi)多套優(yōu)惠 購(gòu)買(mǎi) 2套或 2套以上房屋享受 88折優(yōu)惠。團(tuán)購(gòu)成交客戶一次性付款，現(xiàn)有優(yōu)惠基礎(chǔ)上，享受 99折。 策略四：團(tuán)購(gòu)客戶優(yōu)惠 團(tuán)購(gòu)客戶根據(jù)所購(gòu)房源、戶型及當(dāng)時(shí)單價(jià)進(jìn)行靈活處理。 第三階段（ 09年 8月初 — 12月中） 形象強(qiáng)化 VS 二次蓄水 行銷(xiāo)建立 如何擴(kuò)展客戶渠道？如何開(kāi)發(fā)投資型客戶？ 外埠行銷(xiāo)，擴(kuò)展傳播渠道；價(jià)值分解，拓展投資客戶群 唯一的朱雀門(mén) 階段傳播策略 客戶口碑 +媒體宣傳 利用成交客戶，開(kāi)展老帶新優(yōu)惠，拓展蓄客渠道 大眾媒體樹(shù)立形象，小眾媒體釋放賣(mài)點(diǎn) 階段 活動(dòng) 策略 圈層活動(dòng) ， 殺客為主 老客戶答謝 +新客戶互動(dòng)活動(dòng) 大眾新聞活動(dòng) 聲勢(shì)宏大，時(shí)空交錯(cuò)，精神交流，文化動(dòng)人 把酒當(dāng)歌，歡度國(guó)慶 中秋佳節(jié)，城墻賞月，舉辦少兒詠月詩(shī)詞會(huì) 邀請(qǐng)成交客戶、意向客戶參加 投資客戶圈層活動(dòng) 2 聯(lián)合知名中小學(xué) ， 子女參賽獲獎(jiǎng) ， 家長(zhǎng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠 ， 刺激成交 朱雀杯 迎國(guó)慶夢(mèng)想繪畫(huà)賽 時(shí)間： 9月 舉辦兒童理想生活繪畫(huà)比賽，讓客戶與孩子一起參與，體現(xiàn)項(xiàng)目人文關(guān)懷，設(shè)置獎(jiǎng)項(xiàng)級(jí)別，根據(jù)孩子獲獎(jiǎng)級(jí)別給與家庭購(gòu)房?jī)?yōu)惠 年前小型客戶聯(lián)誼活動(dòng) 客戶聯(lián)誼活動(dòng)、階段促銷(xiāo)政策，依次推出 相聲會(huì)、近身魔術(shù)、圣誕節(jié)、春節(jié) …… 設(shè) 置 外 展 場(chǎng) 榆林國(guó)貿(mào)新天地 擴(kuò)展項(xiàng)目傳播渠道，提高影響力 社區(qū)展示點(diǎn) 02年以前建成入住社區(qū) 外展場(chǎng) 大超市或市區(qū)廣場(chǎng) 小團(tuán)購(gòu) 政府單位 /企事業(yè)單位 定向活動(dòng) 政府單位 /企事業(yè)單位 資料展示 娛樂(lè) /餐飲 /影院 /商場(chǎng)設(shè)置異形資料架 聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo) 同商家攜手 ， 共同促銷(xiāo) ， 開(kāi)拓客戶 直郵資料 通過(guò)郵局資源，直郵項(xiàng)目資料 坐銷(xiāo) 行銷(xiāo) 通路 合作營(yíng)銷(xiāo) 銀行信用卡 /保險(xiǎn) 外埠拓展 活動(dòng) +街頭 DM攔截派發(fā) + 新媒體資源利用 銀行刷卡回單 / 費(fèi)用預(yù)算： 項(xiàng)目 說(shuō)明 費(fèi)用（萬(wàn)） 戶外 南二環(huán)戶外長(zhǎng)期發(fā)布 30 燈桿旗 8 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 中秋賞月詩(shī)會(huì)、繪畫(huà)大賽、節(jié)日客戶聯(lián)誼 20 渠道拓展 直郵、外埠推介、聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)等 4 外展場(chǎng) 榆林國(guó)貿(mào)新天地 /半年 /含布展 5 節(jié)點(diǎn)廣告 配合活動(dòng)，釋放賣(mài)點(diǎn)， 3期。 1/2版 18 合計(jì) 85萬(wàn) 2023年銷(xiāo)售情況 根據(jù)屆時(shí)具體情況在做安排 持 續(xù) …… 倍訊易 THANKS 別急，還有個(gè)建議 …… ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 31, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 11:15:1811:15:1811:151/31/2023 11:15:18 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :15:1811:15Jan2331Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 11:15:1811:15:1811:15Tuesday, January 31, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :15:1811:15:18January 31, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 1月 31日星期二 上午 11時(shí) 15分 18秒 11:15: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 1月 上午 11時(shí) 15分 :15January 31, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 1月 31日星期二 11時(shí) 15分 18秒 11:15:1831 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 11時(shí) 15分 18秒 上午 11時(shí) 15分 11:15: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , January 31, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 11:15:1811:15:1811:151/31/2023 11:15:18 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :15:1811:15Jan2331Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 11:15:1811:15:1811:15Tuesday, January 31, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :15:1811:15:18January 31, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 31日星期二 上午 11時(shí) 15分 18秒 11:15: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 。 2023年 1月 上午 11時(shí) 15分 :15January 31, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 31日星期二 11時(shí) 15分 18秒 11:15:1831 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 上午 11時(shí) 15分 18秒 上午 11時(shí) 15分 11:15: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , January 31, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 11:15:1811:15:1811:151/31/2023 11:15:18 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :15:1811:15Jan2331Jan23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 11:15:1811:15:1811:15Tuesday, January 31, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :15:1811:15:18January 31, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 31日星期二 上午 11時(shí) 15分 18秒 11:15: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 1月 上午 11時(shí) 15分 :15January 31, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 31日星期二 11時(shí) 15分 18秒 11:15:1831 January 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 11時(shí) 15分 18秒 上午 11時(shí) 15分 11:15: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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